離婚で不動産を売却するときの確認点｜財産分与の5年の期限と住宅ローン・税金
離婚で家を売るときは、売り方より先に、財産分与の決め方と住宅ローンの名義を確かめることが大切です。この記事では、民法の財産分与の決まり、2026年4月の改正で変わった請求の期限、国税庁が示す税金の扱いを整理します。
結論
- 離婚で不動産を売却するときは、まず財産分与でその家をどう分けるかと、住宅ローンの名義と残りの額を確かめます。
- 民法768条では、話し合いがまとまらないとき、家庭裁判所に財産分与を求められるのは離婚の時から5年までです。2026年4月1日より前に離婚した場合は、改正前の2年のままです。
- 国税庁によると、財産分与で家を渡した人には譲渡所得の課税があり、受け取った人には通常は贈与税がかかりません。
離婚の話し合いの中で、「家をどうするか」はいちばん悩む問題の一つです。住み続けたい人がいる。ローンが残っている。名義が夫婦の共有になっている。事情が重なると、何から手をつければよいか分からなくなります。
先に売り方を決めると、あとで財産分与の話と合わなくなることがあります。順番は、分け方を決め、ローンを確かめ、それから売り方を選ぶ、が基本です。
この記事では、法務省と国税庁が示している範囲で、離婚と不動産の売却の確認点をまとめます。個別の分け方は、弁護士などの専門家に相談してください。
離婚のときの財産分与とは
財産分与の意味
財産分与とは、離婚した一方が、相手に対して財産を分けるよう求めることです（民法768条1項）。結婚している間に夫婦で築いた財産を、離婚にあわせて清算するしくみです。
家や土地も、結婚している間に買ったものなら、分ける対象になります。名義が一方だけでも、対象になることがあります。
分ける対象にならない財産
民法762条は、結婚する前から持っていた財産や、結婚している間に自分の名で得た財産を、その人の特有財産としています。たとえば親から相続した土地は、特有財産にあたることがあります。
どちらのものか分からない財産は、夫婦の共有と推定されます。家の購入資金に、結婚前の貯金や親からの援助が入っていると、分け方が複雑になります。
2026年4月の改正で変わったこと
法務省の資料によると、2026年4月1日に施行された民法などの改正で、財産分与の請求期間が2年から5年に延び、考える要素がはっきり書かれました。
- 家庭裁判所に財産分与を求められるのは、離婚の時から5年まで（民法768条2項）
- 家庭裁判所は、財産を得たり維持したりしたときのそれぞれの寄与の程度、結婚の期間、収入などを考える（同3項）
- 寄与の程度は、違うことが明らかでないときは、等しいものとする（同3項）
改正法の附則では、施行日より前に離婚した場合の請求できる期間は、改正前の例によるとされています。つまり、2026年3月31日までに離婚した方は、離婚の時から2年です。
期限を過ぎると、家庭裁判所に財産分与を求めることができなくなります。売却の話を進める前に、離婚した日と期限を確かめましょう。
離婚で家を売る前に確かめる3つのこと
1. 名義と持分
家の名義が夫だけか、妻だけか、夫婦の共有かで、売るときに必要な人が変わります。共有なら、売るには共有者全員の同意が要ります。共有のくわしい決まりは共有名義の解消をご覧ください。
2. 住宅ローンの名義と残りの額
ローンを借りている人、連帯債務者、連帯保証人がだれかを確かめます。離婚しても、金融機関との契約は自動では変わりません。名義を変えたいときは、金融機関に相談する必要があります。
3. 売れそうな価格
売れそうな価格がローンの残りを上回るか下回るかで、選べる方法が変わります。価格の目安は、複数の会社の査定で確かめます。
| 状況 | 主な進め方 | 確かめること |
|---|---|---|
| 売れそうな価格がローンの残りより高い | 売って完済し、残ったお金を分ける | 費用と税金を引いた手取り |
| 売れそうな価格がローンの残りより低い | 差額を自己資金で補う、または金融機関に相談 | 差額をだれが負担するか |
| ローンが残っていない | 売って分けるか、一方が住み続ける | 住む人がもう一方へ払う額 |
ローンが残る家の売り方は住宅ローン残債がある家の売却、返済が難しいときは任意売却とはでくわしく説明しています。
売る・住み続ける・貸すの分かれ道
売って現金で分ける
売って現金にすると、分け方がはっきりします。ローンの関係も、完済すれば終わります。一方で、子どもの学校や住まいの事情で、すぐには引っ越せないこともあります。
一方が住み続ける
一方が住み続けるときは、ローンの名義人が住まない人のままだと、支払いが滞ったときに困ることがあります。名義と支払う人をそろえられるか、金融機関に確かめます。
しばらく貸す
すぐ売らずに貸す方法もあります。ただし、ローンの契約によっては、住まない家を貸すことに金融機関の了承が要ることがあります。売るか貸すかの考え方は実家は売るか貸すかが参考になります。
ポイント
- 順番は、分け方を決める、ローンを確かめる、売り方を選ぶ
- 家庭裁判所への財産分与の請求は、離婚の時から5年まで
- 2026年3月31日までに離婚した場合は、改正前の2年
- ローンの名義は、離婚しても自動では変わらない
離婚と不動産の税金（国税庁の案内）
家を渡した人には譲渡所得の課税
国税庁のタックスアンサー No.3114 によると、財産分与として土地や建物を渡したときは、渡した人に譲渡所得の課税が行われます。このとき、渡した時の時価が、譲渡所得の収入金額になります。
お金を受け取っていなくても、税金の計算が必要になることがあります。渡す前に、税務署や税理士に確かめましょう。
受け取った人には、通常は贈与税がかからない
国税庁のタックスアンサー No.4414 によると、離婚により財産をもらっても、通常は贈与税はかかりません。夫婦の財産の清算や、離婚後の生活を支えるためのものと考えられるからです。
ただし、分けた額が多すぎるときはその多すぎる部分に、税金を逃れるための離婚と認められるときはもらった財産すべてに、贈与税がかかります。
受け取った家をあとで売るとき
No.3114 によると、財産分与を受けた人は、受けた日のその時の時価で取得したことになります。将来その家を売るときは、財産分与を受けた日を基に、長期か短期かを判定します。
マイホームの3,000万円控除
国税庁の No.3302 では、マイホームを売ったときに最高3,000万円まで控除できる特例を説明しています。ただし、夫婦など特別の関係がある人に売った場合は対象外です。財産分与や売る時期によって扱いが変わることがあるので、使えるかは税務署で確かめてください。
法務省の改正で加わった、財産を明らかにするしくみ
改正法では、家庭裁判所が財産分与の手続きの中で、当事者に財産の状況を明らかにするよう命じられるしくみも加わりました（家事事件手続法152条の2など）。正当な理由なく明らかにしなかったり、うそを示したりすると、10万円以下の過料の対象になります。
相手が家の価値やローンの残りを教えてくれないときは、このしくみがあることも、専門家に相談するときの材料になります。
離婚で家を売るまでの流れ
離婚にあわせて家を売るときは、次の順番で進めると、話し合いと手続きがずれにくくなります。
- 離婚した日（またはする予定の日）と、財産分与の期限を確かめる
- 登記事項証明書で、名義と持分を確かめる
- 金融機関に、ローンの残りの額と、連帯債務・連帯保証の有無を確かめる
- 複数の会社に査定を頼み、売れそうな価格の幅を知る
- 売るか、住み続けるか、貸すかを話し合い、財産分与の分け方を決める
- 決めた内容を書面に残し、売却の契約へ進む
- 売れた翌年に、必要なら確定申告をする
場面の例：共有名義の家を売ることにしたBさん夫婦
Bさん夫婦は、結婚して数年後に、夫婦の共有名義で家を買いました。ローンは夫が借り、妻が連帯保証人になっていました。
離婚の話し合いで、二人とも家に住み続けないことにしました。査定を取ると、売れそうな価格はローンの残りを上回っていました。二人は、売って完済し、残ったお金を分けることを書面で決め、そのうえで売却の契約をしました。完済したことで、妻の連帯保証の心配もなくなりました。
場面の例：妻が子どもと住み続けたいCさん
Cさんの家は夫の単独名義で、ローンも夫が借りていました。Cさんは子どもの学校のため、しばらく住み続けたいと考えています。
この場合、夫がローンを払い続けるのか、Cさんが家を受け取りローンを引き継ぐのかで、金融機関との相談の中身が変わります。Cさんは、売るのは子どもが卒業してからと決め、その間の支払いの約束を書面にしました。将来売るときに慌てないよう、名義とローンの扱いを先に整理しておくことが大切です。
よくある失敗
- 財産分与の分け方を決める前に、売却の契約を進めてしまう
- ローンの連帯保証人のことを確かめずに、名義だけ話し合う
- 家を渡した側の税金を考えずに、分け方を決める
- 離婚した日を確かめず、請求の期限を過ぎてしまう
- 査定の金額だけで、住む人が払う額を決めてしまう
話し合いの前のチェックリスト
- 離婚した日（する予定の日）と、財産分与の期限を確かめたか
- 家の名義と持分を、登記事項証明書で確かめたか
- ローンの残りの額と、連帯債務・連帯保証の有無を確かめたか
- 家の購入資金に、結婚前の貯金や親からの援助が入っていないか
- 複数の会社の査定で、売れそうな価格の幅を知ったか
- 家を渡す側の譲渡所得の税金を、税務署や税理士に確かめたか
- 決めた内容を書面に残す準備をしているか
言葉の言い換え
- 特有財産：結婚前から持っていた財産など、夫婦の一方だけのもの
- 持分：共有の不動産で、それぞれが持つ割合
- 連帯保証人：借りた人が払えないとき、代わりに払う約束をした人
- 譲渡所得：不動産などを売ったり渡したりしたときの利益
よくある質問
- 離婚前に家を売ることはできますか？
- できます。名義人の意思で売れますが、共有なら全員の同意が要ります。財産分与の分け方と合わせて決めるのが安全です。
- 財産分与はいつまで求められますか？
- 話し合いがまとまらないとき家庭裁判所に求められるのは、離婚の時から5年までです。2026年3月31日までに離婚した場合は2年です。
- 家を財産分与で受け取ると贈与税はかかりますか？
- 国税庁によると、通常はかかりません。分けた額が多すぎる場合などは、かかることがあります。
- 家を渡した側に税金はかかりますか？
- 国税庁によると、渡した人に譲渡所得の課税が行われ、渡した時の時価が収入金額になります。
- ローンが残っていても売れますか？
- 売れます。ただし引き渡しまでにローンを返し、抵当権の登記を消す必要があります。足りない分の負担を先に話し合います。
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まとめ
- 離婚で家を売るときは、分け方、ローン、売り方の順で決める
- 家庭裁判所への財産分与の請求は、離婚の時から5年まで
- 2026年3月31日までの離婚は、改正前の2年が適用される
- 家を渡した人には譲渡所得の課税、受け取った人は通常は贈与税なし
- ローンの名義と連帯保証は、金融機関に確かめる
