代償分割で不動産を分けるには？仕組みと代償金の決め方、税金の注意点

「実家には兄が住み続ける。でも、ほかに分けられる財産がほとんど無い」。「家を売りたくはないが、兄弟で不公平にはしたくない」。相続の相談で、とても多い悩みです。

不動産は、切って分けるのがむずかしい財産です。売ってお金で分ければ公平ですが、住み続けたい家族がいると、その道は選びにくくなります。

そこで使われるのが代償分割です。この記事では、代償分割の仕組みと、代償金の決め方、協議書の書き方、相続税と所得税で気を付ける点を順にお伝えします。

代償分割とは

代償分割の意味

代償分割とは、相続人の1人または数人が遺産を現物で受け取り、そのかわりにほかの相続人に対して債務を負う遺産の分け方です。国税庁は、主に現物で分けるのがむずかしい場合に行われる方法と説明しています。

たとえば、実家を長男が相続し、長男が次男と長女にお金を払う、という形です。この払うお金を代償金といいます。

言葉の言い換え

• 現物分割：土地や家をそのままの形で分けること
• 換価分割（かんかぶんかつ）：遺産を売ってお金に換え、そのお金を分けること
• 共有分割：1つの不動産を複数の相続人で持ち分を決めて持つこと
• 代償金：遺産を多く受け取った人が、ほかの相続人に払うお金
• 遺産分割協議書：相続人全員で決めた分け方を書き、全員が署名・押印する書面

4つの分け方と代償分割の位置づけ

比較表

共有は一見公平ですが、売るにも貸すにも共有者の合意が要ります。将来の整理の方法は「共有名義の不動産を解消する方法」で紹介しています。

代償分割を選ぶ場面の例

たとえば、亡くなった父の財産が実家と少しの預金で、相続人は長男・次男・長女の3人。長男は家族と実家に住んでいて、住み続けたいと考えています。

このとき、実家を長男が受け取り、長男が次男と長女に代償金を払えば、家を残したまま公平に近づけられます。

代償分割の進め方

手順

1. 相続人全員と、遺産の中身（不動産・預金・借入れ）を確かめる
2. 不動産の価値をどう見るか、相続人で考え方をそろえる
3. だれが不動産を受け取り、いくらを、いつまでに、どう払うかを話し合う
4. 合意した内容を遺産分割協議書に書き、全員が署名・押印する
5. 不動産を受け取った人が相続登記をし、代償金を払う
6. 相続税の申告が必要なら、期限までに申告する

遺産の分け方は、遺産の種類や性質、各相続人の年齢、職業、生活の状況などを考えて決めると、民法906条は定めています。話し合いがまとまらないときは、家庭裁判所に分割を求めることもできます（民法907条）。

不動産の価値の見方をそろえる

代償金の額は、不動産をいくらと見るかで決まります。見方には、売れる見込みの価格（時価）、相続税の評価額（路線価など）、固定資産税の評価額などがあります。

どれを使うと決まった決まりはなく、相続人の合意で決めます。払う側は低く、受け取る側は高く見たくなるため、もめやすい点です。査定や鑑定を取って、根拠を共有すると話が進みやすくなります。

遺産分割協議書に書くこと

• だれがどの不動産を相続するか（登記簿どおりの所在・地番など）
• 代償金を払う人、受け取る人、それぞれの金額
• 払う期限と払い方（一括か分割か）
• 「代償分割として払う」と分かる書き方

代償金のやりとりは、遺産分割の中で決めたことが後から分かるようにしておくことが大切です。協議書には、だれがだれにいくらを代償金として払うのかをはっきり書き、税の扱いに迷うときは税理士や税務署に確かめましょう。

代償金の払い方と、支払い力の確かめ方

払い方の選択肢

• 手元の預金から一括で払う
• 相続人どうしで合意し、何回かに分けて払う
• 金融機関から借りて払う
• 受け取った遺産の中の預金を、代償金に充てる

どの方法でも、払う人が無理なく払えるかを先に確かめることが大切です。借りて払う場合は、返済の見通しを家族の生活費と並べて考えましょう。

分割払いにするときの決めごと

分割払いにする場合は、毎月いくら、何回、いつまでに払うかを協議書に書きます。払いが遅れたときにどうするかも決めておくと、あとのもめごとを防げます。

話し合いを進めるコツ

• 最初に、遺産の一覧と不動産の査定を全員で共有する
• 「住み続けたい理由」と「公平にしたい気持ち」を、それぞれ言葉にして伝える
• 代償金の額だけでなく、払う時期と方法もあわせて話す
• まとまらないときは、売って分ける換価分割の手取りも並べて比べる

代償分割か換価分割かの分かれ道

代償分割の相続税の計算

基本の考え方

国税庁によると、代償分割をしたときの相続税の課税価格は、次のように計算します。

• 代償金を払った人：受け取った財産の価額から、払った代償金の価額を引く
• 代償金を受け取った人：受け取った財産の価額に、受け取った代償金の価額を足す

国税庁の例

国税庁は、相続税評価額4,000万円の土地を甲が受け取り、乙に2,000万円を払う例を挙げています。原則どおりなら、甲・乙とも課税価格は2,000万円です。

ただし、その土地の時価が5,000万円で、時価をもとに代償金を決めた場合などは、代償金を相続税評価額の割合に直して計算できます。この例では、2,000万円×4,000万円÷5,000万円で1,600万円となり、甲は2,400万円、乙は1,600万円です。

申告の期限

相続税の申告は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。代償金の考え方で相続人の負担が変わるため、早めに税理士に相談しておくと安心です。

所得税で気を付ける2つの点

代償金は取得費に入らない

国税庁の所得税の通達では、代償分割で負担した債務の額は、受け取った資産の取得費には入らないとされています。

つまり、実家を受け取って代償金を払った人が、のちに実家を売っても、払った代償金をその売却の経費として差し引けません。将来売る見込みがある場合は、その点も含めて考えます。

代償金のかわりに不動産を渡すと譲渡になる

代償金のかわりに、払う人がもともと持っていた土地などを渡すこともあります。この場合、渡した人は、そのときの価額でその資産を売ったことになると国税庁の通達は定めています。

渡した人に譲渡所得の税金がかかることがあるため、お金以外で払うときは特に注意が必要です。

代償分割でもめやすい3つの場面

1. 家の値段の見方が分かれる

払う人は相続税の評価額で、受け取る人は売れる見込みの価格で考えがちです。どちらの見方を使うかを最初に決めてから、金額の話に入ると、話し合いが空回りしにくくなります。

2. 生前の援助や介護の話が出る

「兄は家を建てるときに援助を受けた」「私は長く介護をした」といった話が出ると、金額の話がまとまりにくくなります。こうした事情は、民法の特別受益や寄与分として扱われることがあります。気持ちの話と金額の話を分けて、専門家に整理してもらうのも一つの方法です。

3. 払う時期がずれる

協議のときは払えるつもりでも、借入れの審査に時間がかかることがあります。払う期限は、資金のめどが立つ日から逆算して決めましょう。

よくある失敗と、決める前のチェックリスト

よくある失敗

• 払う人の手元資金を確かめずに合意し、代償金を払えなくなった
• 不動産の価値の見方がそろわず、協議が長引いた
• 協議書に代償金のことを書かず、あとで説明に困った
• 将来売るときに代償金を経費にできると思い込んでいた

チェックリスト

• 払う人に、一括または分割で払える資金のあてがある
• 不動産の価値の見方（時価・路線価など）を相続人でそろえた
• 金額・期限・払い方を協議書に書いた
• 相続税の申告の要否と期限を確かめた
• お金以外で払う場合の税金を確かめた

民法では、相続開始の時から10年を経過したあとの遺産分割では、原則として特別受益や寄与分の主張ができなくなります（民法904条の3）。話し合いは先延ばしにしないようにしましょう。

よくある質問

代償分割の代償金は、いくらにすればいいですか？

決まった計算式はなく、相続人全員の合意で決めます。不動産の価値の見方をそろえ、法定相続分などを目安に話し合うのが一般的です。

代償金を分割で払うことはできますか？

相続人全員が合意すれば、分割払いにすることもできます。金額・回数・期限を協議書に書いておきましょう。

代償分割で受け取った代償金に、贈与税はかかりますか？

遺産分割として受け取る代償金は、相続税の計算に含めます。代償分割と分かるよう、協議書に書いておくことが大切です。

代償分割のあと、不動産の登記はいつまでにしますか？

相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する義務があります。協議がまとまったら早めに進めましょう。

代償金を払えないときはどうなりますか？

払えなければ、ほかの相続人とのもめごとになります。払えない見込みなら、売ってお金で分ける換価分割も比べて考えます。

相続した不動産の相談先

不動産の価値の見方を決めるには、査定が役に立ちます。売る場合も含めて、売買の会社一覧から会社を比べられます。相続登記は相続登記の義務化、相続した家の売り方は相続した実家の売却の流れ、使わない土地の手放し方は相続土地国庫帰属制度、特例は小規模宅地等の特例で紹介しています。まとめて聞きたい方は、一括相談をご利用いただけます。

まとめ

• 代償分割は、1人が不動産を受け取り、ほかの相続人に代償金を払う分け方です
• 代償金の額は、不動産の価値の見方をそろえたうえで、相続人全員の合意で決めます
• 協議書には、金額・期限・払い方と、代償分割である旨を書きます
• 相続税は、払った人は引き、受け取った人は足して計算します
• 払った代償金は取得費に入らず、不動産で払うと譲渡の税金がかかることがあります
• 払う人の支払い力を先に確かめ、無理なら換価分割も比べます