生前贈与で不動産を渡すには？贈与契約と登記の流れ、かかる3つの税金を整理
親が元気なうちに家や土地を子に渡す生前贈与は、相続とは手続きも税金も違います。贈与契約と登記の流れ、贈与税・登録免許税・不動産取得税の3つの税金、相続との比べ方を国税庁などの情報をもとに説明します。
結論
- 不動産の生前贈与とは、親などが生きているうちに、家や土地を無償で子などに渡すことです。民法では、あげる人ともらう人の合意（贈与契約）で成り立ちます。
- 渡したことを第三者に主張するには、所有権の移転の登記が必要です。贈与による移転の登記の登録免許税は、不動産の価額の1,000分の20です。
- 生前贈与で不動産を受け取ると、贈与税・登録免許税・不動産取得税の3つがかかることがあります。相続なら不動産取得税はかからず、登録免許税は1,000分の4です。
- 贈与税には「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つがあり、どちらを選ぶかで負担が大きく変わります。選ぶ前に税理士に相談しましょう。
「子どもが家を建てるので、うちの土地を今のうちに渡しておきたい」。「アパートを生前に長男へ渡せば、相続のときにもめないのでは」。不動産の生前贈与を考える理由はさまざまです。
ただ、不動産の贈与は、お金の贈与と比べて、登記や税金の手続きが多くなります。相続まで待った方が負担が軽いこともあります。
この記事では、国税庁の情報や民法などの決まりをもとに、不動産の生前贈与の基本と手続きの流れ、かかる税金の種類を整理します。具体的な税額は財産や家族の事情で変わるため、ここでは仕組みと判断の材料に絞ります。
不動産の生前贈与とは
意味を一言で
不動産の生前贈与とは、持ち主が生きているうちに、土地や建物を無償で別の人に渡すことです。民法第549条は、贈与を、一方が財産を無償で与える意思を示し、相手が受け入れることで効力が生じる契約と定めています。
言葉の言い換え
- 贈与者：財産をあげる人
- 受贈者：財産をもらう人
- 暦年課税：1年ごとにもらった財産を合計して、贈与税を計算する方法
- 相続時精算課税：贈与のときは軽く課税し、相続のときにまとめて精算する方法
- 評価額：税金の計算に使う不動産の値段。売れる値段とは違う
書面にしておく理由
民法第550条では、書面によらない贈与は、それぞれが解除できるとされています。ただし、渡し終わった部分は解除できません。不動産の贈与では、後の争いを防ぐためにも、登記のためにも、贈与契約書を作っておくのが基本です。
死因贈与・遺贈との違い
| 方法 | いつ効力が生じるか | 主な決め方 |
|---|---|---|
| 生前贈与 | 契約して渡したとき | あげる人ともらう人の契約 |
| 死因贈与 | あげる人が亡くなったとき | あげる人ともらう人の契約 |
| 遺贈 | 遺言した人が亡くなったとき | 遺言（一方的に決める） |
民法第554条は、あげる人が亡くなったときに効力が生じる贈与（死因贈与）には、遺贈の決まりを準用するとしています。この記事では、生きているうちに渡す生前贈与を扱います。
生前贈与の手続きの流れ
- 渡す不動産を決め、登記事項証明書で名義と面積、抵当権の有無を確かめる
- 固定資産税の課税明細書などで、評価額を確かめる
- 贈与税の負担を試算し、暦年課税と相続時精算課税のどちらにするかを決める
- 贈与契約書を作り、あげる人ともらう人が署名・押印する
- 法務局に、贈与による所有権の移転の登記を申請する
- 翌年2月1日から3月15日までに、もらった人が贈与税の申告をする
- 都道府県から届く不動産取得税の通知に従って納める
登記をする理由
民法第177条は、不動産に関する権利の移転は、登記をしなければ第三者に主張できないと定めています。契約書を作っただけで登記をしないと、もらったことを第三者に主張できません。
贈与税の申告の期限
相続税法第28条では、贈与税の申告は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、納税地の税務署に出すとされています。申告するのは、財産をもらった人です。
生前贈与でかかる3つの税金
全体の比較
| 税金 | 生前贈与 | 相続 |
|---|---|---|
| 贈与税・相続税 | 贈与税（もらった人） | 相続税（相続した人） |
| 登録免許税（所有権の移転の登記） | 不動産の価額の1,000分の20 | 不動産の価額の1,000分の4 |
| 不動産取得税 | かかる | かからない |
登録免許税の税率は、国税庁のタックスアンサーと登録免許税法の別表で確かめたものです。登録免許税のもとになる価額は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格です。
不動産取得税
東京都主税局の説明では、不動産取得税は、土地や家屋を購入・贈与・建築などで取得したときにかかり、相続で取得した場合などはかかりません。税率は、令和9年3月31日までの取得で、土地と住宅が100分の3、住宅以外の家屋が100分の4です。宅地は、課税標準を価格の2分の1にする特例があります。
東京都主税局は、贈与税で夫婦の間の居住用不動産の特例や、相続時精算課税を使った場合でも、不動産取得税はかかると説明しています。贈与税の特例を使っても、不動産取得税は別にかかる点に注意しましょう。
贈与税での不動産の評価
国税庁のタックスアンサーでは、土地は路線価方式か倍率方式で評価し、家屋は固定資産税評価額に1.0をかけて評価するとされています。贈与税は、売れる値段ではなく、この評価額をもとに計算します。
ポイント
- 不動産の生前贈与では、贈与税・登録免許税・不動産取得税がかかることがある
- 贈与の登録免許税は1,000分の20で、相続の1,000分の4より重い
- 不動産取得税は贈与ではかかり、相続ではかからない
- 贈与税の特例を使っても、不動産取得税は別にかかる
贈与税の2つの方法：暦年課税と相続時精算課税
暦年課税
国税庁のタックスアンサーでは、1月1日から12月31日までの1年間にもらった財産の合計から、基礎控除110万円を差し引いた残りに税率をかけます。父母や祖父母から、その年の1月1日に18歳以上の人が受けた贈与には、一般より低い「特例税率」を使います。
相続時精算課税
国税庁のタックスアンサーでは、60歳以上の父母や祖父母から、18歳以上の子や孫が贈与を受けるときに選べる方法です。2,500万円までの特別控除があり、超えた部分に一律20%の税率がかかります。令和6年1月1日以後の贈与からは、別に年110万円の基礎控除もあります。
この方法で受けた贈与は、あげた人が亡くなったとき、相続財産に加えて相続税を計算します。選ぶには、最初の贈与の翌年2月1日から3月15日までに届出書を出します。
相続時精算課税を一度選ぶと、その人からの贈与は、その年以後ずっとこの方法になり、暦年課税に戻すことはできません。
2つの比較
| 比べる点 | 暦年課税 | 相続時精算課税 |
|---|---|---|
| 毎年の控除 | 基礎控除110万円 | 基礎控除110万円（令和6年以後の贈与） |
| 大きな控除 | なし | 特別控除2,500万円まで（累計） |
| 税率 | 10%〜55%の累進 | 一律20% |
| 相続のとき | 一定期間内の贈与は相続財産に加える | 基礎控除の分を除き、贈与した財産を相続財産に加える |
| 選び直し | — | 暦年課税に戻せない |
亡くなる前の贈与の加算
国税庁のタックスアンサーでは、暦年課税で令和6年1月1日以後に受けた贈与は、相続の前7年以内のものが相続財産に加えられます。この期間は段階的に延び、相続が令和8年12月31日までなら3年以内、令和13年1月1日以後なら7年以内です。延びた期間の贈与は、合計100万円までは加えません。
夫婦の間の自宅の贈与
国税庁のタックスアンサーでは、結婚して20年を過ぎた夫婦の間で、住むための不動産やその購入資金を贈与したとき、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円を控除できます。この特例を使うには、書類を添えて贈与税の申告をする必要があります。
この場合も、登録免許税と不動産取得税は別にかかります。
生前贈与の前に確かめたいこと
売るときの取得費
所得税法第60条では、贈与で取得した資産を売ったとき、もらった人がずっと持っていたものとみなして計算します。つまり、あげた人が買ったときの値段と時期を引き継ぎます。将来売る予定がある不動産は、購入時の契約書などを一緒に受け取っておきましょう。売るときの税金は不動産売却の税金で説明しています。
相続の特例が使えなくなることがある
相続で受け継いだ場合に使える特例が、生前贈与では使えないことがあります。たとえば土地の評価を下げる小規模宅地等の特例は、相続や遺贈で取得した土地が対象です。贈与と相続のどちらが有利かは、税理士に試算してもらいましょう。
遺留分とのかかわり
民法第1044条では、相続人に対する贈与のうち、婚姻や養子縁組、生計の資本として受けたものは、相続の前10年間の分が遺留分（相続人に最低限保障される取り分）の計算に入ります。ほかの相続人との公平も考えて決めることが大切です。
賃貸中の物件を渡すとき
アパートなど賃貸中の物件を贈与すると、家賃を受け取る人も、管理の契約の相手も変わります。入居者への連絡や、管理会社との契約の見直しが必要です。家賃の申告は不動産所得の確定申告で説明しています。
よくある失敗と場面の例
よくある失敗
- 贈与税だけを試算し、登録免許税と不動産取得税を見込んでいなかった
- 契約書を作っただけで、登記をしないまま年月がたった
- 相続時精算課税を選んだあとで、暦年課税に戻せないと知った
- 購入時の書類を受け取っておらず、売るときに取得費が分からない
場面の例
Fさんの母は、Fさんが家を建てるための土地を生前に渡したいと考えていました。税理士に相談すると、暦年課税と相続時精算課税の両方で試算し、登録免許税と不動産取得税の見込みも示してくれました。
家族で比べた結果、Fさんは相続時精算課税を選び、贈与契約書を作って登記をしました。翌年の3月15日までに、届出書を添えて贈与税の申告をしています。
よくある質問
- 不動産の生前贈与にはどんな税金がかかりますか？
- もらった人に贈与税、登記のときに登録免許税、取得したあとに不動産取得税がかかることがあります。
- 生前贈与と相続では、どちらが得ですか？
- 財産の額や家族の事情、使える特例で変わります。登録免許税と不動産取得税は相続の方が軽いため、総額で比べることが大切です。
- 不動産の贈与に契約書は必要ですか？
- 書面によらない贈与は解除できるため、契約書を作るのが基本です。登記の申請にも、贈与を示す書類が必要です。
- 年110万円以下なら申告はいりませんか？
- 暦年課税で、1年間にもらった財産が基礎控除110万円以下なら、贈与税はかかりません。ただし不動産は評価額が大きく、超えることが多いので試算しましょう。
- 贈与税の申告はいつまでですか？
- 贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までです。もらった人が、納税地の税務署に申告します。
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まとめ
- 不動産の生前贈与は、贈与契約を結び、所有権の移転の登記をして完了します
- 贈与税・登録免許税・不動産取得税の3つがかかることがあります
- 贈与の登録免許税は1,000分の20、相続は1,000分の4で、不動産取得税は相続ではかかりません
- 贈与税は暦年課税と相続時精算課税から選び、精算課税は一度選ぶと戻せません
- 亡くなる前の贈与の加算は、段階的に7年へ延びています
- 相続の特例や遺留分、売るときの取得費も含めて、税理士と総額で比べます
