民泊はマンションでできる？管理規約の確認点と標準管理規約12条の読み方
マンションで民泊ができるかは、管理規約が住宅宿泊事業を禁止しているかで決まります。標準管理規約12条の2つの規定例、規約に定めがないときの扱い、届出で出す書類、規約を変えるときの決まりを整理します。
結論
- マンションで民泊（住宅宿泊事業）ができるかは、まず管理規約が住宅宿泊事業を禁止しているかで決まります。禁止されていれば届出はできません。
- 国土交通省のマンション標準管理規約では、12条2項に「民泊を可能とする」か「禁止する」かを明記する規定例が示されています。
- 規約に定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを確認し、その書類を届出に添えます。総会や理事会で禁止の方針を決議していないことが目安です。
「空いている分譲マンションの部屋を、民泊で貸せないだろうか」。相続した部屋や、転勤で住まなくなった部屋を持つ方から、よく聞く相談です。
ところが、マンションは一戸建てと違い、多くの人が暮らす共同の住まいです。自分の部屋であっても、管理規約という共通のルールに従う必要があります。
この記事では、マンションで民泊を考えるときに、管理規約のどこを読み、何を確かめればよいかを説明します。規約を変える場合の決まりや、よくある失敗も紹介します。
管理規約とは
管理規約とは、マンションの建物や敷地の使い方、管理の仕方を、区分所有者どうしで決めたルールです。区分所有者とは、マンションの部屋を持っている人のことです。
規約は、マンションごとに違います。多くのマンションでは、国土交通省が示す「マンション標準管理規約」を参考に作られています。
民泊で問題になるのは「専有部分の用途」
民泊で関係するのは、部屋（専有部分）を何に使ってよいかを決めた条文です。標準管理規約では、12条（専有部分の用途）がこれにあたります。
標準管理規約12条の2つの規定例
標準管理規約の12条1項は、「専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」という内容です。そのうえで2項に、民泊を可能とする場合と禁止する場合の2つの規定例が示されています。
| 規定例 | 12条2項の内容 | 民泊の届出 |
|---|---|---|
| （ア）可能とする場合 | 住宅宿泊事業法の届出を行って営む住宅宿泊事業に使用することができる | できる（ほかの条件を満たせば） |
| （イ）禁止する場合 | 住宅宿泊事業法の届出を行って営む住宅宿泊事業に使用してはならない | できない |
一定の形だけを認める規定もある
標準管理規約のコメントでは、マンションの事情に応じて、一定の形の民泊だけを認める例も示されています。たとえば、事業者が同じマンションに住んでいる「家主居住型」だけを認める例や、事業者が自分の住む部屋で泊める「家主同居型」だけを認める例です。
観光庁のガイドラインでは、一定の形の民泊だけを可能とする規約の場合、それ以外の形は禁止されていると解されるとしています。家主が住んでいない部屋で行う民泊を考えているなら、この点はとくに注意しましょう。
「宿泊料を受けて人を宿泊させる事業」の禁止
規約によっては、民泊という言葉を使わず、「宿泊料を受けて人を宿泊させる事業」を禁止していることがあります。観光庁のガイドラインでは、このように民泊を含む事業を禁止する定めも、民泊を禁止する定めにあたるとしています。
ポイント
- 読むのは「専有部分の用途」の条文（標準管理規約では12条）
- 2項で「可能」か「禁止」かを確かめる
- 一定の形だけ可能なら、それ以外の形は禁止と解される
- 「宿泊料を受けて人を宿泊させる事業」の禁止も民泊の禁止にあたる
規約に民泊の定めがない場合
古い規約では、民泊について何も書かれていないことがあります。この場合は、すぐに「できる」とも「できない」とも言えません。
管理組合に禁止の意思がないかを確かめる
住宅宿泊事業法の施行規則では、規約に民泊の定めがない場合、管理組合に民泊を禁止する意思がないことを届出の中で示すこととしています。観光庁のガイドラインでは、「禁止する意思がない」とは、管理組合の総会や理事会で、民泊を禁止する方針の決議がないことだとしています。
あわせてガイドラインでは、トラブルを防ぐため、ほかの区分所有者の意思を個別に確かめておくことが望ましいとしています。
規約そのものがない場合
ガイドラインでは、規約が定められていない場合は、専有部分の用途は限定されていないと考えられるため、民泊を禁止する定めはないものと考えられるとしています。ただし、住民の理解を得ないまま始めると、後の苦情やトラブルにつながりやすくなります。
簡易宿所として行う場合
旅館業法の簡易宿所の許可を得て行う宿泊の営業は、標準管理規約のコメントでは、通常は12条1項の「住宅」の用途に含まれないと考えられるとしています。住宅宿泊事業とは別の扱いになる点に注意しましょう。制度の違いは「民泊・旅館業・特区民泊の違い」で整理しています。
届出で出す管理規約の書類
住宅宿泊事業の届出では、マンションの場合、規約に関する書類を添えます。住宅宿泊事業法の施行規則で決められている主なものは次のとおりです。
| 場面 | 届出に添える書類 |
|---|---|
| 規約に民泊の定めがある | 専有部分の用途に関する規約の写し |
| 規約に民泊の定めがない | 規約の写しに加え、管理組合に禁止する意思がないことを確認したことを証する書類 |
| 部屋を借りて民泊をする | 賃貸人が民泊のための転貸を承諾したことを証する書面 |
確認の手順
マンションで民泊を考えるときは、次の順番で確かめると、手戻りが少なくなります。
- 管理規約と使用細則の最新版を、管理会社や管理組合から取り寄せる
- 専有部分の用途の条文で、民泊の可否と、認められる形を確かめる
- 定めがない場合は、総会や理事会で禁止の決議がないかを確かめる
- 管理組合に、禁止する意思がないことを確認した書類の出し方を相談する
- 標識の掲示場所や、管理組合への事前の届け出の決まりがないかを確かめる
- 自治体の条例で、営業できる区域や期間に制限がないかを窓口で確かめる
届出全体の流れは「民泊の届出の流れ」で説明しています。
規約を変えて民泊を可能にするには
規約で民泊が禁止されているとき、自分の部屋だけ例外にすることはできません。民泊を可能にするには、規約そのものを変える必要があります。
規約の変更は特別決議
区分所有法では、規約の変更は集会での決議によって行います。2026年4月1日に施行された改正後の区分所有法では、議決権を持つ区分所有者の過半数で議決権の過半数を持つ人が出席し、出席した区分所有者とその議決権の、それぞれ4分の3以上の賛成が必要です。
また、規約の変更が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その人の承諾が必要とされています。
反対に、禁止へ変わることもある
規約は、民泊を禁止する方向にも変えられます。いま民泊が可能でも、将来の総会で禁止に変わる可能性があります。標準管理規約のコメントでは、禁止する場合に、民泊の広告の掲載などの募集や勧誘も禁止する規定例が示されています。
民泊のために部屋を買う場合は、購入前に規約と最近の総会の議事録を確かめましょう。買ったあとで禁止に変わると、計画そのものが成り立たなくなります。
場面別の考え方
相続した部屋で民泊を考える場合
たとえば、親から都心の分譲マンションの一室を相続したEさん。しばらく使う予定がなく、民泊で貸すことを考えました。
Eさんは、まず管理会社から最新の管理規約と使用細則を取り寄せました。専有部分の用途の条文には、民泊についての定めがありませんでした。そこで、最近の総会と理事会の議事録で、民泊を禁止する決議がないかを確かめました。決議はありませんでしたが、理事会に事前に相談し、禁止の意思がないことを確認した書類の出し方を決めてから、届出の準備に進みました。
民泊のために部屋を買う場合
購入前の確認がすべてです。規約と使用細則に加え、総会の議事録で、民泊について話し合われていないかを見ましょう。売主や仲介会社を通じて、管理組合の方針を確かめておくと安心です。
一般の賃貸に切り替える選択肢
規約で民泊が禁止されていた場合でも、部屋を活用する方法はあります。定期借家での賃貸や、家具付きで月単位に貸す方法などです。民泊以外の活用は「180日以外の活用」で整理しています。
民泊が可能なマンションで気をつけること
標識の掲示場所を管理組合と相談する
住宅宿泊事業法では、届出住宅ごとに公衆の見やすい場所に標識を掲げる決まりがあります。観光庁のガイドラインでは、分譲マンションの場合、標識の掲示場所などについて、あらかじめ管理組合と相談することが望ましいとしています。
管理組合への届け出
標準管理規約のコメントでは、民泊を可能とする場合、管理組合が事業の開始を把握することがトラブル防止に役立つとして、届出をしたら管理組合にも届け出る旨を規約に定める例が示されています。自分のマンションの規約に、こうした定めがないかを確かめましょう。
近隣への説明
観光庁のガイドラインでは、届出にあたって、周辺の住民に民泊を営むことを事前に説明することが望ましいとしています。同じ建物に住む人への配慮は、マンションではとくに大切です。始める前に、連絡先を伝えておきましょう。
よくある失敗
規約の「住宅として使用」だけを見て判断する
12条1項だけを読んで「住宅として貸すのだから大丈夫」と判断するのは早計です。2項や使用細則に、民泊の定めがないかまで確かめましょう。
古い規約の写しで判断する
手元にある規約が、改正前の古いものということがあります。最新の規約と使用細則を、管理会社や管理組合から取り寄せてください。
理事長の口頭の了解だけで始める
「理事長が良いと言った」だけでは、管理組合として禁止の決議がないことの確認になりません。書面で確かめ、届出に添えられる形にしておきましょう。
よくある質問
- 分譲マンションで民泊はできますか？
- 管理規約が住宅宿泊事業を禁止していなければ、届出をして行える場合があります。まず専有部分の用途の条文を確かめてください。
- 規約に民泊のことが書かれていない場合は？
- 管理組合に禁止する意思がないことを確認し、その書類を届出に添えます。総会や理事会で禁止の方針を決議していないことが目安です。
- 賃貸マンションの部屋で民泊はできますか？
- 貸主が民泊のための転貸を承諾していることが必要です。分譲マンションの部屋なら、管理規約の確認も必要です。
- 規約を変えて民泊を可能にできますか？
- できますが、集会での特別決議が必要です。出席した区分所有者とその議決権の、それぞれ4分の3以上の賛成が求められます。
- 民泊が可能な規約でも、あとで禁止になりますか？
- 規約が変更されれば禁止になることがあります。最近の総会の議事録で、議論の状況も確かめておきましょう。
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まとめ
- マンションで民泊ができるかは、管理規約が住宅宿泊事業を禁止しているかで決まる
- 標準管理規約では、12条2項に「可能」か「禁止」かを明記する規定例がある
- 一定の形だけ可能な規約なら、それ以外の形は禁止と解される
- 規約に定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを確認した書類を届出に添える
- 規約の変更には、出席した区分所有者と議決権のそれぞれ4分の3以上の賛成が必要
