トランクルームで土地活用｜屋外型は建築物？確認申請と用途地域の注意点
屋外にコンテナを置くトランクルームは、建築基準法の「建築物」に当たり、確認申請や用途地域の制限がかかります。この記事では、国の考え方と、置ける土地・置けない土地、始めるまでの手順を整理します。
結論
- 倉庫として置き続け、自由に動かせないコンテナは、建築基準法の「建築物」に当たります。設置する前に確認申請をして、確認済証を受ける必要があります。
- 第一種・第二種低層住居専用地域と第一種中高層住居専用地域では、原則としてコンテナを倉庫として置くことはできません。市街化調整区域でも、原則として置けません。
- 基礎がない、コンテナが基礎に固定されていない、といった設置は違反になります。土地を決める前に、役所の建築の窓口で用途地域と手続きを確かめましょう。
「建物を建てるほどの広さはないけれど、空いた土地を活かしたい」。そんなときに候補に挙がるのが、コンテナを並べて収納スペースとして貸すトランクルームです。
人が住まないので、入居者対応の手間が少なく見えます。コンテナを置くだけで始められる、と思われがちです。
けれど、国土交通省は、倉庫として置き続けるコンテナを建築物として扱うよう示しています。この記事では、屋外型トランクルームの建築基準法での扱いと、置ける土地・置けない土地、始めるまでの手順を整理します。
トランクルームとは
トランクルームとは、荷物を置くための小さなスペースを、個人や会社に貸すサービスです。土地にコンテナを置く「屋外型」と、建物の中を区切って貸す「屋内型」があります。
倉庫業のトランクルームと、スペースを貸すもの
国土交通省の神戸運輸監理部は、トランクルームを、一般の消費者の荷物を業者が預かり、保管を請け負う倉庫と説明しています。一方で、倉庫事業者以外が、施設のスペースだけを貸す不動産賃貸として営むものもあると注意を促しています。
土地活用で多いのは、収納スペースを貸す形です。どちらの形にするかで、守る法律も変わるため、運営会社に契約の形を確かめましょう。
屋外型トランクルームは「建築物」
国土交通省の考え方
国土交通省は、倉庫などとしてコンテナを置き、継続して使う例について、随時かつ任意に動かせないコンテナは、その形と使い方から建築基準法の建築物に当たるとしています。
そのため、一般に、建築基準法に基づく確認申請をして、確認済証を受けなければ設置できません。すでに置かれていても、法律に合わない点があれば、違反建築物として是正の指導や命令の対象になることがあります。
人が中に入らない小さな物置との違い
国土交通省の通知では、土地に自立して置く小規模な倉庫（物置など）のうち、外から荷物の出し入れができ、中に人が入らないものは、建築物に当たらないとしています。利用者が中に入って荷物を出し入れするコンテナとは、扱いが違う点に注意しましょう。
確認申請と構造の決まり
確認申請が必要になる場合
建築基準法では、都市計画区域などの中で建物を新しく建てるときは、広さにかかわらず、原則として確認申請が必要です。コンテナを使った倉庫も同じで、工事を始める前に確認済証を受けます。
よくある違反の例
国土交通省の通知は、コンテナを使った建築物の主な違反の例として、次のものを挙げています。
- 適切な基礎が設けられていない
- コンテナと基礎とが、適切に固定されていない
- 複数積み重ねるときに、コンテナどうしが適切に接合されていない
- その用途の建物を建てられない用途地域に置いている
通知は、積み重ねたコンテナが地震のときに倒れ、周りに危害を及ぼすおそれにも触れています。
運営会社に確かめたいこと
- 確認申請をだれが行い、費用をだれが持つか
- 基礎の形と、コンテナを固定する方法
- 積み重ねる計画があるか。ある場合の接合の方法
- 使うコンテナが、建築物としての基準に合うものか
- 確認済証や検査済証の写しを、オーナーが受け取れるか
「ほかの土地でも置いているので大丈夫」という説明だけで決めず、この土地での手続きを書面で示してもらいましょう。手続きを済ませた記録は、将来その土地を売るときや貸し直すときにも役立ちます。
国土交通省の通知では、第一種低層住居専用地域に、確認を受けずにコンテナを2段に積み、レンタルボックスとして募集していた例で、除却と使用禁止の命令が出された事例が紹介されています。
ポイント
- 動かさずに倉庫として使うコンテナは、建築物に当たる
- 設置の前に確認申請をして、確認済証を受ける
- 基礎を設け、コンテナを基礎に固定する
- 違反すると、是正の指導や命令の対象になる
置ける土地・置けない土地
用途地域ごとの目安
建築基準法では、用途地域ごとに建てられる建物が決まっています。倉庫業を営まない倉庫の扱いの目安は、次のとおりです。
| 用途地域 | 倉庫（倉庫業を営まないもの）の扱いの目安 |
|---|---|
| 第一種・第二種低層住居専用地域 | 建てられない（住宅などに附属するものを除く） |
| 田園住居地域 | 建てられない（農業用の貯蔵などのものを除く） |
| 第一種中高層住居専用地域 | 建てられない（附属するものを除く） |
| 第二種中高層住居専用地域 | 3階以上の部分を使うものや、1,500㎡を超えるものは建てられない |
| 第一種住居地域 | 3,000㎡を超えるものは建てられない |
| そのほかの地域 | より幅広く認められる |
倉庫業を営む倉庫は、第一種・第二種住居地域でも建てられないなど、扱いが変わります。どの用途に当たるかは、特定行政庁（建築の許可などを出す役所）に確かめてください。
市街化調整区域
都市計画法では、市街化調整区域のうち開発許可を受けた区域以外では、知事の許可を受けなければ、建物を新しく建てることはできません。国土交通省の通知が紹介する自治体の説明でも、市街化調整区域では原則としてコンテナを倉庫として置けないとしています。
屋内型は「用途変更」に注意
空き家や空き店舗の中を区切って収納スペースにする屋内型では、建物の用途を倉庫に変えることになります。建築基準法では、倉庫は特殊建築物の1つで、用途を変えて倉庫にする部分が200㎡を超える場合は、用途変更の確認申請が必要です。
消防設備の確認
消防法施行令では、倉庫は防火対象物の（14）項に当たり、延べ面積が500㎡以上なら自動火災報知設備が必要です。ほかの設備の基準もあるため、管轄の消防署に事前相談しましょう。
運営の形の比べ方
トランクルームの土地活用には、主に3つの形があります。どの形でも、建物としての手続きが要ることは変わりません。
| 運営の形 | オーナーの役割 | 確かめること |
|---|---|---|
| 自分で運営する | 設置・募集・契約・管理をすべて行う | 確認申請や基礎の費用、利用者対応の手間 |
| 運営会社に土地を貸す | 土地を貸して地代を受け取る | 契約期間、撤去の費用、原状回復の範囲 |
| 運営を任せる | 設備を持ち、運営を会社に任せる | 費用の分担、収入の分け方、解約の条件 |
土地を貸す場合の注意
運営会社に土地を貸し、会社がコンテナを置く形では、契約が終わったときにコンテナと基礎をだれが撤去するかが大切です。撤去の費用と、土地をどの状態で返すかを、契約書に書いておきましょう。
近所と安全への配慮
トランクルームは、夜間も利用者が出入りすることがあります。照明や防犯カメラ、車の出入りの動線を考えておくと、近所の不安を減らせます。燃えやすい物や危険な物を預けないよう、利用の規約で決めておくことも大切です。
トランクルームを始めるまでの手順
- 市区町村で、用途地域と市街化調整区域かどうかを確かめる
- 運営の形を決める（自分で運営する、運営会社に土地を貸す、運営を任せる など）
- 建築士や運営会社に、置く数・配置・基礎の計画を作ってもらう
- 役所の建築の窓口に、計画を持って事前相談する
- 確認申請をして、確認済証を受ける
- 基礎の工事をし、コンテナを設置して固定する
- 工事が終わったら、完了の検査を受ける
- 利用者の募集と、利用の契約を始める
たとえば、駐車場の跡地を活かす場合
たとえば、使わなくなった月極駐車場の跡地を持つJさん。運営会社から、コンテナを置くトランクルームの提案を受けました。
Jさんが市役所で調べると、土地は第一種中高層住居専用地域でした。原則としてコンテナを倉庫として置けない地域なので、Jさんはほかの活用方法と比べ直すことにしました。土地を決める前に用途地域を確かめたことで、無駄な工事を避けられました。
よくある失敗と判断の分かれ道
よくある失敗
- 「置くだけ」と考え、確認申請をしないまま設置する
- 住宅街の土地で、用途地域を確かめずに始めてしまう
- 基礎を設けず、コンテナを地面に置いただけにする
- 積み重ねたコンテナどうしを、きちんと接合していない
- 運営会社との契約で、撤去の費用をだれが持つかを決めていない
判断の分かれ道
- 用途地域で倉庫が建てられない：駐車場など、ほかの使い道と比べる
- 土地が広い：確認申請や基礎の費用も含めて、収支を見積もる
- 空き家がある：屋内型にするか、解体して屋外型にするか、ほかの活用と比べる
- すでにコンテナが置かれている土地を引き継いだ：確認済証があるかを確かめ、ない場合は役所に相談する
始める前のチェックリスト
- 用途地域と、市街化調整区域かどうかを確かめた
- 確認申請が必要なことを、運営会社と共有した
- 基礎と固定の方法が、計画に入っている
- 運営の形と、契約の中身（期間・撤去・費用）を確かめた
- 近所への説明や、夜間の照明・防犯の考え方をまとめた
言葉の言い換え
- 屋外型トランクルーム：土地にコンテナなどを置き、収納スペースとして貸すもの
- 建築物：土地に定着し、屋根と柱や壁があるものなど。建築基準法で定める
- 確認済証：工事の計画が法律に合っていると確かめられたことを示す書類
- 用途地域：都市計画で決める土地の使い方の区分。建てられる建物が決まる
- 特定行政庁：建築の許可などを出す、都道府県や市などの役所
よくある質問
- コンテナを置くだけでも、確認申請は必要ですか？
- 倉庫として置き続け、自由に動かせないコンテナは建築物に当たるため、一般に確認申請が必要です。
- 住宅街の土地でもトランクルームはできますか？
- 用途地域によります。第一種・第二種低層住居専用地域と第一種中高層住居専用地域では、原則としてコンテナを倉庫として置くことはできません。
- 市街化調整区域の土地でもできますか？
- 原則としてできません。建物を建てるには知事の許可が要るため、まず役所で確かめてください。
- 小さな物置を貸すのも同じ扱いですか？
- 外から荷物を出し入れでき、中に人が入らない小規模な物置は、建築物に当たらない扱いがあります。人が中に入るコンテナとは違います。
- 空き家の中をトランクルームにできますか？
- 用途を倉庫に変えることになります。その部分が200㎡を超える場合は、用途変更の確認申請が必要です。
関係する記事と相談先
空き家や土地のほかの活かし方は「空き家の活用方法」で比べています。建物を壊して土地を活かす場合は「空き家の解体と補助金」、売ることも考えるなら「実家は売るか貸すか」も参考になります。土地の活かし方を相談できる会社は会社一覧から探せるほか、まとめて相談することもできます。
まとめ
- 倉庫として置き続けるコンテナは、建築基準法の建築物に当たる
- 設置の前に確認申請をして、確認済証を受ける
- 第一種・第二種低層住居専用地域と第一種中高層住居専用地域では、原則として置けない
- 基礎を設け、コンテナを固定する。積み重ねるなら接合も必要
- 土地を決める前に、役所の建築の窓口で用途地域と手続きを確かめる
