フリーレントとは？オーナーのメリット・注意点と短期解約の違約金特約の決め方

「家賃を下げるのは避けたい。でも、空室が何か月も続いている」。こうした悩みを持つオーナーは多いはずです。家賃を一度下げると、ほかの部屋や次の募集にも響きます。

そこで管理会社から出てくる提案の一つが、フリーレントです。最初の何か月かを無料にして、入居を決めてもらう方法です。

ただ、無料にした分は、長く住んでもらってはじめて取り戻せます。この記事では、フリーレントの仕組みと得と損、そして短期解約に備える特約の決め方を順に説明します。

フリーレントとは

意味を一言で

フリーレントとは、賃貸借契約の始まりから決めた期間だけ、家賃の支払いをなくす条件のことです。英語の「free（無料）」と「rent（家賃）」を合わせた言葉です。

無料にするのは家賃だけで、共益費や管理費は払ってもらう形もあります。どこまでを無料にするかは、契約で決めます。

家賃の値下げとの違い

家賃を下げると、契約が続くあいだ、毎月の収入が下がり続けます。フリーレントは、最初の期間だけ収入がなくなり、その後は元の家賃に戻ります。

オーナーにとってのフリーレントのメリット

家賃の額を保てる

一番の利点は、表に出る家賃の額を変えずにすむことです。家賃の額は、物件の収益力を示す数字でもあります。売るときや、借入れの相談のときにも見られます。

入居者の「引っ越しの重なり」を解消できる

入居を考える人は、今の家の家賃と新しい家の家賃を、同時に払う期間が出がちです。フリーレントがあると、この重なりが軽くなります。迷っている人の背中を押す材料になります。

期間限定なので、やめやすい

繁忙期が過ぎた時期や、長く空いている部屋だけに使う、といった使い分けができます。効果が薄ければ、次の募集でやめることもできます。

フリーレントの注意点とデメリット

すぐに解約されると取り戻せない

たとえば、2か月を無料にした部屋で、入居者が半年で退去したとします。オーナーの手元には、4か月分の家賃しか入りません。さらに、退去後の清掃や次の募集の費用もかかります。

このため、フリーレントをつけるときは「どのくらい住んでもらえれば元が取れるか」を先に考えておくことが大切です。

無料期間だけ住む人が出るおそれ

無料の期間が長いほど、仮住まいとして使われるおそれが高まります。仕事の都合で短いあいだだけ住みたい人には、魅力的に見えるからです。

収入の見込みがずれる

ローンの返済や修繕の積み立てを、毎月の家賃で回している場合は注意が必要です。無料の期間は、その月の入金がありません。手元の資金で足りるかを確かめてから使いましょう。

フリーレントの期間中も、固定資産税やローンの返済は止まりません。資金の流れを月ごとに書き出しておくと安心です。

短期解約の違約金の特約の決め方

なぜ特約が必要か

国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、借主は少なくとも30日前に申し入れれば解約できる形が示されています。つまり、何も決めなければ、入居者は早くに出ていくことができます。

そこで、フリーレントをつける場合は「決めた期間より前に解約したら、違約金を払う」という特約を入れるのが一般的な考え方です。

違約金の決め方の例

違約金の決め方には、いくつかの型があります。

• 無料にした家賃の分を、解約の時期にかかわらず返してもらう
• 住んだ期間に応じて、返してもらう額を段階的に減らす
• 解約の時期ごとに、家賃の何か月分かを違約金として決める

どの型でも、だれが読んでも同じ額になるように、計算の方法をはっきり書くことが大切です。

高すぎる違約金は無効になるおそれ

消費者契約法第9条では、消費者との契約で、解除に伴う違約金などが「平均的な損害の額」を超える場合、その超える部分は無効とされています。

この法律でいう事業者には、事業として契約する個人も含まれます。賃貸の経営をしているオーナーも、事業者として扱われることがあります。

また同じ条文では、事業者は、消費者から違約金の算定の根拠を説明するよう求められたとき、その概要を説明するよう努めなければならないとされています。

違約金の額が妥当かどうかは、契約の内容や事情によって判断されます。特約の文面は、管理会社や弁護士などの専門家に確認してもらいましょう。

特約を入れるときの流れ

1. フリーレントの期間と、無料にする費用の範囲（家賃だけか、共益費もか）を決める

1. 元が取れる居住期間の目安を、自分の物件の数字で計算する

1. 違約金の型と計算の方法を決め、根拠を説明できるようにしておく

1. 募集の段階で、フリーレントと違約金の条件を一緒に示す

1. 契約の前に、仲介会社から入居者へ条件を説明してもらい、契約書に特約として書く

例で考える「元が取れるまでの期間」

計算の考え方

元が取れるかどうかは、「値下げした場合の収入」とくらべると分かりやすくなります。ここでは、考え方を示すための仮の数字で説明します。

たとえば、家賃を月に5,000円下げる案と、2か月を無料にする案があるとします。家賃が月8万円なら、2か月の無料は16万円分です。値下げなら、32か月住んでもらったところで、減る額が16万円に並びます。

つまり、32か月より長く住んでもらえるなら、フリーレントのほうが収入は多くなります。逆に、それより早く退去されそうなら、値下げのほうが損は小さくなります。

自分の物件で確かめたいこと

• これまでの入居者は、どのくらいの期間住んでいたか
• 近くで同じような部屋が、どんな条件で募集されているか
• 退去のたびに、清掃や募集でどのくらいの費用がかかったか

これらは物件や地域によって違います。管理会社に、自分の物件の記録を出してもらうと判断しやすくなります。

管理会社に任せる場合の確認点

• フリーレントの条件を、だれが決めて、だれが説明するか
• 違約金の特約の文面を、どの書式で入れるか
• 違約金が発生したとき、請求と回収をだれが行うか

言葉の言い換え

• フリーレント：最初の決めた期間だけ、家賃を無料にする条件
• 特約：標準の契約の内容に、当事者が追加で決めた約束
• 違約金：約束を守らなかったときに払うと、あらかじめ決めたお金
• 平均的な損害：同じような契約が途中で解除されたときに、事業者に通常生じる損害

フリーレントを使う場面・使わない場面

使うと効きやすい場面

• 家賃を下げると、同じ建物のほかの部屋に響く
• 繁忙期を過ぎて、次の動きまで空室が続きそう
• 部屋の状態はよく、内見すれば気に入ってもらえる手ごたえがある
• 法人契約など、長く住む見込みの入居者をねらいたい

使わないほうがよい場面

• 部屋の古さや設備の不足が、空室の本当の理由になっている
• 毎月の入金がないと、返済や支払いが回らない
• 短期の需要が多い場所で、仮住まいに使われやすい

場面の例

駅から少し遠いアパートで、春の繁忙期を過ぎても1室が空いたままだったとします。部屋の中は直したばかりで、内見した人の反応もよい。それでも、引っ越しの費用がかさむことを理由に決まらない。こうした場面では、フリーレントが入居の決め手になりやすくなります。

一方、設備が古く、内見しても決まらない部屋で無料期間だけ長くしても、根本の解決にはなりません。

空室の理由が部屋の中身にある場合、フリーレントだけでは解決しないことがあります。その場合は、設備の見直しや貸し方の変更もあわせて考えます。空室の理由の探し方は「空室対策」で整理しています。

定期借家と組み合わせる考え方

あらかじめ期間を決めて貸す定期借家という方法もあります。期間の決め方や中途解約の扱いが普通の契約と違うため、フリーレントと組み合わせるときは条件の整理が必要です。違いは「定期借家と普通借家の違い」をご覧ください。

よくある失敗と防ぎ方

特約を口約束ですませる

「すぐ出ないでくださいね」と伝えただけでは、違約金は請求できません。契約書に、条件と計算の方法を書いておく必要があります。

募集の広告と契約書の内容がずれる

広告には「フリーレント」とだけ書き、違約金の条件を書かないと、契約の直前に入居者が驚きます。話がこじれる原因になります。募集の段階から条件をそろえて示しましょう。

無料期間の終わりを管理していない

無料期間が終わったのに、請求が始まっていない例もあります。管理会社に任せている場合は、いつから請求するかを一緒に確かめておきましょう。

フリーレントを始める前のチェックリスト

• 空室の理由を、家賃以外の面からも確かめたか
• 無料にする期間と、費用の範囲を決めたか
• 元が取れる居住期間を、自分の数字で計算したか
• 違約金の型と、計算の根拠を説明できるか
• 広告と契約書の条件がそろっているか
• 無料期間の終わりと請求の始まりを、だれが管理するか決めたか

よくある質問

フリーレントとは何ですか？

入居してから一定の期間だけ、家賃を無料にする契約の条件です。家賃の額そのものは変わりません。

フリーレントの期間はどのくらいが普通？

物件や地域、募集の時期によって違います。元が取れる居住期間から逆算して決めるのが安全です。

短期解約の違約金はいくらにできる？

決まった上限の額はありませんが、平均的な損害の額を超える部分は無効とされています。根拠を説明できる額にしましょう。

共益費も無料にする必要がある？

必要はありません。家賃だけを無料にする形もあり、範囲は契約で決めます。

フリーレントと家賃の値下げはどちらがよい？

長く住んでもらえる見込みがあるならフリーレント、すぐ退去されやすいなら値下げのほうが損は小さくなります。物件の事情で選びます。

空室の悩みをまとめて相談するには

フリーレントは、空室を埋める方法の一つにすぎません。貸し方そのものを変える選択肢もあります。借り上げや社宅としての活用は社宅向けの会社一覧、シェアハウスへの転用はシェアハウスの会社一覧から探せます。全体の会社は会社一覧をご覧ください。どの方法が合うか迷うときは、まとめて相談できる窓口の使い方もご確認ください。

まとめ

• フリーレントは、最初の決めた期間だけ家賃を無料にする条件
• 家賃の額を保てるのが利点で、すぐ退去されると無料分を取り戻せないのが弱点
• 短期解約の違約金は、契約書の特約として計算の方法まで書く
• 消費者契約法では、平均的な損害を超える違約金の部分は無効とされている
• 空室の本当の理由が部屋の中身なら、ほかの対策とあわせて考える