住宅ローン控除は中古住宅でも使える？要件・控除額・期間を国税庁の案内で整理

中古の家やマンションを住宅ローンで買うとき、「中古でも住宅ローン控除は使えるのか」は大きな関心事です。新築とは要件が違うと聞いて、不安になる方も多いと思います。

住み替えや、相続した家を手放して自分の住まいを買い直すオーナーにとっても、無関係な話ではありません。売る側の特例とあわせて使えない場合があるからです。

この記事では、国税庁のタックスアンサー No.1211-3 をもとに、中古住宅の住宅ローン控除の要件と控除額を説明します。最後の判断は税務署や税理士に確かめてください。

住宅ローン控除（中古）とは

意味を一言で

住宅ローン控除とは、正式には住宅借入金等特別控除といい、住宅ローンなどで家を買って住んだとき、年末のローン残高などをもとに計算した金額を所得税から差し引ける仕組みです。中古住宅は、建てられたあとに使われたことのある家で、国税庁の案内では、耐震基準に合う家を前提にしています。

中古住宅の区分

国税庁の案内では、不動産会社が買い取って改修してから売る住宅（買取再販住宅）は、中古住宅とは別の区分で扱われます。買う家がどちらに当たるかで要件や控除額が変わるため、売主や仲介会社に確かめます。

中古住宅の住宅ローン控除の要件

すべて満たす必要がある要件

1. 取得の日から6か月以内に住み始め、控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいる

1. 床面積が50㎡以上で、その2分の1以上を自分の住まいに使い、控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下である

1. 10年以上にわたって分けて返す、取得のための一定の借入金がある

1. 生計を一にする親族や、特別な関係にある人からの取得ではない

1. 贈与による取得ではない

1. 住み始めた年とその前後の一定の期間に、居住用の家を売ったときの一定の特例を受けていない

1. 昭和57年1月1日以後に建てられた家である。それより前の家は、耐震基準に合うことの証明を受けているなど一定の場合に限られる

床面積の決まり

床面積が40㎡以上50㎡未満の家は、合計所得金額が1,000万円以下であれば対象になる場合があります。床面積は登記事項証明書の表示で判断し、マンションは専有部分の面積で判断します。

借入金の決まり

対象になるのは、金融機関や住宅金融支援機構などからの借入金です。親族や知人からの借入金は対象になりません。勤務先からの借入金でも、無利子や利率が0.2%未満のものは対象外です。

控除額と控除期間

控除額は、年末のローン残高と家の取得の価格のうち少ない方（年末残高等）に0.7%を掛けて出します。上限と期間は、家の区分と住み始めた年で変わります。

国税庁の案内では、一定の子育て世帯などの「特例対象個人」に当たる場合、令和8年以降の区分の上限が上乗せされます。ただし、令和8年1月1日以後に床面積40㎡以上50㎡未満の認定住宅等に住み始めた場合は、この上乗せから除かれます。

昭和57年1月1日より前の家で、取得のあとに耐震改修をして証明を受けた場合は、認定住宅などの区分ではなく「その他の住宅」として扱われることがあります。区分は証明書の種類で変わるため、買う前に確かめます。

申告の流れ

1. 売買契約書、登記事項証明書、借入金の年末残高等証明書をそろえる

1. 昭和56年12月31日以前に建てられた家なら、耐震基準適合証明書などを用意する

1. 省エネ性能の区分で控除を受けるなら、その区分を示す証明書を用意する

1. 最初の年は、計算明細書と書類を付けて確定申告をする

1. 2年目以後、給与をもらっている人は年末調整で受けられる

主な書類の一覧

• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 金融機関などが出す、借入金の年末残高等証明書
• 家の登記事項証明書（床面積の確認に使う）
• 売買契約書の写し（取得の価格の確認に使う）
• 土地もあわせて買った場合は、土地の登記事項証明書と売買契約書の写し
• 補助金を受けた場合は、その額が分かる書類
• 昭和56年12月31日以前に建てられた家なら、耐震基準適合証明書などのいずれか

書類は家の区分によって増えることがあります。確定申告の前に、国税庁の案内で自分の区分の書類を確かめておくと安心です。

2年目以後の手続

国税庁の案内では、給与所得者は2年目以後、税務署から送られる証明書兼申告書と年末残高等証明書を勤務先に出せば、年末調整で控除を受けられます。

中古住宅で多い失敗

失敗1：耐震の書類を取得の前に用意していなかった

昭和56年12月31日以前に建てられた家は、耐震基準に合うことの証明などがないと対象になりません。証明は取得の前後で扱いが変わるため、売買契約の前に売主や仲介会社に確かめます。

失敗2：住まいを売ったときの特例とぶつかった

住み替えで前の住まいを売り、居住用の家の3,000万円特別控除などを使うと、新しい家の住宅ローン控除が受けられない場合があります。国税庁の案内では、住み始めた年の前2年・後3年の計6年間が判定の期間です。売る側の特例は「居住用財産の3,000万円特別控除」「居住用財産の買換え特例」で説明しています。

失敗3：親族から買った

親や兄弟など、生計を一にする親族から買った家は対象になりません。相続した実家を兄弟から買い取るような場合は、とくに注意します。

失敗4：リフォームが長引き、住み始めが遅れた

中古住宅を買ってから大がかりなリフォームをすると、住み始めるのが遅れることがあります。要件は取得の日から6か月以内に住み始めることなので、工事の日程は契約の前に組み立てておきます。

失敗5：借入金の決まりを見落とした

親から一部を借りて買った場合、その借入金は控除の対象になりません。対象になるのは金融機関などからの借入金に限られるため、資金の組み立てを決める段階で確かめます。

場面で考える

例：昭和55年築の戸建てを買う

Jさんは、昭和55年に建てられた戸建てを住宅ローンで買う予定です。昭和57年1月1日より前の家なので、そのままでは住宅ローン控除の要件を満たしません。

仲介会社に相談すると、耐震基準に合うことの証明を受けられるかを、売買の前に調べることになりました。証明の取り方によって控除の区分が変わるため、どの書類を用意するかも確かめました。

判断の分かれ道

• 昭和57年1月1日以後に建てられた：建築の時期で要件を満たす
• それより前に建てられた：耐震基準に合う証明などを、取得の前後で確かめる
• 前の住まいを売る予定がある：売る側の特例とどちらが有利かを比べる

言葉の言い換え

国税庁の案内に出てくる言葉は、少しかたく感じられます。主なものを言い換えておきます。

特例対象個人に当たるかは、住み始めた年の12月31日の状況で判定します。

買う前のチェックリスト

• 登記事項証明書で、建てられた時期と床面積を確かめたか
• 昭和56年12月31日以前の家なら、耐震基準に合う証明をどう取るか決めたか
• 買取再販住宅に当たるかを、売主や仲介会社に確かめたか
• 省エネ性能の区分を示す証明書があるかを確かめたか
• 取得から6か月以内に住み始められる予定か
• 前の住まいを売るときに、住まいを売ったときの特例を使う予定がないか
• ローンの返済期間が10年以上か

例2：床面積45㎡の中古マンション

Lさんは、専有部分の床面積が45㎡の中古マンションを買う予定です。50㎡未満なので、合計所得金額が1,000万円以下であれば対象になる場合があります。Lさんは、その年の所得の見込みを確かめてから購入を決めました。

例3：住み替えで前の家を売る

Pさんは、住んでいた家を売って、中古マンションに住み替える予定です。前の家を売るときに居住用の家の3,000万円特別控除を使うと、新しいマンションで住宅ローン控除が受けられなくなる場合があります。

Pさんは、売る側の特例で減る税金と、買う側の住宅ローン控除で減る税金を、税理士に試算してもらってから決めることにしました。どちらが有利かは、売る家の利益の額やローンの残高で変わります。

自宅を貸すオーナーが気をつけること

住宅ローン控除は、控除を受ける年の12月31日まで、その家に住んでいることが要件です。自分の住まいを賃貸に出すと、その年から要件を満たさなくなります。転勤などの事情がある場合の扱いは、税務署に確かめてください。

貸すか売るかの考え方は「実家は売るか貸すか」でも整理しています。

よくある質問

中古マンションでも住宅ローン控除は使えますか？

使えます。床面積は専有部分の面積で判断し、建てられた時期などほかの要件も満たす必要があります。

中古住宅の住宅ローン控除は何年受けられますか？

その他の住宅は10年です。令和8年以降に住み始めた認定住宅やZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅は13年です。

中古住宅の控除率は何%ですか？

年末残高等の0.7%です。100円未満の端数は切り捨てます。

古い家でも住宅ローン控除は使えますか？

昭和57年1月1日より前に建てられた家でも、耐震基準に合うことの証明を受けているなど一定の場合は使えます。

1年目から年末調整で受けられますか？

受けられません。最初の年は確定申告が必要で、2年目以後は給与所得者なら年末調整で受けられます。

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まとめ

• 中古住宅でも、要件を満たせば住宅ローン控除は使える
• 昭和57年1月1日より前の家は、耐震基準に合う証明などが要件になる
• 床面積は原則50㎡以上、合計所得金額は2,000万円以下
• 控除額は年末残高等の0.7%で、その他の住宅は10年・年14万円が上限
• 前の住まいを売るときの特例とぶつからないか、先に確かめる