ペット可の賃貸にするオーナーのメリット・デメリットと原状回復・特約・規約の確認

「ペット可にすれば、空室が埋まるのでは」。管理会社からこうした提案を受けて、迷っているオーナーもいるでしょう。

一方で「部屋が傷むのでは」「臭いが残ったら次の人に貸せない」という心配もあります。一度ペット可にすると、元に戻しにくい面もあります。

この記事では、ペット可にする得と損、原状回復の考え方、契約書で決めること、マンションで先に確かめることを順に整理します。

ペット可の賃貸とは

「ペット可」と「ペット相談」の違い

ペット可の賃貸とは、契約で犬や猫などの動物を飼うことを認めた賃貸物件のことです。募集では「ペット可」のほか、「ペット相談」と書かれることもあります。

ペット相談は、種類や数などの条件しだいで認める、という意味で使われることが多い言葉です。どちらの場合も、何を認めるかは契約書で決めます。

標準の契約書での扱い

国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、犬や猫などの動物を飼うことは、貸主の書面による承諾があればできる行為とされています。猛獣や毒蛇など、明らかに近所に迷惑をかける動物は、禁止の行為です。

つまり、ペット可にするかどうかは、オーナーが決められる事柄です。そのうえで、承諾の条件をはっきり書いておくことが大切です。

ペット可の賃貸にするメリット

物件を探す層が広がる

ペットと暮らしたい人は、ペット不可の物件を候補から外します。ペット可にすると、その人たちの候補に入れるようになります。

長く住んでもらいやすい面がある

ペットと住める物件を探し直すのは、手間がかかります。そのため、一度決まると、引っ越しを急がない入居者もいます。ただし、住む期間は人によって違います。

古い部屋でも選ばれる理由になる

築年数が古く、設備で新しい物件にかなわない部屋もあります。ペット可は、そうした部屋に別の選ばれる理由をつくります。

ペット可の賃貸にするデメリット

原状回復の費用がかかりやすい

ひっかきキズ、かじった跡、尿の汚れや臭いなどが残ることがあります。床や壁紙の張り替えが必要になると、費用がかさみます。

近所や他の入居者とのトラブル

鳴き声、共用部分での毛や汚れ、においなどが、苦情の原因になります。もともと住んでいる入居者が、ペットが苦手な場合もあります。

元に戻しにくい

一度ペットを飼った部屋は、においや毛が残ることがあります。次の入居者がアレルギーを持っている場合などに、配慮が必要です。

ペットと原状回復の考え方

ガイドラインでの扱い

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、ペットによる柱やクロスのキズや臭いについて、借主の負担と判断される場合が多いとされています。ペットのしつけや尿の後始末の問題でもあるためです。

また、ペットの飼育が禁じられている物件で飼った場合は、使い方の違反にあたると考えられる、とされています。

経過年数の考え方は残る

借主の負担になる場合でも、設備の古さは考えに入れます。ガイドラインでは、たとえばカーペットの場合、6年で残存価値が1円になるように、経過年数に応じて借主の負担を減らす考え方が示されています。

このため、古い壁紙や床の張り替え費用を、すべて借主に請求できるとは限りません。原状回復の全体の考え方は「原状回復のガイドライン」で詳しく説明しています。

ガイドラインは、使うことを強制するものではありません。最終的には、契約の内容や部屋の使い方によって、個別に判断されるものとされています。

契約書に入れる特約と飼育のルール

特約で負担を決める

標準契約書の作成の注意点では、原状回復の特約の例として「居室内でのペット飼育を認める代わりに、壁クロスの張替費用全額を借主の負担とする」ことが挙げられています。

ただし、借主に通常より重い負担を課す特約には、ガイドラインで次の3つの要件が示されています。

1. 特約が必要で、暴利的でないなどの客観的、合理的な理由があること

1. 借主が、通常の原状回復の義務を超えた修繕などの義務を負うことを認識していること

1. 借主が、特約による義務の負担の意思表示をしていること

特約は、契約書に書くだけでなく、契約の前に借主へきちんと説明しておくことが大切です。

飼育のルールで決めること

• 飼ってよい動物の種類と数
• 大きさなどの目安
• 飼う前の届け出と、承諾の方法
• 共用部分での決まり（抱いて移動する、など）
• 鳴き声やにおいへの配慮
• 予防接種などの確認の方法
• 守られなかったときの対応

マンションの一室なら管理規約を先に確かめる

規約で決める事柄

分譲マンションの一室を貸している場合は、オーナーだけでは決められません。国土交通省のマンション標準管理規約のコメントでは、犬や猫などのペットを飼うことを認めるかどうかは、規約で定めるべき事柄とされています。

規約でペットが禁止されていれば、部屋の持ち主が認めても、入居者は飼えません。まず管理規約と使用細則を取り寄せて確かめましょう。

認められている場合のルール

同じコメントでは、ペットを認める場合に、動物の種類や数の限定、届け出や登録、飼い方、共用部分の使い方、ふん尿の処理、被害への責任、違反した人への措置などを定める必要があるとされています。

賃貸の契約書の内容が、マンションのルールとずれないようにすることが大切です。入居者にも、マンションのルールを渡して説明しましょう。

募集のときに伝えること

条件は広告の段階から示す

「ペット可」とだけ書くと、大型犬や多頭飼いを考える人からも問い合わせが来ます。条件が合わないと分かるのが契約の直前だと、お互いに手間になります。

飼ってよい動物の種類や数、原状回復の特約の有無は、募集の段階から仲介会社に伝えておきましょう。条件がはっきりしているほど、合う人から申し込みが入りやすくなります。

敷金や家賃の決め方

ペット可にあわせて、敷金や家賃の条件を変えるオーナーもいます。どう決めるかは、物件や地域によって違います。周りの募集の状況を仲介会社に確かめてもらい、説明できる条件にしましょう。

入居から退去までの流れ

入居の前

入居の申し込みの時点で、飼う動物の種類、数、大きさを書面で出してもらいます。承諾するときは、標準契約書の考え方にならって、書面で承諾します。

入居の日には、床、壁、柱、建具の状態を、入居者と一緒に写真で残します。もともとあったキズかどうかで、退去の時にもめないためです。

住んでいるあいだ

飼う動物が増えたり、変わったりするときは、あらためて届け出てもらう決まりにしておきます。苦情が入ったときに、だれが入居者に連絡するかも、管理会社と決めておきましょう。

退去の時

入居の時の写真とくらべて、ペットによるキズや臭いかどうかを確かめます。特約で決めた負担の範囲と、経過年数の考え方を当てはめて、精算の額を出します。

場面で考える：一部の部屋だけペット可にする

例：古いアパートの1階だけ

たとえば、築年数が古く、空室が続いているアパートがあるとします。全部の部屋をペット可にすると、今の入居者から苦情が出るかもしれません。

そこで、空いている1階の部屋だけをペット可にし、床を傷に強い素材に替える、という方法があります。今の入居者には、事前に知らせておきます。

言葉の言い換え

• 原状回復：退去の時に、借主の使い方で生じた傷みなどを元に戻すこと
• 特約：標準の契約の内容に、追加で決めた約束
• 経過年数：設備を使ってきた年数。古いほど、借主の負担は小さく考える
• 使用細則：マンションの規約にもとづいて、細かい使い方を決めたルール

判断の分かれ道と、よくある失敗

向いている物件・向かない物件

• 向いている：一戸建てや、建物全体を自分で持っているアパート
• 向いている：床や壁を、傷に強い素材に替えられる
• 慎重に：今の入居者に、ペットが苦手な人がいる
• 慎重に：分譲マンションで、規約が禁止または未確認

よくある失敗

• 「小型犬1匹」など、条件をあいまいなまま承諾してしまう
• 入居の時に部屋の写真を残さず、退去の時にキズの原因でもめる
• 特約を書いたが、契約の前に説明していなかった
• マンションの規約を確かめずに募集を始める

始める前のチェックリスト

• 管理規約で、ペットの飼育が認められているか
• 飼ってよい動物の種類と数を決めたか
• 原状回復の特約を、3つの要件を意識して書いたか
• 入居の時の部屋の状態を、写真で残す段取りがあるか
• 今の入居者への説明の方法を決めたか

よくある質問

ペット可の賃貸にすると家賃は上げられる？

家賃や敷金をいくらにするかは、物件や地域によって違います。条件を変えるときは、仲介会社に周りの募集の状況を確かめてもらいましょう。

ペットによるキズはすべて借主の負担？

借主の負担と判断される場合が多いとされていますが、経過年数の考え方は残ります。すべてを請求できるとは限りません。

ペット可の特約には何を書けばよい？

飼ってよい動物の条件と、原状回復の負担の範囲です。重い負担を課す場合は、契約の前に説明して合意を得ます。

分譲マンションでもペット可にできる？

管理規約で認められている場合に限られます。規約で禁止されていれば、入居者は飼えません。

ペット不可の部屋で飼われていたら？

ガイドラインでは、使い方の違反にあたると考えられるとされています。対応は管理会社や専門家と相談しましょう。

貸し方を広く比べたいときは

ペット可は、空室を埋める方法の一つです。空室の原因の探し方は「空室対策」、管理を任せる会社を見直すなら「管理会社の変更」をご覧ください。社宅やシェアハウスとして貸す方法もあり、相談先は会社一覧から探せます。どれが合うか迷うときは、まとめて相談できる窓口もご確認ください。

まとめ

• ペット可にすると、ペットと暮らしたい人まで物件を探す層が広がる
• キズや臭いの補修と、近所とのトラブルへの備えがデメリット
• ペットによるキズや臭いは、借主の負担と判断される場合が多いが、経過年数の考え方は残る
• 重い負担の特約は、必要性・借主の認識・意思表示の3つをそろえる
• 分譲マンションでは、管理規約で認められているかを最初に確かめる