空き家を放置するリスクとは？倒壊・火災・近隣トラブル・税金と空家法の段階
空き家をそのままにすると、建物の傷みだけでなく、ご近所への損害や税金の負担にもつながります。放置で起きることを4つに分けて整理し、空家法で市区町村の対応がどう進むかを順に説明します。
結論
- 空き家を放置するリスクは、大きく「倒壊や落下」「火災や侵入」「ご近所とのトラブル」「税金と行政の措置」の4つです。
- 建物の傷みで他人にけがをさせると、持ち主が損害を賠償する責任を負うことがあります（民法第717条）。
- 空家法では、管理不全空家や特定空家として市区町村から勧告を受けると、土地の固定資産税を軽くする住宅用地特例が外れます。
- 特定空家で命令に従わないと50万円以下の過料、最後は行政代執行で取り壊され、費用を請求されることもあります。
「実家が空いたままだけれど、だれも困っていないから、もう少しこのままでいいか」。そう考える方は多いはずです。
ところが、空き家は人が住む家より傷みに気づきにくく、問題が表に出たときには大きくなっていることがあります。しかも、困るのは持ち主だけではありません。
この記事では、空き家を放置したときに起きることを4つに分け、法律ではどんな段階で何が起きるのかを順に整理します。自分の空き家がいまどの段階にあるのかを確かめる手がかりにしてください。
空き家の放置はどれくらい起きているか
総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査によると、2023年10月1日時点の空き家は900万2千戸で、総住宅数に占める割合は13.8%と、どちらも過去最多・最高でした。
このうち、貸す・売る・別荘などの予定がない空き家は385万6千戸で、総住宅数の5.9%にあたります。使い道が決まらないまま置かれている家が、それだけあるということです。
空き家の「放置」とは
ここでいう放置とは、住む人も使う予定もないまま、見回りや手入れをしない状態が続くことです。空家法の基本指針では、おおむね年間を通して使われていないことが、空き家かどうかを判断する1つの基準とされています。
リスク1：倒壊や部材の落下で人にけがをさせる
傷みはどう進むか
人が住まない家は、雨漏りや水漏れに気づく人がいません。屋根材のずれから雨が入り、柱や土台が傷む。外壁や雨どいが外れかける。庭木が腐って傾く。こうした変化が、見ていない間に進みます。
持ち主の賠償責任
民法第717条は、建物などの設置や保存に欠陥があって他人に損害を与えたとき、占有者が賠償の責任を負い、占有者が必要な注意をしていたときは所有者が賠償しなければならない、と定めています。空き家でも、持ち主が責任を問われる可能性があるということです。
たとえば、台風で外れた屋根材が隣の車を傷つけた、ブロック塀が倒れて通行人がけがをした、といった場面です。
自分で確かめたい場所
- 屋根材や瓦のずれ、外壁のはがれ
- 雨どいや手すり、テレビアンテナの固定
- ブロック塀や門のひび、傾き
- 庭木の傾きや、枯れた大枝
- 天井や壁の雨漏りのしみ
どれも、外から見るだけで気づける変化がほとんどです。見に行ったら、同じ場所を同じ向きで写真に撮り、前回と比べましょう。
リスク2：火災・侵入・ごみの不法投棄
人の目がないことの危うさ
空き家は、異変に気づく人がいません。放火やたばこの不始末、古い配線からの出火があっても、通報が遅れるおそれがあります。
国土交通省のガイドラインでは、窓や戸の破損などで不特定の人が簡単に入れる状態も、周りの生活環境に悪い影響を与える例に挙げられています。
敷地が荒れると狙われやすい
郵便受けにチラシがたまり、草が伸び放題の家は、外から見ても空き家だと分かります。ごみを捨てられたり、人が入り込んだりするきっかけになりかねません。
すぐにできる対策
- 窓や勝手口の鍵を確かめ、壊れた所は早めに直す
- 郵便物の転送を届け、ポストにためない
- 家の周りの燃えやすいごみや枯れ草を片づける
- 使わない電気は、ブレーカーを落とすかを検討する
電気を止めると漏電の心配は減りますが、照明や防犯の機器は使えなくなります。どちらがよいかは、家の状態と見回りの頻度で決めましょう。
リスク3：ご近所とのトラブル
ガイドラインでは、周りの生活環境への悪い影響として、次のような状態が例に挙げられています。
- 排水設備の傷みやごみによる悪臭
- 枝のはみ出しによる通行のじゃま
- 動物のすみつきによる鳴き声や侵入
- 屋根の雪が道に落ちるおそれ
ご近所はまず持ち主に連絡しようとします。連絡先が分からないと、市区町村に相談が寄せられます。そこから市区町村の調査が始まることもあります。
関係がこじれると後が大変
ご近所との関係は、売るときや貸すときにも影響します。買い手や借り手は、周りの環境も見て決めるからです。苦情を受けたら、まず謝って状況を聞き、いつまでに何をするかを伝えましょう。
枝のはみ出しの扱い
民法第233条では、枝を切るよう求めても持ち主が切らないときや、持ち主やその居場所が分からないときなどは、隣の人が自ら枝を切れると定められています。ただ、切られてから知るより、先に自分で手入れしておくほうが、関係を保ちやすくなります。
リスク4：税金と空家法の措置
空家法の段階
空家法では、放置の度合いに応じて、市区町村の対応が段階的に進みます。
| 段階 | 状態のめやす | 市区町村の対応 | 持ち主への影響 |
|---|---|---|---|
| 空き家 | 使われていないが手入れはある | 情報提供や助言 | とくになし |
| 管理不全空家 | このままだと特定空家になるおそれ | 指導、改善がなければ勧告 | 勧告で住宅用地特例が外れる |
| 特定空家 | 倒壊のおそれなど周りへの悪影響が大きい | 助言・指導、勧告、命令、代執行 | 特例が外れ、命令違反は過料 |
住宅用地特例が外れる
住宅が建つ土地は、固定資産税の課税標準が200㎡以下の部分で6分の1、それを超える部分で3分の1に減らされています（総務省）。管理不全空家や特定空家として勧告を受けると、この特例の対象から外れます。
命令・過料・代執行
特定空家で勧告に従わず、特に必要があると認められると、期限をつけて命令が出されます。命令に違反すると50万円以下の過料です（空家法第30条）。
命令に従わないときは、市区町村が行政代執行で取り壊しなどを行い、かかった費用を持ち主から徴収できます。立入調査を拒んだときにも、20万円以下の過料の定めがあります。
ポイント
- 放置のリスクは「人への損害」「火災・侵入」「近所の迷惑」「税と行政の措置」の4つ
- 他人に損害を与えると、持ち主が賠償責任を負うことがある
- 勧告を受けると、土地の固定資産税の軽減が外れる
- 命令違反は50万円以下の過料、最後は代執行と費用の請求
見落としがちなリスク：選べる道が減っていく
傷むほど、売る・貸すが難しくなる
放置の影響は、行政の措置だけではありません。傷みが進むと、直す費用がふくらみ、そのままでは買い手も借り手も見つけにくくなります。数年前なら直して貸せた家が、取り壊すしかなくなることもあります。
相続人が増えて決められなくなる
名義が亡くなった方のままで次の相続が起きると、話し合う人が増えていきます。全員の合意がないと売れない、直せないという状態になり、ますます放置が長引きます。
特例の期限を逃す
相続した空き家を売るときに使える税の特例には、期限や条件があります。詳しくは「空き家の3,000万円特別控除」で説明しています。放っておく間に、条件を満たせなくなることもあります。
放置になりやすい場面と分かれ道
よくある3つの場面
- 親が施設に入り、実家が空いたまま数年たった
- 相続したが、きょうだいで売るか残すか決まらない
- 遠方に住んでいて、年に1回も行けていない
どれも、だれかが怠けているわけではありません。「決めないまま時間が過ぎる」ことが、放置の一番の原因です。
場面の例
Aさんは、車で3時間かかる実家を相続しました。仕事が忙しく、気づけば2年間行けていません。久しぶりに行くと、雨どいが外れ、庭木が隣の敷地にはみ出していました。
この段階なら、修理と剪定で元に戻せます。ここで「売る・貸す・管理を任せる」のどれかを決めれば、放置からぬけ出せます。
判断の分かれ道
- 近くに住み、定期的に通える：自分で見回り、傷みは早めに直す
- 遠方だが、いずれ使う予定がある：管理を任せて状態を保つ
- 使う予定がなく、借り手がつきそう：直して貸す
- 使う予定がなく、傷みも大きい：売るか、取り壊すかを比べる
家族で話し合うときのコツ
話し合いが進まない理由の多くは、「思い出のある家を手放したくない」という気持ちと、「費用や手間を負担したくない」という気持ちのすれ違いです。まず、いまの家の状態と、毎年かかっている固定資産税や管理の手間を、全員で同じ資料を見て確かめましょう。
そのうえで、「1年以内に方針を決める」など期限を区切ると、先送りを防げます。
放置しないための最初の一歩
やることの順番
- 相続登記などで、持ち主をはっきりさせる
- 家に行き、屋根・外壁・塀・庭木・窓の状態を写真で残す
- ご近所に連絡先を伝え、気づいたことを知らせてもらう
- 見回りの頻度を決めるか、管理を任せる先を探す
- 売る・貸す・活かすの方針を、期限を決めて話し合う
よくある失敗
- 「そのうち使うかも」と決めないまま年数がたつ
- 解体すれば片づくと考え、税の扱いを確かめずに壊す
- 市区町村からの通知を開封せずに置いておく
住宅が建っていない土地は、住宅用地特例の対象になりません。解体を考えるときは、事前に市区町村で税の扱いを確かめましょう。
チェックリスト
- 最後に家を見に行ったのはいつか
- 屋根材や外壁に、外れかけている所はないか
- 窓や戸は壊れていないか、鍵はかかっているか
- 庭木や雑草が、隣や道路にはみ出していないか
- 市区町村からの通知が届いていないか
よくある質問
- 空き家を放置すると、すぐに罰金がありますか？
- すぐにはありません。指導や勧告を経て命令が出され、それに違反したときに50万円以下の過料が科されることがあります。
- 空き家を放置すると固定資産税は上がりますか？
- 持っているだけでは上がりません。管理不全空家や特定空家として勧告を受けると、住宅用地特例が外れて土地の税が重くなります。
- 空き家の屋根材が飛んで隣家を壊したら、だれの責任ですか？
- 民法第717条により、建物の保存に欠陥があれば持ち主が賠償責任を負うことがあります。日ごろの点検の記録を残しておきましょう。
- 相続放棄をすれば、空き家の管理はしなくてよいですか？
- 民法第940条では、放棄の時にその財産を現に占有している人は、引き渡すまでの間、保存しなければならないとされています。
- 遠方で管理できないときはどうすればいいですか？
- 管理を任せるほか、貸す・売るなどで空き家のままにしない方法があります。まずは家の状態を確かめましょう。
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まとめ
- 空き家を放置するリスクは、倒壊・火災・近所の迷惑・税と行政の措置の4つです
- 他人に損害を与えると、持ち主が賠償責任を負うことがあります
- 空家法では、指導→勧告→命令→代執行と段階的に進みます
- 勧告を受けると、土地の固定資産税の住宅用地特例が外れます
- 命令違反は50万円以下の過料、代執行の費用は持ち主に請求されます
- 一番の対策は「決めないまま時間を過ごさない」ことです
