不動産の贈与税はいくら？評価のしかたと計算例・申告・特例の基本を整理

「子どもにアパートを譲りたい」「自宅の持ち分を妻に渡しておきたい」。不動産を生きているうちに渡すことを考えるオーナーは少なくありません。

ただ、不動産の贈与には贈与税がかかることがあり、名義を変える登記の費用もかかります。相続で渡す場合と比べて、得なのか損なのかも気になるところです。

この記事では、不動産を贈与したときの贈与税の考え方を、評価のしかた、計算の例、使われる特例、贈与と相続で変わる費用に分けて説明します。数字は国税庁の案内で確かめたものだけを書いています。

不動産の贈与税とは

意味を一言で

不動産の贈与税とは、土地や建物を無償でもらった人にかかる税金です。払うのは、あげた人ではなく、もらった人です。

贈与税の2つの計算のしかた

贈与税の計算には、毎年の贈与ごとに計算する「暦年課税」と、相続のときにまとめて精算する「相続時精算課税」があります。何もしなければ暦年課税になり、相続時精算課税は届出をして選びます。

相続時精算課税は、一度選ぶと、その年以降の同じ人からの贈与にはすべてこの方法が使われ、暦年課税に戻すことはできません。選ぶ前に、税理士などに相談しておくのが安全です。

贈与する不動産の評価のしかた

土地は路線価方式か倍率方式

贈与税でも、土地は相続税と同じ方法で評価します。路線価が決められている地域は路線価方式、決められていない地域は倍率方式です。

路線価方式は、道路ごとに決められた価額を、土地の形などに応じて補正し、面積をかけて計算します。倍率方式は、固定資産税評価額に国税庁が決めた倍率をかけて計算します。

建物は固定資産税評価額×1.0

建物（家屋）は、固定資産税評価額に1.0をかけた金額で評価します。固定資産税評価額は、固定資産税の通知書や、市区町村で取る評価証明書で確かめられます。

ローンが残っている不動産を、ローンごと引き受けてもらう形で贈与すると、評価の扱いが変わることがあります。借入金がからむ贈与は、事前に税務署や税理士に確かめてください。

暦年課税での贈与税の計算

計算の手順

暦年課税での贈与税は、次の順で計算します。

1. その年の1月1日から12月31日までに、もらった財産の評価額を合計する
2. 合計から基礎控除110万円を引く
3. 残りの金額に応じた税率をかけ、控除額を引く

1年間の合計が110万円以下なら、贈与税はかからず、申告も必要ありません。

計算の例

国税庁の例では、評価額500万円の財産をもらった場合、次のように計算されています。

特例税率は、父母や祖父母など直系の親族から、その年の1月1日時点で18歳以上の人がもらう場合に使えます。夫の父からの贈与のように、直系の親族でない人からの贈与には使えません。

申告と納税の期間

贈与税の申告と納税は、もらった年の翌年2月1日から3月15日までに行います。不動産の評価額は大きくなりやすいので、建物の一部の持ち分でも110万円を超えることがあります。

不動産の贈与で使われる特例

相続時精算課税

相続時精算課税は、原則として60歳以上の父母・祖父母から、18歳以上の子・孫などへの贈与で選べる仕組みです。2024年以降の贈与では、毎年110万円の基礎控除があり、それを超える部分は累計2,500万円まで特別控除できます。控除を超えた部分には、一律20％の税率がかかります。

あげた人が亡くなったときは、この仕組みで贈与した財産を相続財産に足して相続税を計算し、すでに払った贈与税を差し引きます。選ぶときは、最初の贈与の翌年2月1日から3月15日までに、届出書を税務署に出します。

夫婦の間の居住用不動産の配偶者控除

婚姻期間が20年を過ぎた夫婦の間で、住むための不動産や、それを買うためのお金を贈与した場合は、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除できます。

もらった年の翌年3月15日までに住み、その後も住み続ける見込みであることが条件です。同じ配偶者からは一生に一度しか使えず、書類を付けて申告することが必要です。

贈与と相続で変わる費用

名義を変える登録免許税

不動産の名義を変える登記には、登録免許税がかかります。税率は、贈与か相続かで違います。

贈与のほうが、登録免許税は高くなります。このほか、贈与で不動産を受け取ると、都道府県の税である不動産取得税がかかる場合があります。税率や軽減の有無は、都道府県のページで確かめてください。

相続の前の贈与は相続財産に足されることがある

暦年課税で贈与した財産でも、あげた人が亡くなる前の一定の期間内のものは、相続財産に足して相続税を計算します。この期間は、亡くなった日によって次のように変わります。

延びた期間に受けた贈与（亡くなる前3年以内より前のもの）は、合計から100万円までは足さなくてよいとされています。

このため、亡くなる少し前に贈与しても、相続税の対象から外れるとは限りません。贈与で渡すか相続で渡すかは、相続税の基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）や、相続で使える特例とあわせて、全体で比べます。

場面別：不動産の贈与の考え方の例

子どもに賃貸アパートを渡したい場合

アパートを贈与すると、その後の家賃収入はもらった子どもの収入になります。親の手元に家賃が残らなくなる一方、子どもは不動産所得の確定申告が必要になります。

評価額が大きいときは、暦年課税だと税率が高い段階にかかりやすくなります。相続時精算課税を選ぶか、相続で渡すかを比べて決めます。確定申告の基本は「不動産所得の確定申告」で整理しています。

自宅の持ち分を配偶者に渡したい場合

婚姻期間が20年を過ぎた夫婦なら、住んでいる自宅の持ち分を配偶者に贈与するとき、配偶者控除が使える場合があります。基礎控除110万円と合わせて、最高2,110万円まで贈与税がかからない計算です。

ただし、同じ配偶者からは一生に一度しか使えません。贈与のあとの登記の費用もかかるため、相続で渡す場合とどちらがよいかを比べてから決めます。

持ち分を少しずつ渡したい場合

不動産を一度に渡さず、持ち分を何年かに分けて贈与する方法もあります。ただし、そのたびに登記の費用がかかり、共有の状態が長く続きます。共有のまま売ったり貸したりするには、持ち分を持つ人の合意が必要になります。共有の注意点は「共有名義の解消」で整理しています。

よくある失敗

• 評価額を確かめずに贈与し、110万円を超えていたのに申告しなかった
• 相続時精算課税を選んだあとで、同じ人からの暦年課税に戻せないことを知った
• 登録免許税や不動産取得税を見込まず、思ったより費用がかかった
• 亡くなる前の贈与が相続財産に足されることを知らなかった

贈与する前のチェックリスト

• 土地と建物の評価額の目安を出した
• 暦年課税と相続時精算課税のどちらにするかを決めた
• 特例税率や配偶者控除が使えるかを確かめた
• 登録免許税と不動産取得税を見込んだ
• 贈与のあとの家賃収入や管理の引き継ぎを決めた
• 翌年2月1日から3月15日の申告の予定を立てた

よく出てくる言葉の言い換え

• 贈与：生きているうちに、財産を無償であげること
• 暦年課税：1年ごとに、その年にもらった財産の合計で贈与税を計算するしくみ
• 直系尊属：父母や祖父母など、自分より前の世代の直系の親族
• 固定資産税評価額：市区町村が固定資産税のために決めた、土地や建物の価額

よくある質問

不動産を贈与したら、贈与税はいくらかかりますか？

評価額で決まります。暦年課税なら、1年間の合計から110万円を引いた残りに税率をかけます。評価額500万円なら、一般税率で53万円、特例税率で48.5万円です。

不動産の贈与税は、時価で計算しますか？

土地は路線価方式か倍率方式、建物は固定資産税評価額×1.0で評価した価額で計算します。

贈与税の申告はいつまでですか？

もらった年の翌年2月1日から3月15日までに、申告と納税をします。

夫婦の間で自宅を贈与すると、贈与税はかかりますか？

婚姻期間が20年を過ぎていれば、配偶者控除で最高2,000万円まで控除できます。使うには申告が必要です。

贈与と相続では、どちらが登記の費用が安いですか？

登録免許税は、贈与が不動産の価額の1,000分の20、相続が1,000分の4で、相続のほうが低くなります。

関係する会社と記事

贈与か相続か売却かは、税金だけでなく、その不動産をこの先どう使うかで決まります。売る場合の税金は「不動産を売ったときの税金」、相続した土地の評価を下げる特例は「小規模宅地等の特例」で整理しています。

売却を相談できる会社は売買の会社一覧にまとめています。税額の計算は税理士、登記は司法書士に相談するのが基本です。活かし方をまとめて考えたいときは、まとめて相談する方法もあります。

まとめ

• 不動産の贈与税は、もらった人が払い、評価額をもとに計算する
• 土地は路線価方式か倍率方式、建物は固定資産税評価額×1.0で評価する
• 暦年課税は基礎控除110万円。申告と納税は翌年2月1日から3月15日まで
• 相続時精算課税や夫婦の配偶者控除を使うときは、申告が必要
• 登録免許税は贈与が1,000分の20、相続が1,000分の4で、贈与のほうが高い