譲渡損失の繰越控除とは？マイホームを売って損が出たときの2つの特例と要件

「家を売ったら、買った値段よりかなり安くなった」。「ローンを返しきれないのに、税金の手続きは何かあるのか」。マイホームを売って損が出たとき、税金のことは後回しにされがちです。

売って損が出た場合、税金はかからないのが普通です。ただ、損をそのままにしておくのはもったいないことがあります。一定の要件に合えば、その損を給与などの所得から差し引き、所得税や住民税を軽くできる場合があるためです。

この記事では、国税庁のタックスアンサーをもとに、マイホームの譲渡損失の繰越控除の仕組み、2つの特例の違い、使えない場合、申告の流れを説明します。

譲渡損失の繰越控除とは

一言でいうと

譲渡損失の繰越控除とは、マイホームを売って出た損を、ほかの所得と差し引いたうえで、引ききれない分を翌年以後3年内に繰り越して差し引ける特例です。国税庁は「マイホームを売ったときの特例」の一つとして説明しています。

損益通算と繰越控除の違い

この特例は、2つの段階に分かれます。

1. 損益通算：売った年に、譲渡損失を給与所得や事業所得などほかの所得から差し引く
2. 繰越控除：損益通算で引ききれなかった損を、売った年の翌年以後3年内に繰り越して差し引く

たとえば、売った年の給与所得より譲渡損失が大きい場合、その年に引ききれない分が残ります。この残りを翌年以後に回せるのが繰越控除です。

譲渡損失とは

譲渡損失とは、土地や建物を売った金額が、買ったときの代金などの取得費と売るためにかかった費用の合計より少ない場合の差のことです。売却の税金の全体像は「不動産売却の税金」で説明しています。

この記事の特例は、自分が住んでいた家（マイホーム）を売った場合のものです。人に貸していた物件や、自分が住んでいなかった家を売った損には使えません。

2つの特例の違い

買換えの特例と特定居住用財産の特例

どちらを使うかの分かれ道

新しい家をローンで買う場合は、買換えの特例を考えます。賃貸に移るなど、新しい家を買わない場合は、特定居住用財産の特例を考えます。

特定居住用財産の特例では、差し引ける損に上限があります。上限は、売買契約日の前日のローン残高から、売った金額を引いた額です。ローンを返しきれない部分に見合う損だけを差し引ける、と考えると分かりやすいでしょう。

共通の要件

売る家と所有期間

どちらの特例も、売った年の1月1日に、家と敷地の所有期間がともに5年を超えていることが必要です。売る家は、次のどれかです。

• 今、自分が住んでいる家
• 以前住んでいた家で、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るもの
• 上の家と一緒に売る敷地や借地権
• 家を取り壊した後の敷地で、決められた要件に合うもの

家を取り壊して土地を売る場合

家を取り壊して敷地を売る場合は、取り壊した日の属する年の1月1日に所有期間が5年を超えていること、取り壊してから1年以内に売る契約を結ぶことなどが必要です。契約を結ぶまで、その敷地を貸駐車場などに使っていないことも条件です。

使えない場合

国税庁は、次のような場合はこの特例を使えないとしています。

• 親子や夫婦など、特別の関係がある人に売った場合
• 売った年の前年・前々年に、居住用財産の3,000万円の特別控除や軽減税率の特例、買換えの特例などを使っている場合
• 一定の期間内に、ほかのマイホームの譲渡損失でこの特例を使っている場合

買換えの特例の要件

新しい家の要件

買換えの特例では、新しい家について次の要件があります。

• 売った年の前年の1月1日から、売った年の翌年12月31日までに買う
• 家の床面積が50平方メートル以上
• 買った年の翌年12月31日までに住む（住む見込みを含む）
• 買った年の12月31日に、償還期間10年以上の住宅ローンがある

繰越控除を使う年の要件

繰越控除を受ける年の12月31日に、新しい家の償還期間10年以上の住宅ローンがないと、その年は繰越控除を使えません。また、売った家の敷地が500平方メートルを超える場合、超える部分の損は繰越控除の対象になりません。

申告の流れと気を付けること

申告の手順

この特例を使うには、売った年の翌年に確定申告をします。損が出て税金がかからない場合でも、申告しないと特例は使えません。

1. 売買契約書、買ったときの契約書、売るための費用の領収書をそろえる
2. 住宅ローンの残高証明書など、ローンの要件を示す書類をそろえる
3. 譲渡損失の金額の明細書と、損益通算・繰越控除の対象となる金額の計算書を作る
4. 登記事項証明書や住民票など、要件に合うことを示す書類をそろえる
5. 確定申告書にこれらを添えて、税務署に出す

登記事項証明書は、不動産番号を書いた明細書を出せば、添付を省略できます。確定申告の考え方は「不動産所得の確定申告」も参考になります。

繰越控除を続けるための条件

繰越控除を受けるには、損益通算を受けた年の申告が期限内であること、そして翌年から繰越控除を受ける年まで、続けて確定申告書を出すことが必要です。1年でも申告を忘れると、その先の繰越控除が使えなくなるおそれがあります。

売る前にそろえておく記録

申告の書類の多くは、売ったあとに集めるのでは手間がかかります。買ったときの売買契約書や、仲介手数料などの領収書は、売る前から一つにまとめておきます。

ローンの残高証明書は、金融機関から届くものを捨てずに残しておきます。特定居住用財産の特例では、売買契約日の前日のローン残高が要件と上限の計算に使われるため、どの時点の残高かを確かめることが大切です。

住宅ローン控除と一緒に使える

国税庁は、この2つの特例は、住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）と一緒に使えると説明しています。利益が出たときの3,000万円の特別控除とは、この点が違います。

場面の例とよくある失敗

場面の例：転勤で家を売り、賃貸に移る

転勤で自宅を売り、転勤先では賃貸に住む場面を考えます。家は10年ほど前に買い、住宅ローンが売った金額より多く残りました。

この場合、新しい家を買わないので、特定居住用財産の特例を考えます。まず売買契約日の前日のローン残高を確かめ、売った金額との差を出します。そのうえで、譲渡損失のうち、この差の範囲で給与所得と差し引けるかを確かめます。

よくある失敗

• 損が出たので税金は関係ないと思い、確定申告をしない
• 翌年以後の申告を1年忘れて、繰越控除が続かなくなる
• 親族に売ってしまい、特例が使えなくなる
• 所有期間が5年を超えるかを、売った年の1月1日で数えていない
• 住まなくなってから時間がたち、売る期限を過ぎてしまう

場面の例：住み替えで新しい家をローンで買う

家族が増えて広い家に住み替える場面です。今の家は8年前に買い、相場が下がって、売った金額が買った値段を下回りました。新しい家は、床面積が50平方メートル以上で、償還期間10年以上のローンを組む予定です。

この場合は、買換えの特例を考えます。新しい家を買う時期が、売った年の前年1月1日から売った年の翌年12月31日までに入るかを確かめます。繰越控除を受ける年の12月31日にも、新しい家のローンが残っている必要があるため、繰り上げ返済の予定がある人は時期に気を付けます。

3,000万円の特別控除との違い

利益が出たときの居住用財産の3,000万円の特別控除と、損が出たときのこの特例は、向きが反対の制度です。売る前に、利益が出そうか損が出そうかを、取得費と売る見込みの金額で大まかに確かめておくと、どちらの制度を調べればよいかが分かります。

前年・前々年に3,000万円の特別控除などを使っていると、この特例は使えません。短い間に住み替えを繰り返す場合は、過去の申告の内容も確かめます。

売る前のチェックリスト

• 売る家は、自分が住んでいた家か
• 売った年の1月1日に、所有期間が5年を超えるか
• 住まなくなった日と、売る期限を書き出したか
• 新しい家を買うか、買わないかを決めたか
• ローンの償還期間と残高を、証明書で確かめたか
• 前年・前々年に、マイホームのほかの特例を使っていないか

よくある質問

譲渡損失の繰越控除は、何年使えますか？

売った年の翌年以後3年内です。損益通算で引ききれなかった損を、この期間に繰り越して差し引けます。

新しい家を買わなくても使えますか？

売った家に償還期間10年以上のローンが残り、売った金額がローン残高より少ない場合は、特定居住用財産の特例を使える場合があります。

住宅ローン控除と一緒に使えますか？

使えます。国税庁は、2つの特例とも住宅借入金等特別控除と一緒に使えると説明しています。

所得が多い年でも繰越控除を使えますか？

合計所得金額が3,000万円を超える年は、その年だけ繰越控除を使えません。売った年の損益通算には所得の要件はありません。

相続した空き家を売って損が出た場合も使えますか？

この特例は、自分が住んでいた家を売った場合のものです。自分が住んでいなかった家の売却の損には使えません。

相談先と関連する記事

売却の進め方は「不動産売却の流れ」、会社の選び方は「売却の会社の選び方」で説明しています。相続した空き家を売る場合の特例は「空き家の3,000万円特別控除」をご覧ください。相談先は「売却の会社」から比べられます。売るか貸すかも含めて相談したい場合は「一括相談の説明」から相談できます。

まとめ

• 譲渡損失の繰越控除は、マイホームの売却損をほかの所得と差し引き、残りを翌年以後3年内に繰り越す特例
• 買い換えるなら買換えの特例、買い換えずローンが残るなら特定居住用財産の特例
• どちらも令和9年12月31日までの売却で、売った年の1月1日に所有期間5年超が必要
• 親族への売却や、前年・前々年にほかの特例を使った場合は使えない
• 確定申告が必要で、繰越控除を受けるには毎年続けて申告する