所有者不明土地とは？管理命令と管理不全土地の制度、隣の土地で困ったときの手順
持ち主が分からない、または連絡がつかない土地を所有者不明土地といいます。2023年4月に始まった管理命令の制度と、隣の土地や自分の相続で困ったときに何から手を付けるかを整理します。
結論
- 所有者不明土地とは、調べても持ち主の全部または一部が分からない土地です。登記の名前が亡くなった人のまま、住所に連絡がつかない、といった土地が当てはまります。
- 2023年4月1日から、利害関係のある人が地方裁判所に申し立て、その土地だけを管理する人（所有者不明土地管理人）を選んでもらえる制度が始まりました（民法第264条の2）。
- 持ち主は分かっていても、手入れをせず周りに害を与えている土地には、管理不全土地管理命令という別の制度があります（民法第264条の9）。
- 自分の家族の土地を所有者不明土地にしないためには、相続登記を3年以内に済ませることが基本です。
「隣の空き地の木が伸び放題なのに、登記の持ち主はずっと前に亡くなっている」。「買いたい土地があるが、持ち主に連絡がつかない」。こうした相談は少なくありません。
持ち主が分からないと、話し合いも契約もできません。これまでは、手を付けられないまま年月がたつ土地が多くありました。
この記事では、所有者不明土地の意味と、2023年から使えるようになった裁判所の制度、困ったときの進め方を、法律の条文をもとに説明します。
所有者不明土地とは
法律での意味
所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法の第2条第1項は、所有者不明土地を「相当な努力」で探しても、持ち主の全部または一部が分からない一筆の土地と定めています。
一筆（いっぴつ）とは、登記で1つとして数える土地の単位です。持ち主が何人もいて、そのうち1人でも分からなければ、一部が分からない土地に当たります。
よくある3つの形
- 登記の名前が亡くなった人のままで、相続人がだれか分からない
- 相続人は分かるが、住所が変わっていて連絡がつかない
- 共有の持ち主の一部が、行方不明になっている
多くは、相続のときに登記の名前を変えなかったことから始まります。代が替わるたびに相続人が増え、だれの土地か分かりにくくなります。
言葉の言い換え
- 利害関係人：その土地のことで、法律上の利益や不利益がある人
- 管理人：裁判所に選ばれ、持ち主に代わって土地を管理する人
- 公告：裁判所が、手続きのことを広く知らせること
- 嘱託（しょくたく）：裁判所などが、法務局に登記を頼むこと
2023年の民法改正で何が変わったか
広島法務局の案内では、土地の利用を円滑にするための民法の見直しは令和5年（2023年）4月1日に施行されました。
これより前にも、行方不明の人の財産全体を管理する人を選ぶ制度はありました。新しい制度は、問題のある土地や建物だけを対象に管理人を選べる点が違います。
| 制度 | 使う場面 | 申し立てる先 | 主な条文 |
|---|---|---|---|
| 所有者不明土地管理命令 | 持ち主が分からない、居場所が分からない | 土地の所在地の地方裁判所 | 民法第264条の2、非訟事件手続法第90条 |
| 所有者不明建物管理命令 | 建物の持ち主が分からない | 建物の所在地の地方裁判所 | 民法第264条の8 |
| 管理不全土地管理命令 | 持ち主の手入れが不適当で、周りに害がある | 土地の所在地の地方裁判所 | 民法第264条の9、非訟事件手続法第91条 |
所有者不明土地管理命令のしくみ
だれが、どこに申し立てるか
民法第264条の2第1項により、申し立てるのは利害関係人です。非訟事件手続法第90条第1項により、土地の所在地を管轄する地方裁判所が担当します。
隣の土地のことで困っている人や、その土地を買いたい人などが考えられます。自分が利害関係人に当たるかは、申し立ての前に弁護士や司法書士に確かめると安心です。
申し立てから管理が始まるまで
- 登記事項証明書を取り、登記上の持ち主と住所を確かめる
- 戸籍や住民票などをたどり、持ち主や相続人を探す
- 探しても分からないときは、地方裁判所に申し立てる
- 裁判所が申し立てがあったことを公告する。異議を届け出る期間は1か月以上（非訟事件手続法第90条第2項）
- 期間が過ぎると、裁判所が管理命令を出し、管理人を選ぶ（民法第264条の2第4項）
- 裁判所書記官が、管理命令の登記を法務局に頼む（非訟事件手続法第90条第6項）
管理人ができること
管理命令が出ると、その土地を管理し処分する権利は管理人だけが持ちます（民法第264条の3第1項）。草を刈る、壊れた柵を直すといった保存の行為は、管理人が行えます。
それを超える売却などには、裁判所の許可が要ります（同条第2項）。建物の管理命令では、建物の敷地を借りる権利にも効力が及びます（民法第264条の8第2項）。
費用はだれが持つか
管理に必要な費用と管理人の報酬は、土地の持ち主の負担です（民法第264条の7第2項）。管理人は、裁判所が決めた額の前払いを、その土地などから受けられます（同条第1項）。
ただ、土地からすぐにお金が出ない場合もあります。申し立ての前に、手続きにかかるお金の見通しを裁判所や専門家に確かめましょう。
ポイント
- 所有者不明土地管理命令は、問題の土地だけを対象に管理人を選ぶ制度
- 申し立てるのは利害関係人。先は土地の所在地の地方裁判所
- 1か月以上の公告の期間を経て、命令と管理人の選任が行われる
- 売却など大きな行為には、裁判所の許可が要る
どの方法を選ぶかの分かれ道
状況ごとの考え方
| 今の状況 | まず考えること |
|---|---|
| 登記の持ち主も相続人も分からない | 所有者不明土地管理命令 |
| 持ち主は分かるが、居場所が分からない | 所有者不明土地管理命令。共有なら、行方の分からない共有者の持分の裁判も候補 |
| 持ち主と連絡はつくが、手入れをしない | まず話し合い。害が続くなら管理不全土地管理命令 |
| 越境した枝だけが困りごと | 木の持ち主に切るよう求める。持ち主が分からなければ自分で切れる |
裁判所の手続きは、時間と手間がかかります。話し合いで片付く問題なら、まず手紙や面談で持ち主に伝えるところから始めましょう。
申し立てる前に集めるもの
- 土地の登記事項証明書と、地図や公図の写し
- 持ち主や相続人を探した記録（取った戸籍、送った手紙と戻ってきた封筒など）
- 困っていることが分かる写真（傾いた塀、伸びた草木など）
- 自分がその土地とどう関わるかを示す資料（隣の土地の登記、売買の申し込みなど）
探した記録は、「相当な努力」をしたことを示す材料になります。日付と内容を1枚にまとめておくと、専門家にも説明しやすくなります。
よくある失敗
- 登記の住所に手紙を出しただけで、相続人を探さずにあきらめた
- 隣の土地の木を、持ち主を探さないまま切ってしまった
- 費用の見通しを確かめず、申し立ててから負担に驚いた
- 自分の家族の土地も、相続登記をしないまま放っていた
持ち主は分かるのに手入れされない土地
管理不全土地管理命令とは
民法第264条の9は、持ち主の管理が不適当で、他人の権利や利益が侵害される、またはそのおそれがある土地に、管理人を選べると定めています。持ち主が分かっていても使える点が、所有者不明土地管理命令との違いです。
管理不全土地の管理人が土地を処分するときは、裁判所の許可に加えて持ち主の同意が要ります（民法第264条の10第3項）。原則として、命令の前に持ち主の言い分も聴かれます（非訟事件手続法第91条第3項）。
枝が越えてきたときは
隣の木の枝が境界線を越えてきたとき、木の持ち主が分からない、または居場所が分からなければ、土地の持ち主は自分でその枝を切れます（民法第233条第3項第2号）。
枝の問題だけなら、裁判所の手続きまで要らない場合があります。草木の困りごとの進め方は「空き家の草木と近隣トラブル」で説明しています。
場面の例
Aさんの家の隣は、20年以上だれも住んでいない土地です。登記の持ち主は亡くなっており、ブロック塀が傾いてきました。
Aさんはまず登記事項証明書を取り、相続人を探しました。それでも連絡がつかなかったため、弁護士に相談し、所有者不明土地管理命令の申し立てを考え始めました。相続人と連絡がついた場合は、管理不全土地管理命令が候補になります。
専門家に相談するときの伝え方
相談の前に、土地の場所、登記の持ち主、困っていること、これまでに探した内容を1枚にまとめておきます。何をしたいのか（直してほしい、買いたい、境界を決めたい）も書いておくと、使う制度を選びやすくなります。
自分の土地を所有者不明土地にしないために
相続登記を3年以内に
不動産登記法第76条の2第1項により、相続で不動産を取得した人は、取得を知った日から3年以内に登記を申請しなければなりません。広島法務局の案内では、この義務化は令和6年（2024年）4月1日に施行されました。
詳しくは「相続登記の義務化」をご覧ください。
共有のまま放っておかない
共有者の一部が行方不明になると、売るにも貸すにも手間がかかります。行方の分からない共有者の持分を取得する裁判などは、「共有名義の不動産の解消」で説明しています。
使わない土地を手放す方法
要らない土地は、条件を満たせば国に引き取ってもらう道もあります。広島法務局の案内では、相続土地国庫帰属制度は令和5年（2023年）4月27日に施行されました。条件は「相続土地国庫帰属制度」にまとめています。
チェックリスト
- 持っている土地の登記の名前が、今の持ち主になっているか
- 登記の住所が、今の住所と同じか
- 共有の土地で、共有者全員と連絡がつくか
- 使わない土地の手放し方を、家族と話したことがあるか
相続人を探す作業は、戸籍をいくつもたどることがあり、時間がかかります。気づいた時点で早めに始めましょう。
よくある質問
- 所有者不明土地とはどんな土地ですか？
- 調べても持ち主の全部または一部が分からない土地です。登記の名前が亡くなった人のままで、相続人が分からない土地などが当てはまります。
- 隣の土地の持ち主が分かりません。だれに相談すればいいですか？
- まず法務局で登記事項証明書を取り、登記の持ち主を確かめます。探しても分からないときは、弁護士や司法書士に、所有者不明土地管理命令を使えるか相談しましょう。
- 所有者不明土地管理命令はどこに申し立てますか？
- 土地の所在地を管轄する地方裁判所です（非訟事件手続法第90条第1項）。家庭裁判所ではない点に気をつけましょう。
- 管理人は土地を売ることができますか？
- 裁判所の許可を得れば売ることができます（民法第264条の3第2項）。許可なしにできるのは、保存の行為と、性質を変えない範囲の利用や改良です。
- 持ち主は分かっているのに、草木が放置されています。使える制度はありますか？
- 周りに害がある、またはそのおそれがあるなら、管理不全土地管理命令を申し立てられます（民法第264条の9）。越境した枝だけなら、まず持ち主に切るよう求めます。
困っている土地を相談したいときに
空き家を放置したときの危険は「空き家の放置リスク」、相続のあとに最初にすることは「空き家を相続したら最初にやること」で説明しています。土地の扱いに強い会社は会社の一覧から探せます。
売る・貸す・手放すのどれがよいか迷うときは、一括相談の使い方をご覧のうえ、まとめて相談してみてください。
まとめ
- 所有者不明土地とは、調べても持ち主の全部または一部が分からない土地
- 2023年4月1日から、問題の土地だけに管理人を選ぶ制度が使える
- 申し立てるのは利害関係人で、先は土地の所在地の地方裁判所
- 持ち主が分かっていて手入れされない土地には、管理不全土地管理命令がある
- 自分の土地を同じ状態にしないため、相続登記は3年以内に済ませる
