賃貸の騒音トラブルにオーナーはどう動く？対応の順序と言ってはいけないこと
賃貸の騒音トラブルは、入居者どうしの問題に見えて、放っておくと貸す側の責任を問われることがあります。オーナーが取るべき対応の順序と、言ってはいけないこと、契約で備えておくことを、国土交通省の相談事例集をもとに整理します。
結論
- 賃貸の騒音トラブルでは、オーナーは苦情を受けたら事実を確かめ、まず全戸へのお知らせ、改善しなければ個別の注意、と段階を踏んで対応します。
- 入居者どうしには契約関係がありませんが、貸す側には建物を住むのに適した状態に保つ義務があると、国土交通省の相談事例集は説明しています。放っておくと、苦情を言った入居者から責任を問われることがあります。
- 苦情を言った人の名前を伝える、決めつけて退去を迫る、鍵を替えて閉め出すといった対応はしてはいけません。
- 契約書の禁止事項と、入居時の説明で、前もって備えておくことが大切です。
「上の部屋の足音がうるさいと、入居者から何度も連絡が来る」。「注意したいが、言い方を間違えて相手を怒らせないか心配」。騒音の苦情は、オーナーにとって扱いにくい相談の一つです。
音の感じ方は人によって違い、生活時間帯の違いもあって、白黒をつけにくい問題です。一方で、対応が遅れると、苦情を言った入居者が退去してしまうこともあります。
この記事では、騒音トラブルでのオーナーの立場と、対応の順序、言ってはいけないこと、契約での備え方を順に整理します。
賃貸の騒音トラブルとは
騒音トラブルの意味
賃貸の騒音トラブルとは、ほかの部屋や近隣から出る音について、入居者から苦情が寄せられ、入居者どうしやオーナーとの間で問題になることです。足音、話し声、楽器、音楽、ペットの鳴き声、深夜の洗濯機などがよくある原因です。
「受忍限度」という考え方
国土交通省の相談事例集では、騒音が問題になるかどうかは、社会生活上ふつうはがまんすべき限度（受忍限度）を超えるかどうかで考えるとされています。被害の程度や頻度、生活上やむを得ないことか、立場が入れ替わる可能性があるかなど、さまざまな事情を合わせて判断されます。
どの程度なら限度を超えるかの明確な基準はなく、一つひとつの事情で決まると同じ事例集は説明しています。ふつうの生活音であれば、限度を超えない場合が多いとも書かれています。
| 区分 | 例 | オーナーの対応の目安 |
|---|---|---|
| ふつうの生活音 | 昼間の足音、ドアの開け閉め、話し声 | 全戸へのお知らせで配慮をお願いする |
| 時間や程度で問題になりやすい音 | 深夜の洗濯機、早朝の掃除機、大きなテレビ | 全戸へのお知らせ、続くなら個別に配慮を求める |
| 迷惑行為にあたりやすい音 | 深夜の大音量の音楽、楽器、騒ぐ集まり | 事実を確かめて個別に注意、改善しなければ書面で |
騒音トラブルでのオーナーの立場
入居者どうしに契約はない
国土交通省の相談事例集では、賃貸借の契約はオーナーと入居者の間で結ぶもので、入居者どうしには契約上の権利や義務の関係はないとされています。そのため、苦情を言う入居者が、音を出している入居者に契約にもとづいて求めることはできません。
貸す側には「住むのに適した状態」を保つ義務がある
同じ事例集は、貸す側は建物を住むのに適した状態に保つ義務があり、ある入居者の迷惑行為で住むのに適さない状態になっている場合は、やめさせる必要があると考えられるとしています。
貸す側の事例では、何もしないで放っておくと、入居者から契約の解除や損害の賠償を求められる可能性もないわけではないとしています。苦情を受けたら、何らかの対応を取ることが大切です。
入居者の守るべきこと
民法では、借りている人は、契約やその物の性質で決まった使い方に従って使わなければならないとされています。迷惑行為が、貸す側と借りる側の信頼関係を壊すほどになれば、貸す側から契約を解除できる場合があると、事例集は説明しています。
騒音トラブルの対応の順序
国土交通省の相談事例集では、事実関係と契約内容を十分に確かめたうえで、常識の範囲を超えていると考えられる場合に注意を促すのがよいとしています。順序は次のように進めます。
- 苦情を受け、いつ、どんな音が、どのくらいの頻度でするのかを聞き取る
- 管理会社がいる場合は管理会社に伝え、窓口を一つにする
- 音のする時間帯に現地で確かめる、ほかの部屋にも様子を聞くなど、事実を確かめる
- 契約書の禁止事項や特約を確かめる
- 全戸に「夜間は音量に気をつけてください」といったお知らせを配る
- 改善しなければ、音を出している入居者に個別に事情を伝え、配慮を求める
- それでも続くときは、書面で注意し、やり取りを記録に残す
- 解決しないときは、専門家への相談や調停などを考える
聞き取りで確かめること
国土交通省の相談事例集は、「音がうるさい」と苦情を受けた入居者に向けて、いつ、どのような音が、どの程度うるさいのかを具体的に話し合うことが望ましいとしています。オーナーが苦情を受けるときも、同じ点を聞き取っておくと、その後の対応がぶれません。
- いつ：曜日と時間帯、毎日か特定の日か
- どんな音：足音、話し声、音楽、楽器、機械の音など
- どのくらい：どの部屋で、どの程度聞こえるか
- いつから：始まった時期と、ひどくなっているか
- どこから：出どころの見当と、その理由
苦情を言った入居者に、音がした日時を書き留めてもらうようお願いすることもあります。記録があると、出どころの見当がつけやすくなり、相手に伝えるときも具体的に話せます。
場面の例
Eさんのマンションで、2階の入居者から「上の部屋が夜中にうるさい」と苦情が来ました。管理会社が聞き取ると、音は深夜0時過ぎの足音と、物を落とすような音でした。
まず全戸に夜間の音への配慮をお願いするお知らせを配りましたが、改善しませんでした。そこで管理会社が3階の入居者を訪ね、だれからの苦情かは伏せて事情を伝えました。夜勤のある仕事で帰宅が深夜になると分かり、床にマットを敷く、帰宅後の動きに気をつけるといった対応で落ち着きました。
全戸へのお知らせから始める理由
いきなり特定の部屋を名指しすると、本人に心当たりがない場合、反発を招きやすくなります。事例集でも、深夜は音量に注意するよう全室に配る方法が例に挙がっています。全体へのお知らせで改善することも少なくありません。
苦情を言った人への連絡も忘れない
対応したことを、苦情を言った入居者にも伝えます。何をしたか、しばらく様子を見てほしいことを伝えるだけで、「放っておかれている」という不満を防げます。
ポイント
- まず事実を確かめ、全戸へのお知らせ、次に個別の注意へと段階を踏みます
- 貸す側には住むのに適した状態を保つ義務があり、放っておくと責任を問われることがあります
- 苦情を言った人にも、対応の経過を伝えます
- やり取りは日付とともに記録に残します
騒音トラブルで言ってはいけないこと
苦情を言った人の名前や部屋を伝える
「〇号室の方から苦情が来ています」と伝えると、入居者どうしの関係が悪くなり、仕返しや新しいトラブルにつながるおそれがあります。だれから聞いたかは伝えず、事実と求めたいことだけを伝えます。
確かめる前に決めつける
音の出どころは、真上の部屋とは限らず、斜めの部屋や建物の外のこともあります。確かめる前に「あなたの部屋がうるさい」と決めつけると、相手は心当たりがないまま責められたと感じます。
「出て行ってください」と退去を迫る
国土交通省の相談事例集は、迷惑行為を禁じる特約に反しても、すぐに契約を解除できるわけではなく、警告に応じず信頼関係が壊れたといえる場合に解除できると説明しています。注意の段階で退去を口にすると、話し合いが難しくなります。
鍵を替える・荷物を運び出す
事例集では、契約を解除したあとでも、裁判所の手続きによらずに自分の力で明け渡させることは、自力救済として禁じられた違法な行為だとされています。鍵を替えて閉め出したり、荷物を運び出したりしてはいけません。
苦情を言った入居者に「がまんしてください」とだけ言う
ふつうの生活音であっても、苦情を言った人の困りごとは本物です。「集合住宅だから仕方ない」とだけ返すと、不満が大きくなります。全戸へのお知らせなど、できることを伝えます。
解決しないときの相談先
警察への相談
政府広報オンラインでは、犯罪や事故にあたるか分からない相談は、警察相談専用電話「#9110」を使うよう案内しています。身の危険を感じるような言い争いや、すぐに警察官に来てほしい緊急の場合は110番です。
調停などの話し合いの場
国土交通省の相談事例集では、話し合いで解決できないときの方法として、裁判所の民事調停や、裁判によらない紛争解決の手続き（ADR）が紹介されています。裁判所の案内を引いて、騒音などの近隣の問題でも、専門家が調停委員として関わることがあるとしています。
契約の解除や明け渡しを考える段階になったら、自分で判断せず、弁護士などの専門家に相談してください。手順を誤ると、かえってオーナーの責任を問われるおそれがあります。
契約と入居時の説明で備える
標準契約書の禁止事項
国土交通省の賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版）では、借りる人がしてはならない行為として、別表第1に「大音量でテレビ、ステレオ等の操作、ピアノ等の演奏を行うこと」が挙がっています。今の契約書に、音に関する禁止事項があるかを確かめておきましょう。
入居時に生活音の説明をする
相談事例集では、予防策として、入居時に、ある程度の生活音は出る場合があることや、生活時間帯の違う入居者どうしが在宅する時間が重なりうることを、前もって説明しておく工夫が紹介されています。
騒音トラブルを防ぐチェックリスト
- 契約書に音に関する禁止事項や特約がある
- 楽器やペットの可否を募集の段階で示している
- 入居時に、生活音とお互いの配慮についての案内を渡している
- 苦情の窓口が一つに決まっている
- 苦情とやり取りを記録する方法が決まっている
ペットを受け入れる場合の鳴き声への備えはペット可賃貸のメリット・デメリットで、共同生活のルールづくりはシェアハウスのルールと契約も参考になります。
よくある質問
- 賃貸の騒音トラブルはオーナーが対応しなければいけませんか？
- 国土交通省の相談事例集では、貸す側には建物を住むのに適した状態に保つ義務があるとされています。迷惑行為で住むのに適さない状態になっていれば、やめさせる対応が必要です。
- 騒音を出している入居者をすぐに退去させられますか？
- すぐにはできません。注意や警告に応じず、信頼関係が壊れたといえる場合に契約を解除できることがありますが、判断は専門家に相談しましょう。
- 苦情を言った人の名前を相手に伝えてもいいですか？
- 伝えないのが基本です。入居者どうしの関係が悪くなり、新しいトラブルにつながるおそれがあります。
- 何デシベル以上なら騒音になりますか？
- 賃貸住宅の部屋どうしの音について、一律の基準は見当たりません。国土交通省の相談事例集でも、受忍限度を超えるかは事情を合わせて判断するとされています。
- 騒音の苦情はどこに相談できますか？
- まずは管理会社やオーナーで対応します。犯罪や事故にあたるか分からない相談は警察相談専用電話「#9110」、話し合いで解決しないときは民事調停などの方法があります。
騒音トラブルと管理の相談先
騒音などの苦情対応を任せられる管理の会社を探すときは、会社一覧から地域の会社を比べてみてください。クレーム全般の受け方は賃貸管理の自主管理と委託の違い、管理会社に不満があるときは管理会社の変更、入居前の確認は入居審査のポイントで紹介しています。複数の会社にまとめて聞きたい方は、一括相談をご利用いただけます。
まとめ
- 騒音トラブルは、受忍限度を超えるかどうかを事情を合わせて考えます
- 貸す側には住むのに適した状態を保つ義務があり、放っておくと責任を問われることがあります
- 対応は、事実の確認→全戸へのお知らせ→個別の注意→書面の注意の順に進めます
- 苦情を言った人の名前を伝える、決めつける、退去を迫る、閉め出すことはしてはいけません
- 解決しないときは、#9110や民事調停、専門家への相談を使います
- 契約書の禁止事項と入居時の説明で、前もって備えておきましょう
