住宅ローン残債がある家の売却｜売値と残債で変わる3つの売り方と注意点
住宅ローンが残っていても、家を売ることはできます。売値で残債を返せるかどうかで売り方が変わるため、残債の確かめ方、決済日の流れ、返しきれないときの任意売却、税金の特例を整理します。
結論
- 住宅ローンの残債がある家でも売却はできます。ただし、引き渡しまでに残債を返し、抵当権の登記を消す必要があります。
- 売値で残債を返しきれるなら、決済日に売却代金で完済し、同じ日に抵当権を抹消するのが一般的な流れです。
- 返しきれない場合は、自己資金で差額を補うか、金融機関の同意を得て売る「任意売却」を考えます。
- 一定の条件を満たすマイホームの売却で損が出た場合、国税庁の特例で他の所得と損益通算できることがあります。
「転勤が決まったが、ローンがまだ残っている」。「収入が減って返済が苦しい。売ればローンは消えるのだろうか」。住宅ローンが残っている家の売却は、とても多い相談です。
ローンが残っていても、家を売ること自体はできます。大事なのは、売値で残りのローンを返しきれるかどうかです。そこで売り方も、準備するお金も、相談する相手も変わります。
この記事では、残債がある家の売り方を3つの場面に分け、決済日の流れ、任意売却、税金の特例までを順に説明します。
住宅ローン残債がある家の売却とは
残債と抵当権の関係
残債とは、住宅ローンのうち、まだ返していない残りの金額です。住宅ローンを組んだ家には、金融機関の抵当権が設定されています。
抵当権の登記を消すには、原則としてローンを完済し、金融機関から抹消のための書類を受け取る必要があります。そのため、家を売るときは「売却代金でローンを返し、抵当権を消してから買主に渡す」という順番で考えます。
アンダーローンとオーバーローン
売値と残債の関係は、次の2つに分けて呼ばれます。
- アンダーローン：売値（諸費用を引いた手取り）で残債を返しきれる状態
- オーバーローン：売値で残債を返しきれず、差額が残る状態
どちらに当たるかで、売り方がはっきり分かれます。まずは「残債はいくらか」と「いくらで売れそうか」の2つを確かめることから始めます。
売る前に確かめる3つの数字
1. 残債の金額
残債は、金融機関から届く返済予定表や残高の通知で確かめます。分からないときは、返済中の金融機関に問い合わせます。売却を考えている時点の金額を知っておくことが大切です。
2. 売却にかかる費用
売却では、仲介手数料、抵当権抹消の登録免許税、司法書士の報酬などがかかります。ローンを一括で返すときに手数料がかかる金融機関もあります。
抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です（法務局の案内）。そのほかの費用は会社や契約によって違うため、見積もりで確かめます。
3. 売れそうな金額
売れそうな金額は、不動産会社の査定で分かります。1社だけだと高いのか安いのか判断しにくいため、複数の会社に査定を頼んで比べるのが安心です。
| 確かめる数字 | 確かめ方 | 注意点 |
|---|---|---|
| 残債 | 返済予定表・金融機関への問い合わせ | 売る時期の金額で考える |
| 費用 | 不動産会社・司法書士・金融機関の見積もり | 一括返済の手数料も確かめる |
| 売れそうな金額 | 複数社の査定 | 査定額と実際の成約額は違うことがある |
査定のやり方の違いは「机上査定と訪問査定」で説明しています。
残債がある家の3つの売り方
売り方1：売却代金で完済する（アンダーローン）
いちばん多いのがこの形です。買主から受け取る代金で残債を返し、同じ日に抵当権を消します。
- 不動産会社と媒介契約を結び、売り出す
- 買主が決まったら売買契約を結ぶ
- 返済中の金融機関に、一括返済の日を伝えて手続きを進める
- 決済日に買主から代金を受け取り、その代金で残債を返す
- 金融機関から抹消書類を受け取り、司法書士が抵当権抹消と名義の移転を申請する
- 鍵を渡して引き渡し
決済日は、売主・買主・金融機関・司法書士の都合を合わせて決めます。金融機関への連絡が遅れると決済日に間に合わないことがあるので、早めに伝えましょう。
売り方2：自己資金で差額を補う（オーバーローン）
売値で返しきれない差額を、預貯金などで補って完済する方法です。完済できれば、売り方1と同じ流れで抵当権を消せます。
住み替えを考えている場合は、差額をどう用意するかで計画が大きく変わります。返済中の金融機関と、住み替え先で借りる予定の金融機関の両方に、早めに相談しておきましょう。
売り方3：任意売却（返済が難しいとき）
任意売却とは、ローンを返しきれない家を、金融機関の同意を得て通常の不動産取引として売る方法です。競売のような裁判所の手続きではありません。
住宅金融支援機構の案内では、任意売却は一般に競売より高く売れることが期待でき、負債を減らすことにつながるとしています。また、競売と比べて引き渡しの時期を調整しやすく、退去後の生活設計を立てやすいとも説明しています。
| 比べる点 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 手続き | 通常の不動産取引として売る | 裁判所の手続きで強制的に売られる |
| 売値 | 一般に競売より高く売れることが期待される | 自分で価格を決められない |
| 引き渡しの時期 | 調整しやすい | 調整しにくい |
| 金融機関の同意 | 必要 | 申立ては金融機関が行う |
任意売却の流れ（住宅金融支援機構の例）
機構の融資住宅の場合の8つの手順
住宅金融支援機構は、機構の融資を受けた住宅の任意売却について、次の流れを示しています。他の金融機関では流れが違うことがあるため、返済中の金融機関に確かめてください。
- 「任意売却に関する申出書」を出す（仲介する不動産会社を自分で選ぶ）
- 不動産会社が物件を調べて査定し、査定書を機構に出す
- 機構が査定価格を確かめ、売出価格を知らせる
- 不動産会社と（専属）専任媒介契約を結ぶ
- 不動産会社が販売活動をし、状況を定期的に報告する
- 買いたい人が現れたら、機構が抵当権抹消に応じるかを審査する
- 機構が抵当権抹消を承諾したあとに、売買契約を結ぶ
- 代金を決済し、抵当権抹消の書類を受け取る
機構の案内では、機構が確かめていない価格で売り出して買主を見つけても、抵当権抹消に応じられない場合があるとしています。任意売却では、売り出す前に必ず金融機関と価格を確かめましょう。
任意売却の前に考えること
返済が苦しいときは、売る前に返済方法の変更を相談できることがあります。住宅金融支援機構の案内では、返済期間の延長や一定期間の返済額の減額などのメニューがあり、相談と申請は返済中の金融機関で行うとしています。審査の結果、希望に添えない場合や、総返済額が増える場合もあります。
売らずに住み続けたい場合は、売ってから借りて住む方法もあります。ただし、家賃や買い戻しの条件に注意が必要です。くわしくは「リースバックのデメリットと注意点」をご覧ください。
ポイント
- まず「残債」「費用」「売れそうな金額」の3つをそろえる
- 売値で返しきれるなら、決済日に完済と抵当権抹消を同時に行う
- 返しきれないなら、自己資金で補うか任意売却を考える
- 任意売却は、売り出す前に金融機関と価格を確かめる
売却で損が出たときの税金の特例
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算と繰越控除
国税庁によると、住宅ローンが残るマイホームを、ローン残高より安く売って損が出た場合、一定の要件を満たせば、その損を給与など他の所得と損益通算できます。通算しきれない損は、売った年の翌年以後3年間繰り越せます。
おもな要件は次のとおりです。
- 売った年の1月1日に、家屋と敷地の所有期間がともに5年を超えている
- 売買契約日の前日に、償還期間10年以上の住宅ローンの残高がある
- 売値がそのローン残高を下回っている
- 以前住んでいた家なら、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
- 2027年（令和9年）12月31日までの売却であること
損益通算できる金額は、ローン残高から売値を引いた額が上限です。繰越控除は、合計所得金額が3,000万円を超える年には使えません。どちらも確定申告が必要です。
利益が出たときは別の特例
反対に、売って利益が出たときは、マイホームの3,000万円の特別控除などの特例があります。売却の税金の全体は「不動産売却の税金の基本」で確かめられます。
よくある失敗と判断の分かれ道
よくある失敗
1つめは、査定額だけを見て売り出すことです。査定額は売れる値段の目安で、成約額とは違うことがあります。費用を引いた手取りで残債を返せるかを確かめましょう。
2つめは、金融機関への連絡が遅れることです。一括返済の手続きや抹消書類の準備には時間がかかります。買主が決まったら、すぐに連絡します。
3つめは、共有名義やペアローンの見落としです。夫婦で名義や借入れを分けている場合は、全員の同意と手続きが必要です。共有の整理は「共有名義の解消」をご覧ください。
どの売り方を選ぶかの目安
- 手取りで残債を返しきれる → 仲介で売り、決済日に完済
- 差額を預貯金で補える → 仲介で売り、差額を足して完済
- 早く現金化したい → 不動産会社の買取も比べる
- 返済が続けられない → 返済中の金融機関に相談し、任意売却も考える
場面の例で考える
転勤で家を空ける会社員の方の例です。査定を複数社に頼み、費用を引いた手取りが残債を上回ると分かりました。この場合は仲介で売り出し、買主が決まった時点で金融機関に一括返済を伝えれば、決済日に完済と抹消を同時に進められます。
次に、収入が減って返済が苦しくなった方の例です。手取りが残債を下回り、預貯金で差額を補うのも難しい状態でした。この場合は、延滞が長引く前に返済中の金融機関に相談し、返済方法の変更か任意売却かを一緒に考えるのが先です。どちらの場合も、早く動くほど選べる道が多く残ります。
買取の流れは「不動産買取の流れと注意点」で説明しています。
よくある質問
- 住宅ローンが残っていても家は売れますか？
- 売れます。ただし、引き渡しまでに残債を返して抵当権の登記を消す必要があります。売却代金で返しきれるなら、決済日に完済と抹消を同時に行うのが一般的です。
- 売っても残債が残る場合はどうなりますか？
- 差額を自己資金で補うか、金融機関の同意を得て任意売却をすることになります。売却代金で返しきれなかった分の扱いは、返済中の金融機関と相談して決めます。
- 任意売却は誰に相談すればよいですか？
- まず返済中の金融機関に相談します。そのうえで、任意売却の経験がある不動産会社に査定と販売を頼みます。
- ローンが残る家を売って損が出たら税金はどうなりますか？
- 所有期間が5年を超えるなどの要件を満たせば、国税庁の「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を使える場合があります。確定申告が必要です。
- 住み替えで先に新しい家を買ってもよいですか？
- できますが、売れる前に新しいローンが始まると、二重の返済になることがあります。売る時期と買う時期をどう組み合わせるか、金融機関と不動産会社に早めに相談しましょう。
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まとめ
- 住宅ローンの残債があっても売却はできる。引き渡しまでに完済と抵当権抹消が必要
- 「残債」「費用」「売れそうな金額」の3つを最初にそろえる
- 返しきれるなら決済日に完済。返しきれないなら自己資金で補うか任意売却
- 任意売却は金融機関の同意が前提。売り出す前に価格を確かめる
- ローン残高より安く売って損が出たら、国税庁の特例を使える場合がある
