原状回復ガイドラインとは？ 貸主と借主の負担の分け方をオーナー目線で解説

退去の立ち会いのたびに、「どこまで請求してよいのか」と迷うオーナーは少なくありません。壁紙の汚れ、床の傷、たばこのにおい。どれを借主に払ってもらい、どれを自分で持つのか。

ここを曖昧にしたまま請求すると、借主との話し合いがこじれます。反対に、遠慮しすぎると、本来は借主に負担してもらえる費用まで自分で払うことになります。

この記事では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をもとに、負担の分け方をオーナーの目線で整理します。

原状回復ガイドラインとは

原状回復ガイドラインとは、国土交通省が、賃貸住宅の退去時の原状回復について、費用負担の一般的な基準をまとめたものです。平成10年3月に取りまとめられ、平成16年2月と平成23年8月に改訂されています。

ガイドラインは法律ではなく、使うことを強制するものでもありません。最終的には、契約の内容や物件の使い方によって個別に判断されます。とはいえ、貸主と借主が共通の物差しとして使える基準として、広く参照されています。

原状回復の定義

ガイドラインでは、原状回復を次のように定義しています。借主の居住・使用で生じた建物の価値の減少のうち、借主の故意・過失、善管注意義務違反（借りた物を注意して使う義務を怠ること）、そのほか通常の使用を超える使い方による損耗・毀損を元に戻すこと、です。

つまり、借りた当時の状態に戻すことではありません。ここが、オーナーがいちばん押さえておきたい点です。

言葉の言い換え

ガイドラインには、耳慣れない言葉がいくつか出てきます。この記事では、次の意味で使います。

• 経年変化：時間がたつだけで自然に起きる劣化。日焼けや色あせなど
• 通常損耗：普通に暮らしていて生じる傷み。家具の跡など
• 善管注意義務：借りた物を、注意して大切に使う義務
• 残存価値：時間がたったあとに残っている、建物や設備の価値

民法にも同じ考え方が書かれている

2020年4月1日に施行された改正民法では、借主は、通常の使用で生じた損耗と経年変化を除く損傷について、原状回復の義務を負うと定められました。借主の責任ではない理由による損傷も除かれます。ガイドラインの考え方が、法律の条文でも明確になった形です。

貸主と借主の負担の分け方

ガイドラインは、建物の傷みを大きく3つに分けて考えます。

経年変化と通常損耗の修繕費は、毎月の家賃に含まれていると考えます。そのため、退去時に改めて借主へ請求するものではない、というのが基本です。

貸主の負担になる例

• 家具を置いたことによる床やカーペットのへこみ、設置の跡
• 日照による畳やクロス（壁紙）の変色
• テレビや冷蔵庫の裏の壁の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）
• ポスターやカレンダーを貼るための画鋲・ピンの穴（下地ボードの張替えが要らない程度）
• 借主が持ち込んだエアコンを付けたことによるビス穴
• 破損や紛失がない場合の、入居者の入れ替わりに伴う鍵の取替え
• 借主が通常の清掃をしている場合の、専門業者によるハウスクリーニング

借主の負担になる例

• たばこのヤニで壁紙が変色したり、においが付いたりした場合
• 重い物をかけるために開けた、下地ボードの張替えが必要なくぎ穴・ネジ穴
• 結露が出ているのに知らせず、拭き取りもせずに広がったカビやシミ
• 飲み物をこぼしたあと手入れをせずにできたカーペットのシミ・カビ
• 手入れを怠ったために付いた台所の油汚れや、水回りの水垢・カビ
• 飼っていたペットによる柱の傷やにおい

経過年数の考え方

借主の負担になる場合でも、修繕費の全額を請求できるとは限りません。ガイドラインは、建物や設備の価値は時間とともに減るため、経過年数に応じて借主の負担を軽くする考え方をとっています。

壁紙やカーペットは6年で価値が1円に

例えば、クロス（壁紙）やカーペット、クッションフロアは、6年で残存価値が1円になるような直線（または曲線）を想定して、借主の負担の割合を決めます。入居が長いほど、借主の負担は小さくなります。

設備にも耐用年数がある

設備機器も、耐用年数が過ぎた時点で残存価値が1円になるような直線（または曲線）を想定して、負担の割合を決めます。ガイドラインに載っている主な設備の耐用年数は次のとおりです。

• 5年：流し台
• 6年：エアコンなどの冷暖房機器、電気冷蔵庫、ガスレンジ、インターホン
• 8年：主として金属製以外の家具（書棚、たんすなど）
• 15年：便器・洗面台などの給排水・衛生設備

なお、耐用年数を過ぎた設備でも、借主は注意して使う義務を負っています。わざと壊したような場合には、修繕の費用の負担が必要になることがあります。

経過年数を考えないもの

襖紙・障子紙・畳表は、消耗品としての性格が強いため、経過年数を考えません。借主が傷めた場合は、張替えの費用を借主の負担とします。フローリングの部分補修も、経過年数は考えないとされています。

補修の範囲は「最低限の単位」

借主が負担する範囲は、できるだけ傷んだ部分に限ります。例えば、クロスは傷んだ箇所を含む一面分までの張替え費用を借主の負担とするのが妥当とされています。部屋全体の張替えを借主の義務とするのは、妥当ではないとされています。

たとえば、長く住んだ入居者が退去した場合

たとえば、長く住んだ入居者が退去したEさんの部屋。壁紙には日に焼けた跡と、家具を動かしたときに付いた深い傷が1か所ありました。Eさんは、部屋全体の張替え費用を請求すべきか迷いました。

ガイドラインの考え方に当てはめると、日焼けは経年変化なので貸主の負担です。深い傷は借主の負担になり得ますが、範囲は傷のある一面分までが目安です。さらに入居が長いため、経過年数を考えると借主の負担はかなり小さくなります。

このように、一つの部屋の中でも、傷みごとに負担する人が分かれます。傷みを一つずつ区分に当てはめていくと、請求の根拠を説明しやすくなります。

特約で借主の負担を増やすときの注意

契約は原則として自由なので、特約で借主に通常より重い負担を求めることもできます。ただし、ガイドラインは、次の3つを満たさないと特約の効力が争われることに注意すべきだとしています。

1. 特約が必要で、暴利的でないなど、客観的・合理的な理由があること

1. 借主が、通常の原状回復を超える修繕などの義務を負うと認識していること

1. 借主が、その特約による負担を受け入れる意思を示していること

「退去時のクリーニング費用は借主負担」といった特約を入れるなら、何をいくら負担するのかを契約書に具体的に書き、契約のときに口頭でも説明しておきましょう。曖昧な書き方は、トラブルのもとになります。

トラブルを防ぐためにオーナーができること

退去時のトラブルの多くは、入居時の状態がはっきりしないことから起きます。次の手順で、記録と説明を残しておきましょう。

1. 契約のときに、原状回復の考え方と特約の中身を借主に説明する

1. 入居のときに、借主と立ち会って部屋の状態を確かめ、写真とチェックリストで残す

1. 入居中に、結露の拭き取りなど、手入れの注意を伝えておく

1. 退去のときに、借主と立ち会い、入居時の記録と見比べる

1. 修繕の見積もりを示し、借主の負担分と根拠を説明してから精算する

ガイドラインには、入居時・退去時のチェックリストの様式も載っています。管理会社に任せている場合は、こうした記録を取っているかを確かめておくと安心です。

退去の立ち会いで確かめるチェックリスト

• 入居時の写真とチェックリストを手元に用意したか
• 傷みごとに、経年変化・通常損耗・通常を超える損耗のどれに当たるかを分けたか
• 借主の負担とする傷みについて、補修の範囲を最低限の単位にしたか
• 壁紙や設備は、入居の期間を確かめ、経過年数を考えたか
• 特約による負担は、契約書の文言と、契約時の説明の記録を確かめたか
• 見積もりの内訳を、借主に見せられる形で用意したか

原状回復でよくある失敗

まず気をつけたいのは、入居時の記録がないことです。傷が入居前からあったのか、入居中にできたのかを示せないと、借主に負担を求める根拠が弱くなります。

修繕を一括で見積もり、借主の負担分と貸主の負担分を分けずに請求するのも失敗のもとです。内訳が分からない請求は、借主の納得を得にくくなります。

特約を口頭だけで伝えるのも避けたい点です。契約書に具体的に書き、説明した記録を残しておきましょう。

よくある質問

原状回復ガイドラインに法的な拘束力はある？

ガイドラインそのものは法律ではなく、使うことを強制するものではありません。ただし、民法でも通常の損耗と経年変化は借主の原状回復義務から除かれています。

壁紙の張替え費用は借主に全額請求できる？

借主の負担になる傷みでも、経過年数を考えて負担を軽くするのがガイドラインの考え方です。範囲も、傷んだ箇所を含む一面分までが目安です。

ハウスクリーニング代は借主の負担にできる？

借主が通常の清掃をしていれば、貸主の負担とするのが妥当とされています。借主の負担にしたい場合は、特約として具体的に定め、説明しておく必要があります。

たばこのヤニやにおいは借主の負担？

ヤニで壁紙が変色したり、においが付いたりした場合は、通常の使用を超えるものと判断されることが多いとされています。

原状回復の費用は敷金から差し引ける？

民法では、敷金から借主の未払いの債務を差し引いた残りを返すと定められています。差し引く場合は、内訳と根拠を示して精算しましょう。

精算を管理会社に任せていても、オーナーが確かめることは？

借主への請求の内訳と、その根拠がガイドラインの考え方に沿っているかを確かめましょう。請求の中身は、契約の当事者であるオーナーの判断として借主に伝わります。

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退去の立ち会いや精算は、管理会社に任せることもできます。任せている会社の対応に不安がある方は「管理会社の変更」を、社宅として貸す場合は「借り上げ社宅と社有社宅」もご覧ください。会社は会社一覧から探せます。

まとめ

• 原状回復ガイドラインは、国土交通省がまとめた退去時の費用負担の一般的な基準
• 原状回復は、借りた当時の状態に戻すことではない
• 経年変化と通常損耗は貸主、通常を超える損耗は借主の負担が基本
• 借主の負担でも、壁紙などは経過年数に応じて軽くし、範囲は最低限にする
• 特約で負担を増やすなら、具体的に書き、説明し、合意を得る
• 入居時と退去時の記録が、いちばんのトラブル予防になる