空き家の3,000万円特別控除とは？使える条件と期限、2024年からの変更点
相続した空き家を売ったとき、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。使える家の条件、売る期限、2024年からの変更点、確定申告の書類を整理します。
結論
- 空き家の3,000万円特別控除とは、相続した親の家などを売ったとき、利益から最大3,000万円を差し引ける特例です。
- 1981年5月31日以前に建てられた家で、売値1億円以下、2027年12月31日までの売却などが条件です。
- 2024年1月1日以後の売却で相続人が3人以上いる場合、1人あたりの上限は2,000万円です。
- 相続のあとに一度でも貸したり住んだりすると使えません。方針を決める前に確かめることが大切です。
相続した実家を売ると、利益が出た分に税金がかかります。古い家でも、土地の値段によっては思った以上の額になることがあります。
そこで知っておきたいのが、空き家の3,000万円特別控除です。条件に合えば、税金がかからないか、大きく減ることもあります。
ただし、条件は細かく、売る前の行動で使えなくなることもあります。この記事では、国税庁の案内をもとに条件と手続きを整理します。
空き家の3,000万円特別控除とは
特例のしくみ
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。被相続人とは、亡くなった方のことです。
亡くなった方が住んでいた家とその土地を、相続した人が売ったとき、譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます。譲渡所得とは、売った金額から、買ったときの費用や売るための費用を引いた「もうけ」のことです。
控除の上限
| 場合 | 1人あたりの控除の上限 |
|---|---|
| 通常 | 3,000万円 |
| 2024年1月1日以後の売却で、相続人が3人以上 | 2,000万円 |
使える期間
2016年（平成28年）4月1日から、2027年（令和9年）12月31日までの売却が対象です。
この期間と、相続ごとに決まる「売る期限」は別のものです。両方の期限を満たす必要があるので、早く来るほうに合わせて計画を立てましょう。
使える家と人の条件
家の条件
- 相続の直前に、亡くなった方が住んでいた家であること
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること
- 区分所有建物の登記がされていないこと（分譲マンションの1室などは対象外）
- 相続の直前に、亡くなった方のほかに住んでいた人がいないこと
亡くなった方が老人ホームなどに入っていて、家に住んでいなかった場合でも、一定の条件で対象になることがあります。
売る人と売り方の条件
- 相続や遺贈で家や土地を受け継いだ人であること
- 相続のときから売るまで、事業・貸付け・住まいに使っていないこと
- 売値が1億円以下であること
- 親子や夫婦など、特別な関係のある人に売っていないこと
- 相続が始まってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
売値の1億円は、土地を分けて売った分や、ほかの相続人が売った分も合わせて判定します。あとで1億円を超えた場合は、4か月以内に修正申告と納税が必要です。
売り方は3通り（2024年からの変更点）
この特例は、古い家をそのまま残さないことが条件です。売り方は次の3通りです。
| 売り方 | 条件 |
|---|---|
| 家を直してから売る | 売るときに耐震基準を満たしていること |
| 家を取り壊してから土地を売る | 取り壊したあと、売るまで土地を建物などの敷地に使っていないこと |
| 売ったあとに直すか取り壊す（2024年1月1日以後の売却） | 売った年の翌年2月15日までに、耐震基準を満たすか家の全部を取り壊すこと |
2024年からの変更点
3つ目の売り方が、2024年1月1日以後の売却から加わりました。売る前に工事を済ませなくても、期限までに耐震改修か取り壊しが済めば対象になります。
だれが工事をするか、期限に間に合うかは、売買の契約で決めておくことが大切です。期限を過ぎると特例が使えなくなるためです。
3つの売り方の分かれ道
- 建物がまだしっかりしていて、住みたい買主が見込める：耐震改修をしてから売る
- 建物の傷みが大きく、土地として売るほうが話が早い：取り壊してから売る
- 売る側で工事を手配するのが難しい：工事を買主が行う形で売り、期限までに済ませてもらう
3つ目の形では、工事が期限に間に合わないと、売った側が特例を使えなくなります。工事の時期と担当を契約書に書き、進み具合を確かめられるようにしておきましょう。
ポイント
- 1981年5月31日以前に建てられた家が対象
- 売値1億円以下、2027年12月31日までの売却
- 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
- 相続のあと、貸したり住んだりしていないこと
- 耐震改修か取り壊しが必要（2024年からは売ったあとでも可）
「貸してから売る」と使えなくなる
この特例は、相続のときから売るまで、事業・貸付け・住まいに使っていないことが条件です。相続のあとに一度でも貸すと、使えなくなります。
「しばらく貸して、そのあと売ろう」と考えている方は、とくに注意が必要です。貸して得られる家賃と、特例で減る税金のどちらが大きいかは、物件ごとに違います。
売るか貸すかで迷っているなら、先にこの特例が使えるかを確かめましょう。そのうえで、売った場合と貸した場合を比べるのが近道です。
自分で住んだ場合も同じ
貸す場合だけでなく、相続した人が住んだ場合や、事業に使った場合も対象外になります。物置として使うつもりで荷物を運び込む前にも、扱いを税務署などに確かめておくと安心です。
取得費加算の特例とはどちらか一方
相続した財産を売ったときには、相続税の一部を取得費に足せる「取得費加算の特例」もあります。国税庁の案内では、空き家の特例を使う家や土地は、取得費加算の特例を受けていないことが条件です。どちらが有利かは、税理士に試算してもらうと確かです。
使えるかどうかを確かめる手順
条件が多いので、次の順に一つずつ確かめると漏れが減ります。
- 登記事項証明書などで、家が建てられた日を確かめる（1981年5月31日以前か）
- 相続の直前に、亡くなった方が一人で住んでいたかを確かめる
- 相続のあと、だれかに貸したり、自分が住んだりしていないかを確かめる
- 相続が始まった日から、売る期限がいつになるかを計算する
- 家を直すか、取り壊すか、売ったあとに工事をするかを決める
自分の家ならどうなるか
たとえば、親が一人で住んでいた昭和の一戸建てを相続し、そのまま空き家にしている場合です。売値が1億円以下で期限内に売れば、使える可能性があります。
一方、相続のあとに親せきに貸していた場合は、使えません。家が建てられた日が1981年6月以後なら、これも対象外です。迷う点があれば、売り出す前に税務署か税理士に確かめましょう。
空き家の特例でよくある失敗と避け方
少しだけのつもりで貸してしまう
知り合いに頼まれて短い間だけ貸した、という場合も貸付けにあたるおそれがあります。売るつもりがあるなら、だれかに使わせる前に、特例への影響を確かめましょう。
確認書の申請が後回しになる
被相続人居住用家屋等確認書は、市区町村に申請して発行してもらう書類です。確定申告の直前に動くと、書類がそろわないことがあります。売る時期が決まったら、早めに窓口で必要な書類を聞いておきましょう。
ほかの相続人の売却を見落とす
売値の1億円は、ほかの相続人が売った分も合わせて判定します。共有で受け継いだ場合は、だれがいつ、いくらで売るかを相続人どうしで共有しておくことが大切です。
売り出す前のチェックリスト
- 家が建てられた日を書類で確かめたか
- 相続のあと、貸したり住んだりしていないか
- 売る期限がいつになるかを計算したか
- 直す・取り壊す・売ったあとに工事する、のどれにするか決めたか
- 被相続人居住用家屋等確認書について、市区町村に相談したか
- 取得費加算の特例とどちらが有利か、試算したか
確定申告と必要な書類
この特例を使うには、確定申告が必要です。確定申告書に、次のような書類を添えて税務署に出します。
- 市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」を発行してもらう
- 登記事項証明書などで、相続した家と土地を確かめる
- 家を直した場合は、耐震基準適合証明書などを用意する
- 売買契約書の写しなど、売値が1億円以下と分かる書類をそろえる
- 譲渡所得の内訳書をつくり、確定申告書に添えて出す
被相続人居住用家屋等確認書は、亡くなった方が一人で住んでいたことなどを、市区町村が確かめる書類です。発行に時間がかかることもあるので、早めに相談しましょう。
相談するときに持っていきたいもの
税務署や税理士に相談するときは、次のものがあると話が早く進みます。
- 登記事項証明書（家が建てられた日や持ち主が分かる）
- 亡くなった方の住民票の除票など、住んでいた場所が分かる書類
- 売買契約書、または売る予定の価格が分かる資料
- 相続のあとの家の使い方が分かるメモ（だれも住んでいない、貸していない、など）
- 工事をする場合は、その見積もりや予定
売る期限は、相続が始まった日をもとに計算します。亡くなった日が分かる書類も手元に置いておきましょう。
相続人が複数いるとき
家を複数の相続人で受け継いで売った場合は、特例を使う人がそれぞれ確定申告をします。2024年1月1日以後の売却で相続人が3人以上なら、1人あたりの上限は2,000万円です。
だれが何割を受け継ぐかで、手元に残る額も変わります。遺産分割の話し合いの段階から、売ることを見すえて決めておくとよいでしょう。
申告に使う書類は、相続人どうしで写しを分け合うことがあります。だれが原本を持ち、いつまでに写しを渡すかを決めておくと、申告の時期に慌てずに済みます。
必要な書類は売り方によって変わります。細かな要件は税務署または税理士にご確認ください。本記事は2026年10月時点の制度にもとづいています。
よくある質問
- マンションの空き家にも使える？
- 区分所有建物の登記がされている分譲マンションの1室などは、対象外です。
- 1982年に建てた家は対象？
- 対象外です。1981年5月31日以前に建てられた家が対象です。
- 相続人が3人いると控除はいくら？
- 2024年1月1日以後の売却なら、1人あたりの上限は2,000万円です。
- 税金がゼロになっても確定申告は必要？
- 必要です。特例を使うには、書類を添えて確定申告をします。
- 売ったあとに取り壊しても使える？
- 2024年1月1日以後の売却なら、売った年の翌年2月15日までに取り壊せば対象になります。
- 親が老人ホームに入っていた家も使える？
- 一定の条件を満たせば対象になることがあります。条件が細かいので、税務署か税理士に確かめましょう。
売る前に比べておきたいこと
売るときの税金の基本は「不動産を売ったときの税金の基本」、相続した家を売る全体の流れは「相続した実家を売るときの流れと税金」で紹介しています。売却の相談先は売買の会社一覧から探せます。売るか貸すかをまとめて比べたい方は、一括相談もご覧ください。
まとめ
- 相続した空き家を売ると、利益から最大3,000万円を差し引ける
- 2024年1月1日以後の売却で相続人が3人以上なら、1人あたり2,000万円が上限
- 1981年5月31日以前の家、売値1億円以下、2027年12月31日までの売却などが条件
- 2024年からは、売った年の翌年2月15日までの耐震改修・取り壊しでも使える
- 相続のあとに貸すと使えない。方針を決める前に確かめる
