不動産買取の流れ6ステップ。仲介との違い、売る前の注意点と契約不適合責任
不動産買取は「相談・査定 → 条件の提示 → 契約 → 決済・引き渡し」と進みます。6つの手順と、売る前に確かめたいこと、見落としやすい契約不適合責任の扱いを整理しました。
結論
- 不動産買取の流れは「相談 → 査定 → 条件の提示 → 売買契約 → 決済と引き渡し → 税金の申告」の6段階です。
- 買い手を探す期間がないため、条件が合えば仲介より早く現金化できます。
- 契約不適合責任を負わない特約が多いものの、知っていて伝えなかった不具合は責任を免れません。
「古い家で、買い手が付くか不安」「相続した家を早く片付けたい」。そんなときに選ばれるのが、不動産会社に直接買い取ってもらう買取です。
一方で、「安く買いたたかれないか」「契約のあとで何か言われないか」と心配になる方もいるでしょう。流れを先に知っておけば、どこで何を確かめればよいかが分かります。
この記事では、買取を選んだあとの手順と、売る前に確かめたいこと、契約で見落としやすい点に絞ってお伝えします。仲介との基本の違いは「不動産売却の会社の選び方」でまとめています。
不動産買取とは
不動産買取とは、不動産会社が自ら買い主になって、物件を買い取る売り方です。一般の買い手を探さないので、売れるまでの期間が読みやすくなります。
仲介との違い
| 比べる点 | 買取 | 仲介 |
|---|---|---|
| 買い主 | 不動産会社 | 一般の個人や会社 |
| 価格 | 仲介より低くなるのが一般的 | 相場に近い価格をねらえる |
| 期間 | 条件が合えば早い | 買い手が見つかるまで分からない |
| 仲介手数料 | 会社が直接買う場合はかからない | かかる（上限あり） |
| 内見の対応 | 少ない | 買い手候補ごとに要る |
買取価格が低くなりやすいのは、会社が買い取ったあと、手を入れて売り直すための費用を見込むためです。
その一方で、買い手探しの広告や内見の対応が要らず、売れるまでの見通しが立てやすくなります。価格と早さのどちらを重く見るかで、向き不向きが分かれます。
買取にするか、仲介にするかの分かれ道
- 売る期限が決まっているなら買取、期限がなければ仲介も候補にする
- 修理が要るか分からない古い家なら、買取の見込みを先に聞く
- 内見の対応や広告を避けたいなら、買取を中心に考える
- 立地がよく、急がないなら、まず仲介の見込みを聞く
どちらの場合も、買取価格と仲介の見込み価格を並べ、手取りの差と、かかる時間の差を比べて決めます。
不動産買取の流れ6ステップ
- 相談：物件の情報と、売りたい理由・時期を伝える
- 査定：現地を見てもらい、買取の価格を出してもらう
- 条件の提示：価格、引き渡しの時期、残った荷物の扱い、売ったあとの責任の範囲が示される
- 売買契約：条件に納得したら契約を結ぶ。手付金を受け取ることもある
- 決済と引き渡し：残りの代金を受け取り、鍵を渡す。所有権の移転の登記もこのときに行う
- 税金の申告：利益が出た場合は、翌年に確定申告をする
手付金とは
手付金とは、売買契約を結ぶときに、買い主から売り主に渡すお金です。決済のときに、代金の一部に充てるのが一般的です。手付金の額や、契約をやめるときの扱いは契約書に書かれるので、署名の前に読んでおきましょう。
例：築40年の家を相続したCさんの場合
たとえば、築40年の一戸建てを相続したCさん。家の中には親の荷物が多く残り、雨漏りの跡もあります。Cさんは遠方に住んでいて、片付けに通う時間もありません。
Cさんのような場合は、荷物を残したまま引き取ってもらえるかを、最初の相談で聞きます。雨漏りの跡は、査定のときに正直に伝えます。そのうえで、複数の会社から、荷物の処分や責任の扱いまでそろえた条件で見積もりをもらうと比べやすくなります。
ローンが残っているとき
決済のときに、受け取った代金でローンを返し、抵当権を消す手続きを同時に行います。返す額が代金より多い場合は、先に金融機関と相談が要ります。
決済の日にすること
決済の日は、売り主、買い主の会社、登記を頼む司法書士などが集まるのが一般的です。売り主は、本人であることの確認を受け、登記に要る書類を渡します。代金の入金を確かめたら、鍵を渡して引き渡しが終わります。
何を持っていくかは、事前に会社と司法書士から案内があります。案内が届いたら、足りない書類がないか一つずつ確かめます。登記の名義と今の住所が違う場合など、追加の書類が要ることもあるので、早めに確かめておきましょう。
共有名義の物件のとき
きょうだいで相続した家など、名義が複数の人にまたがる場合は、全員が売ることに同意している必要があります。誰か1人が反対していると、契約まで進めません。相談の前に、名義人どうしで方針をそろえておくと話が早く進みます。
相続した物件のとき
売る前に、相続の登記で名義を相続人に移しておく必要があります。相続登記は、相続で取得したと知った日から3年以内に申請する義務があります。詳しくは「相続登記の義務化」をご覧ください。
買取業者に売る前に確かめること
ポイント
- 宅地建物取引業の免許を持っているか
- 買取価格の根拠を説明してくれるか
- 残った荷物の扱いと、引き渡しの時期が合うか
- 契約不適合責任をどう扱う契約か
宅地建物取引業の免許
買取を行う会社は、宅地建物取引業の免許を持っているのが普通です。免許番号は、国土交通省の業者検索で確かめられます。
価格の根拠
どんな費用を見込んで買取価格を出したのか、説明を求めましょう。説明が分かりやすい会社ほど、比べやすくなります。
複数の会社で比べる
同じ物件でも、会社によって価格や条件が違います。1社だけで決めず、比べてから判断すると安心です。仲介で売った場合の見込みもあわせて聞くと、差が分かります。
残置物と引き渡しの時期
家具や荷物をそのまま引き取ってもらえるか、処分の費用は誰が持つかを確かめます。引き渡しの日が、住み替えや相続の手続きの予定と合うかも大切です。
買取の見積もりを比べるコツ
価格だけでなく「手取り」で比べる
買取の見積もりは、価格だけを見ると判断を誤ることがあります。荷物の処分の費用を売り主が持つのか、測量や解体の費用はどちらが持つのかで、手元に残るお金が変わるためです。
条件をそろえて聞く
会社ごとに前提が違うと、比べられません。次の条件をそろえて見積もりを頼みましょう。
- 引き渡しの希望日
- 荷物をどこまで残すか
- 契約不適合責任をどう扱うか
- 測量や境界の確認を誰が行うか
見積もりの有効期限を確かめる
示された価格が、いつまで有効かも聞いておきます。迷っている間に条件が変わることがあるためです。
契約の前にそろえておく書類
- 登記の内容が分かる書類（登記事項証明書など）
- 購入したときの売買契約書や重要事項説明書
- 固定資産税の納税通知書
- 建物の図面、リフォームの記録
- ローンが残っている場合は、残高の分かる書類
そろっていなくても相談はできます。早めに準備すると、決済までが滞りなく進みます。
契約不適合責任の扱い
契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、売った物件が種類や品質の点で契約の内容と合っていなかったとき、売り主が負う責任です。たとえば、契約書に書いていない雨漏りやシロアリの被害が見つかった場合です。
民法では、買い主は修理を求めたり、代金を減らすよう求めたりできます。損害の賠償や、契約の解除を求めることもできます。
通知の期限は「知った時から1年以内」
種類や品質が合っていなかった場合、買い主がそのことを知った時から1年以内に売り主へ知らせないと、原則として責任を問えなくなります。ただし、売り主が引き渡しのときに知っていた、または大きな不注意で知らなかった場合は、この限りではありません。
買取では「責任を負わない」特約が多い
不動産会社が売り主になる場合は、宅地建物取引業法で、買い主に不利な特約が制限されています。しかし買取では、不動産会社は買い主です。この制限は当てはまりません。
そのため、買取では「売り主は契約不適合責任を負わない」とする特約を結ぶことがよくあります。売り主にとっては、売ったあとの心配が小さくなる点が利点です。
民法では、責任を負わない特約をしても、売り主が知っていながら伝えなかったことは責任を免れません。雨漏りや設備の不具合など、知っていることは正直に伝えましょう。
買取が向いているケース
- 建物が古く、一般の買い手が付くか不安
- 相続した家を、決まった時期までに現金化したい
- 近所に知られずに売りたい、内見の対応を減らしたい
- 残った荷物が多く、片付ける時間がない
反対に、立地がよく、時間に余裕がある場合は、仲介の方が高く売れる可能性があります。迷ったら両方の見込みを聞いて比べましょう。
まず仲介で売り出し、決めた期間で売れなければ買取に切り替える、という進め方を相談できる会社もあります。期限のある売却では、こうした段取りも聞いておくと安心です。
買取でよくある失敗と避け方
- 最初に声をかけてきた1社の価格で、比べずに決めてしまう
- 荷物の処分の費用を誰が持つかを決めず、引き渡しの直前にもめる
- 知っている不具合を伝えず、売ったあとに責任を問われる
- 契約書の特約を読まずに署名し、思っていた条件と違っていた
避けるには、見積もりを条件付きで書面にしてもらうことです。分からない言葉は、署名の前にその場で聞きましょう。
買取の契約前チェックリスト
- 会社の宅地建物取引業の免許番号を確かめたか
- 買取価格の根拠と、見積もりの有効期限を聞いたか
- 荷物の処分、測量、解体の費用を誰が持つか決めたか
- 引き渡しの日が、住み替えや相続の予定と合っているか
- 契約不適合責任を負わない特約があるか、範囲はどこまでか
- 知っている不具合を、すべて書面で伝えたか
よくある質問
- 不動産買取は、相談から現金化までどのくらいかかる？
- 会社や物件の状況によって違います。買い手を探す期間がないため、条件が合えば仲介より早く進みやすくなります。
- 買取に仲介手数料はかかる？
- 不動産会社が直接買い取る場合はかかりません。別の会社が買取業者を紹介する形では、かかることがあります。
- 家の中の荷物はそのままで売れる？
- 会社によって違います。引き取ってもらえるか、処分の費用を誰が持つかを、契約の前に確かめましょう。
- 売ったあとに雨漏りが見つかったら？
- 契約の内容によります。責任を負わない特約があっても、知っていて伝えなかった不具合は責任を免れません。
- 買取価格に納得できないときは？
- 契約の前なら断れます。価格の根拠を聞き、ほかの会社の見積もりや、仲介で売った場合の見込みと比べてから決めましょう。
- 買取でも税金はかかる？
- かかります。売って利益が出れば、譲渡所得として税金の対象になります。
買取を扱う会社を探す
当メディアでは、公式ホームページに売買仲介または買取を載せている会社を、都道府県ごとに売買の不動産会社一覧にまとめています。売ったときの税金は「不動産売却の税金」、相続した空き家の特例は「空き家の3,000万円特別控除」をご覧ください。買取と仲介のどちらがよいか迷うときは、一括相談でまとめて聞けます。
まとめ
- 買取は「相談 → 査定 → 条件の提示 → 契約 → 決済・引き渡し → 申告」の流れ
- 価格は仲介より低くなりやすいが、早く確実に現金化しやすい
- 免許、価格の根拠、残置物と引き渡しの時期を確かめ、複数の会社で比べる
- 契約不適合責任は、買い主が不適合を知った時から1年以内の通知が原則
- 責任を負わない特約があっても、知っていて伝えなかったことは免れない
