サブリースの注意点7つ｜家賃の減額・解約・免責期間を契約前に確かめる
サブリースは空室があっても決まった賃料が入る一方、賃料の減額や解約のルールで後悔する例もあります。契約前に確かめたい7つの点と、法律で決まっている説明の内容をまとめました。
結論
- サブリースの注意点は、①賃料は減額されることがある、②オーナーからの解約には正当な理由が必要な場合がある、③免責期間がある、④修繕費の負担の分け方、の4つが中心です。
- 「家賃保証」とあっても、借地借家法により賃料の減額を求められることがあります。
- サブリース会社には、契約前に書面を渡して説明する義務があります。説明の場で、賃料の見直しと解約の条件を必ず確かめましょう。
「空室があっても毎月決まった額が入る」。サブリースの説明を聞くと、多くの方がまずこの安心感に惹かれます。ローンの返済がある方なら、なおさらです。
一方で、「数年後に賃料を下げてほしいと言われた」「解約したくてもできなかった」という声もあります。契約書を読み込まずに決めてしまうと、後から思っていた条件と違うことに気づきます。
この記事では、サブリースの仕組みと、契約前に確かめたい注意点を順に整理します。
サブリースとは
サブリースとは、不動産会社が物件を一括で借り上げ、入居者に又貸しする仕組みです。オーナーとサブリース会社の間の契約を、法律では「特定賃貸借契約」と呼びます。
オーナーは、空室の有無にかかわらず、サブリース会社から決まった賃料を受け取ります。入居者の募集や対応は、サブリース会社が行います。
管理委託との違い
| 項目 | サブリース（借上げ） | 管理委託 |
|---|---|---|
| 入居者と契約するのは | サブリース会社 | オーナー |
| オーナーの収入 | サブリース会社からの賃料 | 入居者からの家賃から管理費を引いた額 |
| 空室の影響 | 直接は受けにくい（賃料の見直しで受けることはある） | そのまま受ける |
| 解約のしやすさ | オーナーからの解約に正当な理由が必要な場合がある | 契約書の定めによる |
サブリースの良いところ
- 空室があっても収入が安定しやすい
- 入居者の募集や対応を任せられる
- 古い物件でも、借り上げてもらえる場合がある
良いところがあるのは確かです。ただし、収入が安定する分、満室のときの家賃収入よりも受け取る額は低くなるのが普通です。その差が、空室の心配を引き受けてもらう対価だと考えると分かりやすくなります。
サブリースが向く場合・向かない場合
サブリースが合うかどうかは、物件よりもオーナーの事情で決まることがあります。次の条件で分けて考えてみましょう。
- 遠方に住んでいて、入居者の対応に関わる時間がとれないなら、サブリースも候補になる
- 空室が出たときの収入の減り方に耐えられるなら、管理委託で家賃を全額受け取る方法も比べる
- 数年のうちに売る・住むなど、使い道が変わる予定があるなら、解約の条件をいちばん重く見る
- 立地がよく、一般の賃貸で入居が見込めるなら、借上げにする価値は小さくなりやすい
たとえば、建築とセットで提案を受けた場合
たとえば、土地の活用を考えていたBさん。建築会社から、アパートの建築とサブリースをセットにした提案を受けました。説明では「長く安定した収入」が強調されていました。
Bさんは、契約前の説明の書面を読み、賃料の見直しの時期と、オーナーから解約できる場合を質問しました。答えを書面でもらい、管理委託にした場合の想定とも並べました。そのうえで、建築の契約とサブリースの契約を、別々に判断することにしました。
建築とサブリースがセットの提案では、両方を一度に決めるよう求められることがあります。建物を建てる判断と、借上げを頼む判断は、分けて考えましょう。
契約前に確かめたい7つの注意点
1. 賃料は減額されることがある
借地借家法には、建物の賃料が経済事情の変動などで不相当になったとき、契約の条件にかかわらず増額や減額を請求できるという決まりがあります。サブリース会社も借り手なので、賃料の減額を求められることがあります。
国土交通省のガイドラインでは、契約の前に、契約の条件にかかわらず借地借家法に基づき家賃が減額され得ることを、書面に書いて説明しなければならないとしています。
2. 賃料の見直しの時期と方法
契約書に、賃料を見直す時期や、見直しの決め方がどう書かれているかを確かめます。「何年ごとに」「何をもとに」決めるのかが曖昧なら、説明を求めましょう。
3. オーナーからの解約
借地借家法では、貸す側から更新を断ったり解約を申し入れたりするには、正当な事由が必要です。サブリースではオーナーが「貸す側」になるため、オーナーから解約したいときに、この決まりが関わる場合があります。どんなときに解約できるのかを、事前に確かめておきましょう。
4. 免責期間
入居者が決まるまでの一定期間、賃料が支払われない「免責期間」が設けられていることがあります。最初の入居時だけか、入居者が入れ替わるたびにあるのかも確かめます。
5. 修繕費の負担
建物の修繕や設備の交換を、どちらが負担するのかは大切な点です。サブリース会社が指定する業者で工事をする決まりがあるかどうかも確認しましょう。
6. 契約が終わるときの入居者の扱い
サブリース契約が終わったとき、住んでいる入居者との契約をどう引き継ぐかを確かめます。オーナーが入居者の貸主の立場を引き継ぐ場合、敷金の扱いも関わります。
7. 広告や勧誘の言葉
「家賃保証」「ずっと安心」といった言葉だけで判断しないことが大切です。賃料の見直しがあるなら、その旨が広告に添えられているかを見ましょう。
広告や説明で気になった言葉は、書き留めておきます。契約書の中身と食い違っていないかを、署名の前に見比べるためです。
ポイント
- 賃料は借地借家法により減額されることがある
- 見直しの時期と決め方を契約書で確かめる
- オーナーからの解約は、正当な理由が必要な場合がある
- 免責期間と修繕費の負担を数字で確かめる
法律で決まっているサブリース会社の義務
2020年12月15日から、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」のサブリースに関する決まりが施行されています。主な中身は次のとおりです。
- 誇大な広告の禁止：家賃や解約の条件などについて、事実と大きく違う表示や、実際より有利だと誤解させる表示をしてはならない
- 不当な勧誘の禁止：判断に影響する大事なことを、わざと伝えなかったり、事実と違うことを伝えたりしてはならない
- 契約前の書面による説明：契約を結ぶまでに、契約の中身を書いた書面を渡して説明しなければならない
- 契約時の書面の交付：契約を結んだら、賃料や契約期間などを書いた書面を渡さなければならない
これらの禁止は、サブリース会社だけでなく、サブリース会社に代わって勧誘する「勧誘者」にも及びます。国土交通省のガイドラインでは、建設会社や不動産会社、勧誘を頼まれたオーナーも勧誘者に当たり得るとしています。
契約前の説明で受け取った書面は、契約書と一緒に保管しましょう。説明と契約書の中身が違うときは、署名の前に必ず確かめてください。
契約書で確かめる項目のチェックリスト
説明を受ける場では、次の項目を一つずつ指さしで確かめると、聞き漏らしを防げます。
| 確かめる項目 | 見るポイント |
|---|---|
| 賃料 | 金額、支払日、見直しの時期と決め方 |
| 免責期間 | 最初だけか、入居者が替わるたびにあるか |
| 契約期間と更新 | 何年ごとに更新か、更新のときに条件が変わるか |
| 解約 | オーナーから解約できる場合、予告の期間、違約金 |
| 修繕 | どちらが何を負担するか、工事の業者は誰が決めるか |
| 契約終了時 | 入居者との契約と敷金をどう引き継ぐか |
分からない言葉はその場で聞く
「免責」「転貸」「原状回復」など、契約書には耳慣れない言葉が並びます。分からないまま署名せず、その場で言い換えてもらいましょう。答えを書面に残してもらえると、なお安心です。
家族や専門家にも見てもらう
相続や売却を考えている物件なら、将来の手放しやすさにも関わります。契約の前に、家族や専門家に書面を見てもらうのも一つの方法です。
賃料の減額を求められたときの対応
契約のあとで、サブリース会社から賃料を下げたいと申し入れを受けることがあります。慌ててその場で答えず、次の順番で落ち着いて進めます。
- 減額を求める理由と、新しい賃料の根拠を書面で出してもらう
- 契約書で、賃料の見直しの時期と決め方の定めを読み直す
- 周りの似た物件の家賃と比べ、根拠が妥当かを確かめる
- 納得できない点は、書面で質問や意見を返す
- 話し合いがまとまらないときは、弁護士などの専門家に相談する
よくある失敗
申し入れの書類に、よく読まずに署名してしまう例があります。署名は合意の証拠になります。中身と根拠を確かめるまで、署名は待ちましょう。
口頭のやりとりだけで話を進めるのも避けたい点です。いつ、誰と、何を話したかを記録に残しておくと、後で食い違いが起きにくくなります。
1社だけで決めない
サブリースの賃料や条件は、会社によって大きく違います。通常の管理委託にした場合の想定収入とも並べて比べると、借上げにする価値があるかどうかが判断しやすくなります。
収入は「手元に残る額」で比べる
サブリースの賃料と、管理委託にした場合の家賃収入をそのまま比べると、判断を誤ります。どちらも、手元に残る額に直してから並べましょう。
- サブリース：受け取る賃料から、オーナーが負担する修繕費や税金などを引く。免責期間の分も考える
- 管理委託：満室時の家賃から、空室の見込み、管理費、修繕費、税金などを引く
空室の見込みや修繕費は、物件と地域によって違います。提案を受けるときに、それぞれの会社に根拠を示してもらいましょう。
よくある質問
- サブリースの賃料は下がることがある？
- あります。借地借家法により、契約の条件にかかわらず賃料の減額を求められることがあり、そのことは契約前の書面で説明される決まりです。
- サブリースはオーナーから解約できる？
- 契約の内容によります。借地借家法では、貸す側からの更新拒絶や解約の申し入れに正当な事由が必要とされているため、事前に解約の条件を確かめることが大切です。
- 「家賃保証」と書いてあれば安心？
- それだけでは判断できません。賃料の見直しの有無と条件を、契約書と事前の説明書面で確かめてください。
- サブリースと管理委託はどちらが得？
- 物件の立地や空室の見込み、手間をかけられるかで変わります。両方の想定収入を並べて比べるのが確実です。
- サブリースの途中で物件を売ることはできる？
- 売ること自体はできますが、サブリース契約が付いたままの売却になるか、契約の終了が必要かで条件が変わります。将来売る可能性があるなら、契約前に解約や承継の条件を確かめておきましょう。
- 契約前の説明は誰がしてくれる？
- サブリース会社が、契約を結ぶまでに書面を渡して説明する決まりです。説明を受けていないまま契約を急がされたら、立ち止まりましょう。
サブリースを扱う会社を探すには
当メディアの会社一覧では、公式ホームページの情報をもとに不動産会社をまとめています。シェアハウスとして借り上げる会社はシェアハウスの会社一覧で探せます。管理委託との比べ方は「管理会社の変更」もご覧ください。
まとめ
- サブリースは、不動産会社が借り上げて又貸しする仕組み。空室の影響を受けにくい
- 賃料は借地借家法により減額を求められることがある
- オーナーからの解約には正当な事由が関わる場合がある
- 免責期間、修繕費、契約終了時の入居者の扱いを契約前に確かめる
- サブリース会社には誇大広告・不当勧誘の禁止と、契約前の書面説明の義務がある
