任意売却とは？競売との違いと流れ、住宅ローンが払えないときの選択肢
住宅ローンの返済が難しくなったとき、家を手放す方法には任意売却と競売があります。任意売却のしくみ、競売との違い、手続きの流れと注意点を、公的機関の説明にもとづいて整理します。
結論
- 任意売却とは、住宅ローンを返せなくなったとき、お金を貸した金融機関の同意を得て、家を通常の売買で売る方法です。
- 競売は裁判所の手続きで強制的に売られるのに対し、任意売却は売り主が不動産会社に頼み、市場で買い手を探します。
- 住宅金融支援機構は、競売より高く売れることが期待できること、引き渡しの時期を調整しやすいことを理由に、任意売却を勧めています。
- 売っても返し切れなかった借金は、原則として残ります。返し方は金融機関と相談して決めます。
「ボーナスが減って、住宅ローンの返済が苦しい」。「督促の手紙が届いたけれど、だれにも相談できない」。こうした悩みは、だれにでも起こりえます。
返済が止まったまま何もしないと、家は最終的に競売にかけられます。けれども、その前に選べる道があります。その1つが任意売却です。
この記事では、任意売却とは何か、競売とどう違うのかを、公的機関の説明をもとに整理します。いまの状況で何から動けばよいかも、順に説明します。
任意売却とは
任意売却の定義
任意売却とは、住宅ローンなどの返済が続けられなくなったとき、抵当権を持つ金融機関の同意を得て、家を一般の市場で売る方法です。「任売（にんばい）」と略されることもあります。
家にローンが残っていると、金融機関の抵当権が付いています。抵当権とは、返済が止まったときに家を売って回収できる権利です。売っても全額を返せない場合、ふつうは抵当権を外してもらえません。任意売却は、金融機関がその不足を承知のうえで、抵当権を外すことに応じる売り方です。
どんなときに使うか
任意売却を考えるのは、次のような場面です。
- 返済が遅れ、金融機関から一括での返済を求められている
- 家を売っても、ローンの残高に届かない
- 競売になる前に、自分で売り方や時期を決めたい
逆に、売った代金でローンを返し切れる場合は、任意売却ではなく、通常の売却で足ります。流れは「不動産売却の流れ」をご覧ください。
言葉の言い換え
| 言葉 | やさしい言い換え |
|---|---|
| 抵当権 | 返済が止まったときに、家を売って回収できる権利 |
| 期限の利益 | 毎月分けて返してよいという権利 |
| 残債務 | 家を売ったあとに残る借金 |
| 売却基準価額 | 競売で、裁判所が決める売却の基準の価格 |
| 引渡命令 | 家を買受人に引き渡すよう命じる裁判所の決定 |
任意売却と競売の違い
競売とは
競売とは、返済が止まったときに、お金を貸した側の申立てで、裁判所が家を差し押さえて売る手続きです。裁判所は評価人の評価にもとづいて、売却の基準となる価額（売却基準価額）を決めます。
入札は、売却基準価額から2割を引いた額（買受可能価額）以上でなければなりません。物件の資料は裁判所で一般に公開され、入札で最も高い額を出した人が買い受けます。
違いの比較表
| 比べる点 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 進め方 | 売り主が不動産会社に頼み、市場で売る | 裁判所の手続きで強制的に売られる |
| 売る価格 | 金融機関と相談して決める | 入札で決まる |
| 価格の傾向 | 通常の取引のため、競売より高く売れることが期待される | 市場の取引より低くなりやすい |
| 引き渡しの時期 | 買い主と話し合って調整しやすい | 裁判所の手続きに沿って進む |
| 売り主の関わり | 売り主の協力が欠かせない | 売り主の同意がなくても進む |
| 残った借金 | 返し方を金融機関と相談する | 残れば返す義務がある |
住宅金融支援機構は、任意売却を勧める理由として次の3つを挙げています。
- 通常の不動産取引として売るため、競売より高く売れることが期待でき、借金を減らすことにつながる
- 手続きに協力すれば、売った代金から仲介手数料や抵当権を外す登記の費用などを差し引ける場合がある
- 競売と比べて引き渡しの時期を調整しやすく、退去後の生活の計画が立てやすい
ポイント
- 任意売却は、金融機関の同意を得て市場で売る方法
- 競売は、裁判所の手続きで強制的に売られる方法
- 任意売却のほうが、価格と時期を話し合える余地がある
- どちらでも、返し切れなかった借金は原則として残る
通常の売却との違い
任意売却も、不動産会社が買い手を探す点は通常の売却と同じです。違うのは、価格を決める場面ごとに金融機関の確認が入ることです。
通常の売却では、売り出し価格も値下げも、売り主と会社で決められます。任意売却では、売り出し価格、買い主に売る価格、売った代金から差し引ける費用まで、金融機関の確認を受けます。そのぶん、通常の売却より手続きに時間がかかることがあります。
もう1つの違いは、売った代金の行き先です。通常の売却では、ローンを返した残りは売り主が受け取ります。任意売却では、代金の多くが返済にあてられ、手元にはほとんど残らないと考えておく必要があります。
任意売却の流れ
住宅金融支援機構の場合の手順
任意売却の手順は、お金を借りている金融機関によって違います。ここでは、公式ページで手順を公開している住宅金融支援機構の例を紹介します。
- 本人が不動産会社（仲介業者）を選び、「任意売却に関する申出書」を出す
- 仲介業者が物件を調べ、価格の査定書を機構に出す
- 機構が査定の価格を確かめ、売り出し価格を知らせる
- 本人と仲介業者が、専任媒介契約または専属専任媒介契約を結ぶ
- 仲介業者が販売活動を行い、状況を定期的に機構へ報告する
- 買いたい人が現れたら、機構が抵当権を外すことに応じられるかを審査する
- 機構が承諾したあと、本人と買い主が売買契約を結ぶ
- 代金の決済を行い、抵当権を外す書類が引き渡される
機構の確認を受けていない価格で売りに出し、買い主を見つけても、抵当権を外すことに応じてもらえない場合があります。売り出し価格は、必ず金融機関の確認を受けてください。
申出書を出す意味
任意売却の手続きに進むと、それまでどおり月々分けて返す（期限の利益）という前提が変わることがあります。どんな扱いになるかは借入先によって違うため、申し出る前に借入先の案内や窓口で確かめ、返済を続ける道が本当にないかも見直しましょう。
任意売却のメリットと注意点
メリット
任意売却の一番のメリットは、売り方と時期を話し合える点です。通常の売却と同じように広告を出し、内見を受け、買い主と引き渡しの日を相談できます。
また、近所の人には、ふつうの売却と見分けがつきにくいことも、心の負担を軽くします。
注意点
1つ目は、金融機関の同意がなければ進まないことです。売り出し価格も、買い主に売る価格も、金融機関の確認が要ります。
2つ目は、時間に限りがあることです。住宅金融支援機構の申出書の条項では、任意売却が進まないなどで成立の見込みがないと機構が判断した場合、競売の申立てがありうることを承諾するとされています。
3つ目は、借金が残ることです。売った代金で返し切れなかった分は、破産して免責を受けた場合を除き、返す義務が残ります。住宅金融支援機構は、その後の返し方を、本人の生活の状況をふまえて一緒に決めるとしています。
業者選びで確かめること
任意売却を扱うとうたう会社はさまざまです。次の点は、契約の前に書面で確かめましょう。
- 宅地建物取引業の免許を持っているか
- 費用の名目と、支払う時期が書面に書かれているか
- 金融機関とのやりとりを、だれがどう進めるのか説明があるか
- 連帯保証人や共有者がいる場合、その人への説明の段取りがあるか
返済が苦しくなったときに、まずすること
早めに金融機関へ相談する
任意売却は、家を手放す方法です。その前に、返し方を変える相談ができる場合があります。住宅金融支援機構も、返済に困った方向けに返済方法の変更の手続きを用意しており、窓口は返済中の金融機関です。
連絡を後回しにするほど、選べる道は減ります。督促の手紙が届いたら、まず中身を読み、金融機関に連絡しましょう。
状況別の判断の分かれ道
| いまの状況 | 考えられる道 |
|---|---|
| 一時的に収入が減った | 金融機関に返し方の変更を相談する |
| 売れば返し切れる | 通常の売却を考える |
| 売っても返し切れない | 金融機関と任意売却を相談する |
| ほかの借金も多く、返す見込みが立たない | 弁護士などに債務整理を相談する |
借金の整理には、法律の専門家への相談が欠かせない場面があります。本記事は一般的な説明です。ご自身の状況は、金融機関や弁護士・司法書士にご確認ください。
場面の例
Eさんは、勤め先の業績が落ちて収入が減り、ローンの返済が数か月遅れました。督促の手紙が届いても、怖くて開けられずにいました。
家族にすすめられて金融機関に連絡すると、まず返し方の変更を相談できると分かりました。それでも難しい場合に備えて、家の査定も頼み、売った場合にいくら残るかを確かめました。早く動いたことで、選べる道を比べる時間ができたのです。
相談の前に用意したいもの
- 住宅ローンの契約書と、返済の予定表
- 金融機関から届いた手紙や通知
- 家の登記事項証明書や、固定資産税の納税通知書
- 毎月の収入と支出が分かるメモ
- 共有者や連帯保証人がいる場合は、その人の連絡先
よくある失敗
いちばん多い失敗は、督促を放っておくことです。気づいたときには競売の手続きが進み、話し合いの余地が少なくなっています。
もう1つは、家族に知らせずに進めることです。共有名義の家や、家族が連帯保証人の場合は、本人だけでは決められません。早い段階で事情を話しておくと、手続きが止まりにくくなります。
競売になった場合の流れ
任意売却がまとまらない場合は、競売に進みます。裁判所の案内では、おおむね次の流れです。
- 金融機関が裁判所に競売を申し立て、裁判所が差し押さえを決める
- 裁判所が物件を調べ、評価をもとに売却基準価額を決める
- 物件の資料が公開され、入札が行われる
- 売却が許可され、買い受けた人が代金を納める
- 代金は、法律の順位に従って債権者に分けられる
家に住み続けていても、代金を納めた買受人は、裁判所に引渡命令を申し立てることができます。引渡命令とは、家を買受人に引き渡すよう命じる裁判所の決定です。
よくある質問
- 任意売却とは、かんたんに言うと何ですか？
- ローンを返せなくなった家を、金融機関の同意を得て、ふつうの売買で売る方法です。競売のように裁判所が強制的に売るのとは違います。
- 任意売却をすれば、借金はなくなりますか？
- なくなりません。売った代金で返し切れなかった分は、原則として返す義務が残ります。返し方は金融機関と相談して決めます。
- 競売と任意売却では、どちらが高く売れますか？
- 住宅金融支援機構は、任意売却は通常の取引として売るため、競売より高く売れることが期待できると説明しています。ただし、価格は物件や時期で変わります。
- 任意売却は自分だけで進められますか？
- 進められません。金融機関の同意と、買い手を探す不動産会社の協力が必要です。共有者や連帯保証人がいれば、その人の協力も要ります。
- 競売が始まってからでも任意売却はできますか？
- 金融機関が応じれば、できる場合があります。ただし時間に限りがあるため、できるだけ早く相談することが大切です。
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まとめ
- 任意売却とは、金融機関の同意を得て、ローンの残る家を市場で売る方法
- 競売は、裁判所の手続きで強制的に売られる方法
- 任意売却は、価格と引き渡しの時期を話し合える余地がある
- 売り出し価格は、必ず金融機関の確認を受ける
- 返し切れなかった借金は原則として残る。返し方は金融機関と相談する
- 返済が苦しくなったら、まず金融機関に早めに相談する
