賃貸の広告料（AD）とは？宅建業法の報酬規制と国交省の考え方、払う前の確認点
賃貸の募集で求められる「広告料（AD）」が、法律上どこまで認められるのかを整理します。国土交通省の「解釈・運用の考え方」をもとに、仲介手数料との関係、払う前に確かめること、よくある誤解を説明します。
結論
- 宅地建物取引業者が賃貸の仲介で受け取れるのは、国が告示で決めた報酬の上限までです（宅地建物取引業法第46条）。そのほかに受け取れるのは、原則として「依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額」に限られます。
- 国土交通省の「解釈・運用の考え方」は、案内料や申込料、依頼者が頼んでいない広告の料金を受け取ることはできないとしています。
- オーナーは「広告料」を求められたら、どんな広告をいくらで行うのかを、頼む前に書面で確かめることが大切です。
「早く決めたいなら、広告料を1か月分つけてください」。入居者の募集を頼んだとき、こう言われて戸惑ったオーナーは少なくありません。
広告料は、業界では「AD」と呼ばれることもあります。ただ、言葉だけが先に広まっていて、法律上どういうお金なのかは、意外と知られていません。
この記事では、国土交通省の通達をもとに、賃貸の広告料がどこまで認められるかを整理します。仲介手数料の上限そのものは「賃貸の仲介手数料の上限」で詳しく説明しているので、ここでは広告料に絞ります。
賃貸の広告料とは
意味を一言で
賃貸の広告料とは、入居者の募集のために行う広告の費用として、オーナーが不動産会社に払うお金です。法律の言葉では「依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額」にあたるものが、報酬とは別に受け取ることが認められています。
「AD」という呼び方との違い
募集の現場では、「AD」「広告費」「業務委託料」など、いろいろな名前で費用を求められることがあります。大事なのは名前ではなく、中身です。
法律上は、名前が「広告料」であっても、オーナーが頼んでいない広告の費用であれば、受け取れるお金にはあたりません。
宅建業法の報酬規制のしくみ
法律と告示の関係
宅地建物取引業法第46条は、不動産会社が仲介で受け取れる報酬の額を、国土交通大臣が定めるとしています。同じ条の第2項は、その額を超えて報酬を受けてはならないとしています。
この額を定めたのが、昭和45年建設省告示第1552号です。賃貸の仲介の上限は、告示の第四で決められています。
告示第十一：上限のほかは受け取れない
国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、告示第十一について次のように説明しています。
- 告示で決めた報酬のほかは、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額を除き、報酬を受けることはできない
- そのため、案内料や申込料、依頼者の依頼によらずに行う広告の料金は受け取れない
つまり、広告料が認められるのは「オーナーが頼んだ広告」の料金にあたる場合です。
特別に頼んだ実費は別
同じ通達は、依頼者が特別に頼んだ遠隔地での現地調査や、空家の特別な調査などの実費について、事前に依頼者の承諾があれば、別に受け取ることまでは禁じていないとしています。
ここでも、ポイントは「依頼者が特別に頼んだこと」と「事前の承諾」です。
不当に高い報酬の要求は禁止
宅地建物取引業法第47条第2号は、不動産会社が「不当に高額の報酬を要求する行為」を禁じています。報酬の上限とは別に、要求そのものにも決まりがあるということです。
| お金の名前 | 受け取れるか（通達の考え方） | オーナーが確かめること |
|---|---|---|
| 仲介手数料（報酬） | 告示の上限まで | 自分が負担する額 |
| 依頼者が頼んだ広告の料金 | 料金に相当する額を受け取れる | 何の広告か、金額はいくらか |
| 依頼者が頼んでいない広告の料金 | 受け取れない | 頼んだ覚えがあるか |
| 案内料・申込料 | 受け取れない | 名目を変えた請求でないか |
| 特別に頼んだ調査などの実費 | 事前の承諾があれば別に受け取れる | 事前に承諾したか |
ポイント
- 仲介の報酬は、告示の上限まで
- 上限のほかは、依頼者が頼んだ広告の料金に相当する額が原則
- 案内料・申込料・頼んでいない広告の料金は受け取れない
- 不当に高い報酬を求めることも、法律で禁じられている
売買の媒介契約での考え方も参考になる
売買の媒介契約について、同じ通達の第34条の2関係では、指定流通機構への登録はもちろん、通常の広告や物件の調査の費用は、不動産会社の負担になるとしています。
また、依頼者から特別に広告を頼まれたときは、あらかじめ費用の見積りを説明してから行うべきだとしています。賃貸の募集でも、「通常の広告」と「特別に頼む広告」を分けて考えると、話が整理しやすくなります。
広告料を求められたときに確かめる手順
- 何に使うお金かを聞く：どの媒体に、どんな広告を、どれくらいの期間出すのか
- 自分が頼む広告かを考える：通常の募集活動の範囲か、特別に頼むものか
- 金額の根拠を聞く：その広告の料金にあたる額なのか、見積りを出してもらう
- 払う条件と時期を決める：いつ、どんな場合に払うのかを決める
- 書面に残す：頼む広告の内容と金額を、媒介や管理の契約書、または別の書面で確かめる
この手順を踏めば、後から「頼んでいない」「聞いていない」とならずに済みます。
場面の例：「1か月分つけてほしい」と言われた
家賃7万円の部屋で、仲介会社から「広告料を1か月分つけると、紹介してもらいやすい」と言われたケースです（数字は説明のための仮のものです）。
この場合、まず「その7万円で、どんな広告をするのか」を聞きます。具体的な広告の内容と料金の説明がないまま、家賃の何か月分という形だけで決めるのは避けましょう。説明に納得できたら、内容と金額を書面にしてから頼みます。
広告料の扱いは、契約や物件によって事情が違います。判断に迷うときは、その不動産会社に免許を出している行政庁の窓口や、専門家に相談しましょう。
管理会社に募集を任せている場合
管理会社に管理と募集をまとめて任せている場合は、管理委託契約書に募集の費用の決まりが書かれていることがあります。広告料を求められたら、まず契約書のどこに根拠があるかを確かめましょう。
契約書に書かれていない費用を求められたときは、その場で決めずに、書面で内容と金額の説明を受けてから判断します。管理委託契約の見直しや解約の考え方は「管理委託契約の解約」で説明しています。
場面の例：頼んだ広告と頼んでいない広告
オーナーが「募集サイトの掲載に加えて、駅の近くの掲示板にも出してほしい」と頼み、その費用の見積りを受け取ってから了承したケースです。これは、オーナーが頼んだ広告にあたると考えやすい場面です。見積りと了承の記録を残しておけば、後から金額でもめることも防げます。
一方、何の説明もないまま、成約したあとに「広告料」として家賃の何か月分かを請求されたケースは、何の広告だったのかを確かめる必要があります。頼んだ覚えがなければ、その場で払わず、内訳を求めましょう。
広告料の前に見直したいこと
広告料をつけるかどうかを考える前に、部屋そのものが選ばれる状態になっているかを確かめることも大切です。写真が暗い、紹介文が短い、初期費用が周りより高いといった理由で決まらないなら、広告を増やしても効果は限られます。
よくある誤解と防ぎ方
「広告料はどこでも当たり前」
広告料が求められる場面があることと、それが法律上認められるかは別の話です。頼んだ広告の料金かどうかで判断します。
「名前を変えれば受け取れる」
「業務委託料」「コンサル料」などと名前を変えても、中身が案内料や頼んでいない広告の料金であれば、通達の考え方では受け取れません。名前でなく中身を見ましょう。
「仲介手数料の上限に広告料も含まれる」
仲介手数料の上限と、頼んだ広告の料金は、告示の上で別の扱いです。ただし、広告料という名目で実質的に上限を超える報酬を払う形になっていないかは、内訳で確かめる必要があります。
「払わないと募集してもらえない」
募集の力の入れ方は、会社によって違います。広告料の有無だけでなく、募集の方法や報告のしかたで会社を比べましょう。会社の選び方は「管理会社の選び方」で説明しています。
広告料を払ったあとに確かめること
払ったら終わりではありません。頼んだ広告が実際に行われたかを確かめることも、オーナーの大事な仕事です。
- 頼んだ媒体に、部屋が載っているかを見る
- 載せた期間や反響の数を、報告してもらう
- 領収書や請求書に、何の広告の料金かが書かれているかを見る
- 次に募集するときに、同じ広告を頼むかを判断する材料にする
報告を受けておくと、どの広告が反響につながったかが分かり、次の募集で無駄な費用を減らせます。
言葉の言い換え
| 通達・告示の言葉 | ふだんの言い方 |
|---|---|
| 媒介 | 仲介 |
| 依頼者 | 募集を頼んだオーナー（貸主）や借主 |
| 依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額 | オーナーが頼んだ広告にかかる料金 |
| 案内料・申込料 | 内見の案内や申し込みの受付を名目にしたお金 |
| 実費 | 実際にかかった費用 |
払う前のチェックリスト
- 広告の内容（媒体・期間）を説明してもらったか
- 自分が頼む広告だと言えるか
- 金額の見積りや根拠を受け取ったか
- 払う条件と時期を決めたか
- 内容と金額を書面に残したか
- 案内料や申込料のような名目のお金が混ざっていないか
よくある質問
- 賃貸の広告料は払わないといけない？
- 法律で払う義務が決まっているお金ではありません。告示で認められているのは、依頼者が頼んだ広告の料金に相当する額を受け取ることです。
- 広告料（AD）は違法？
- 依頼者が頼んだ広告の料金に相当する額であれば、告示で認められています。頼んでいない広告の料金や、案内料・申込料は受け取れないとされています。
- 広告料の上限はいくら？
- 告示に、広告料の金額そのものの上限は書かれていません。認められるのは「頼んだ広告の料金に相当する額」なので、何の広告にいくらかかるかを確かめます。
- 借主に広告料を払わせることはできる？
- 通達は、依頼者が頼んでいない広告の料金を受け取ることはできないとしています。借主が頼んでいない広告の費用を借主から受け取ることは、この考え方に合いません。
- 広告料について相談できる窓口は？
- 不動産会社に免許を出している行政庁の窓口があります。宅地建物取引業法第3条では、事務所が1つの都道府県だけならその都道府県知事、2つ以上の都道府県にあれば国土交通大臣が免許を出します。
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仲介手数料の上限や長期の空き家の特例は「賃貸の仲介手数料の上限」、募集の条件を見直す順番は「賃貸の募集条件の見直し」で説明しています。管理を自分でするか任せるかは「自主管理と管理委託の違い」も参考になります。
募集を任せる会社を比べたいときは、会社一覧から探せます。複数の会社に条件を一度に聞く方法は一括相談の説明をご覧ください。
まとめ
- 仲介の報酬は告示の上限まで（宅地建物取引業法第46条）
- 上限のほかに受け取れるのは、依頼者が頼んだ広告の料金に相当する額が原則
- 案内料・申込料・頼んでいない広告の料金は受け取れないと、国土交通省の通達にある
- 不当に高い報酬の要求は、法第47条第2号で禁じられている
- 広告料を求められたら、内容・金額・条件を聞き、書面に残してから頼む
