サブリースの契約更新で確かめること｜自動更新・家賃の見直し・更新しない通知

「もうすぐ契約の更新時期です。あわせて家賃の見直しをお願いします」。サブリース会社からこうした連絡が届き、どう答えればよいか迷うオーナーは少なくありません。

更新はただの手続きに見えます。しかし、家賃や修繕の分担、免責期間などの条件が変わるきっかけにもなります。言われるまま署名すると、あとから「こんなはずではなかった」となりかねません。

この記事では、サブリースの契約更新の決まりを整理します。そのうえで、更新の前に確かめる書面、家賃の見直しを言われたときの考え方、よくある失敗を説明します。

サブリースの契約更新とは

サブリースの契約更新とは、オーナーとサブリース会社の間の契約（マスターリース契約）の期間が終わるときに、契約を続けることです。条件を変えずに続ける場合と、条件を変えて続ける場合があります。

賃貸住宅管理業法では、この契約を「特定賃貸借契約」、サブリース会社を「特定転貸事業者」と呼びます。オーナーが貸主、サブリース会社が借主です。

普通借家か定期借家かで変わる

まず確かめたいのは、契約が普通借家か定期借家かです。国土交通省の解釈・運用の考え方では、契約前の説明で、契約の類型（普通借家契約か定期借家契約か）を示すことになっています。

定期借家契約では、期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに「期間の満了で終わる」と通知する決まりがあります。定期借家の考え方は「定期借家と普通借家の違い」で説明しています。

更新で出てくる言葉の言い換え

• 法定更新：通知をしなかったために、法律の決まりで更新されること
• 更新拒絶通知：「更新しません」と相手に伝える通知
• 正当の事由：貸主から更新を断るのに必要な、もっともな理由
• 変更契約：契約期間の途中や更新のときに、条件を変える契約

契約更新の決まり：通知の期限と法定更新

1年前から6か月前までが分かれ道

借地借家法26条では、期間の定めがある建物の賃貸借で、満了の1年前から6か月前までに通知がなければ、同じ条件で更新したとみなされます。この場合、更新後の期間は「定めがないもの」になります。

国土交通省の特定賃貸借標準契約書でも、2条で「協議の上、本契約を更新することができる」としたうえで、更新を望まない場合は満了の1年前から6か月前までに通知すると定めています。

オーナーから更新を断るときの正当の事由

借地借家法28条では、貸主からの更新しない通知は、正当の事由があると認められる場合でなければできません。考えるのは、次のような事情です。

• 貸主と借主（転借人を含む）が建物を使う必要性
• これまでの賃貸借の経過
• 建物の利用状況と現況
• 立退料など、明け渡しと引き換えの財産上の給付の申出

サブリースを終えたいときの流れは「サブリースの解約」にまとめています。

サブリース会社から更新しない通知が来ることもあります。会社は借り手なので、貸主のような正当の事由は求められません。契約書の定めを早めに確かめましょう。

更新のときの説明と書面のルール

条件が変わるなら、変わる事項の説明が必要

賃貸住宅管理業法30条では、サブリース会社は契約を結ぶ前に、決められた事項を書面で渡して説明しなければなりません。国土交通省の解釈・運用の考え方では、契約期間の途中や更新のときに条件を変える契約も、これにあたるとしています。

変える契約のときは、変わった事項について、書面を渡したうえで説明すれば足りるとされています。契約を結んだときの書面（法31条）も、変わった事項について渡すことになっています。

期間をのばすだけなら、説明がいらないこともある

同じ考え方では、契約の同一性を保ったまま契約期間だけをのばす場合など、形式的な変更と認められるときは、説明を行わなくても差し支えないとしています。

逆にいえば、家賃や修繕の分担が変わる更新なら、説明があるはずです。説明がないまま新しい条件の書面に署名を求められたら、一度立ち止まりましょう。

説明から署名までの時間

新しく契約するときは、説明から契約までに1週間程度の期間をおくことが望ましいとされています。一方、条件を変える契約では、説明を受ける人が承諾した場合に限り、期間をおかなくてもよいとされています。

急がなくてよいなら、書面を持ち帰って読む時間をもらうのが安心です。「承諾したら、その場で署名」という流れに乗る必要はありません。

更新の前に確かめる書面とチェックリスト

更新の案内が届いたら、まず今の契約の中身を確かめます。説明書の項目は、賃貸住宅管理業法施行規則45条に14の事項として決められています。

1. 今の契約書と、契約前に受け取った重要事項説明書を出す

1. 契約の類型（普通借家か定期借家か）と、満了日を確かめる

1. 更新の方法と、更新しない通知の期限を確かめる

1. 家賃の改定日と、改定のしかたの定めを読む

1. 修繕の費用の分担と、免責期間の定めを読む

1. 新しい条件の書面が出たら、今の契約と1項目ずつ見比べる

更新のときに家賃の見直しを言われたら

減額を求める権利はあるが、受け入れる義務はない

借地借家法32条では、税金などの負担の増減や経済事情の変動、近くの同じような建物の家賃と比べて不相当になったときは、家賃の増減を求めることができます。サブリース会社も借り手としてこの権利を持ちます。

国土交通省の解釈・運用の考え方では、契約前の説明で次のことを伝えるよう求めています。空室の増加や会社の経営の悪化だけでは、この要件を満たさない限り減額を求められないこと。オーナーは必ず受け入れなければならないわけではなく、話し合いで相当な家賃を決めること。

「契約期間＝家賃が固定される期間」ではない

同じ考え方では、契約期間は家賃が固定される期間ではないことを説明するよう求めています。更新のときだけでなく、契約の途中でも見直しを言われることはあります。

減額の要件と対応は「サブリースの注意点」でも説明しています。

話し合いで聞きたいこと

• 減額の理由は何か。どの事情が変わったのか
• 近くの家賃の資料など、根拠を書面で見せてもらえるか
• 家賃以外に、修繕の分担や免責期間も変わるのか
• 次の改定はいつか

たとえば、更新と同時に家賃の見直しを言われたAさん

Aさんは、満了の8か月前に「更新にあわせて家賃を見直したい」という連絡を受けました。Aさんはまず、今の契約書で改定日と更新の方法を確かめました。

次に、減額の理由と根拠を書面で出してもらいました。新しい条件の書面と今の契約を見比べると、修繕の分担も変わっていると分かりました。Aさんはその場で署名せず、ほかの会社の管理の条件も聞いてから返事をすることにしました。

更新のときの勧誘で禁止されていること

賃貸住宅管理業法施行規則43条では、契約の更新についても、次のような行為が禁止されています。

• 更新させるために、相手を威迫する（おどして不安にさせる）こと
• 迷惑な時間に、電話や訪問で勧誘すること
• 深夜や長時間の勧誘など、生活や仕事の平穏を害する方法で困らせること
• 更新しないと伝えた相手に、しつこく勧誘を続けること

こうした行為があったら、日時と内容を記録しておきましょう。法律の全体は「賃貸住宅管理業法」にまとめています。

更新でよくある失敗

• 満了日を手帳に書いておらず、通知の期限を過ぎてしまう
• 「いつもの更新です」と言われ、新しい条件の書面を読まずに署名する
• 家賃だけを見て、修繕の分担や免責期間の変更を見落とす
• 口頭で約束したことを、書面に残していない

更新のときに選べる道

更新の時期は、契約を見直すよい機会でもあります。選べる道は大きく3つです。

更新しない場合は、入居者との契約の引き継ぎも考えます。管理の任せ先を探すなら「管理会社の変更」も参考になります。

満了までの段取りの目安

通知の期限から逆に数えて、早めに動くと慌てずにすみます。

1. 満了の1年半ほど前：契約書を出し、満了日と通知の期限を手帳に書く

1. 満了の1年ほど前まで：続けるか、条件を変えたいか、やめたいかを決める

1. 通知の期限の中で：考えを書面で伝え、控えを残す

1. 会社から新しい条件が出たら：今の契約と見比べ、持ち帰って読む

1. 合意したら：変わった事項の書面を受け取り、契約書と一緒に保管する

たとえば、期限を過ぎてしまったEさん

Eさんは、更新しない通知を出すつもりでいましたが、満了の5か月前に思い出しました。通知の期限は過ぎていたため、法定更新となり、期間の定めのない契約として続くことになりました。

Eさんは、話し合いで合意して終える道があるかを、会社と相談することにしました。期限を過ぎても話し合いはできますが、選べる道は狭くなります。

よくある質問

サブリースは自動で更新されますか？

普通借家契約なら、満了の1年前から6か月前までに通知がなければ、同じ条件で更新したとみなされます。契約書に更新の方法の定めもあるので、あわせて確かめましょう。

更新のとき、更新料はかかりますか？

法律で決まった更新料はありません。かかるかどうかは契約の定めによるので、契約書と説明書で確かめましょう。

更新のときに家賃の減額を断れますか？

減額の求めを必ず受け入れる義務はなく、話し合いで決めます。合意できないときは、最終的に裁判で決めることになります。

更新のときにも重要事項説明はありますか？

条件が変わるなら、変わる事項について書面での説明があります。期間をのばすだけの形式的な変更なら、説明が行われないこともあります。

オーナーから更新を断ることはできますか？

普通借家契約では、借地借家法28条の正当の事由が必要です。定期借家契約なら、期間の満了で終わります。

関係する記事と相談先

サブリースと家賃保証の違いは「家賃保証とサブリースの違い」で説明しています。更新を機に、ほかの管理の方法や売却も比べたいときは、会社一覧から探すか、複数の会社にまとめて相談することもできます。

まとめ

• 満了の1年前から6か月前までに通知がないと、同じ条件で更新したとみなされることがある
• オーナーから更新を断るには、正当の事由が必要
• 条件が変わる更新では、変わる事項の書面と説明がある
• 契約期間は、家賃が固定される期間ではない
• 新しい条件は、今の契約と見比べてから返事をする