土地を貸す方法とは？ 普通借地権・定期借地権の種類と期間、契約の違いを比較
土地を貸す方法は、借りる人が建物を建てるかどうかで大きく変わります。この記事では、借地借家法の普通借地権と3種類の定期借地権の期間と違い、駐車場などの貸し方、契約までの流れを整理します。
結論
- 土地を貸す方法は、借りる人が建物を建てるかどうかで分かれます。建物を建てる目的で貸すと、借地借家法の「借地権」になり、借り手が強く守られます。
- 借地権には、更新のある普通借地権（最初の期間は30年以上）と、更新のない定期借地権があります。定期借地権には、一般定期借地権（50年以上）、事業用定期借地権等（10年以上50年未満）、建物譲渡特約付借地権（30年以上）があります。
- 決まった時期に土地を返してほしいなら、定期借地権を選び、法律の定める書面や公正証書で契約することが大切です。
「使っていない土地を貸したい。でも、一度貸したら戻ってこないのでは」。土地を貸すことを考えた人が、まず抱く不安です。
その不安には理由があります。建物を建てるために土地を貸すと、法律で借り手が強く守られ、貸し手の都合だけでは契約を終わらせにくくなるからです。
ただし、法律には、期間が来れば土地が戻る「定期借地権」という仕組みもあります。この記事では、土地を貸す方法を種類ごとに比べ、選び方と契約までの流れを説明します。
土地を貸す方法とは
土地を貸す方法とは、土地の持ち主が、地代を受け取って他人に土地を使わせる契約の形のことです。大きく、「建物を建てる目的で貸す（借地権）」と「建物を建てない目的で貸す」の2つに分かれます。
借地権とは
借地借家法2条では、借地権を「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定めています。つまり、借り手が家や店などの建物を建てるために土地を借りると、借地権になります。
借地権は、登記がなくても、借り手が土地の上に登記した建物を持っていれば、第三者に対抗できます（10条）。土地を売っても、買主は借地の契約を引き継ぐことになります。
建物を建てない貸し方
駐車場や資材置き場のように、建物を建てない目的で貸す場合は、借地権にはあたりません。この場合は、民法の賃貸借の決まりと、契約で決めた内容に従います。空き家を壊したあとの土地の使い道は「空き家の活用方法」も参考にしてください。
借地権の種類と期間の比較
借地借家法の借地権は、普通借地権と、3種類の定期借地権に分かれます。
| 種類 | 期間 | 更新 | 使い道 | 契約の形 |
|---|---|---|---|---|
| 普通借地権 | 30年以上（最初の更新後20年、その後10年） | あり | 限定なし | 定めなし |
| 一般定期借地権 | 50年以上 | なし | 限定なし | 公正証書などの書面（電磁的記録も可） |
| 事業用定期借地権等 | 10年以上50年未満 | なし | 事業用の建物のみ（住まいは除く） | 公正証書 |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | 建物の譲渡で終わる | 限定なし | 定めなし |
普通借地権
存続期間は30年で、契約でこれより長く決めることもできます（3条）。更新したときの期間は、最初の更新は20年、その後は10年です（4条）。
期間が満了しても、建物があれば、借り手が更新を求めると更新したものとみなされます。貸し手が異議を述べるには、土地を使う必要の程度などを考えた正当の事由が必要です（5条・6条）。借り手に不利な特約は無効になります（9条）。
一般定期借地権
期間を50年以上として、更新をしない、建物の買取りを求めない、などの特約を結べます（22条）。この特約は、公正証書などの書面でしなければなりません。電磁的記録でしたときも書面でしたものとみなされます。
事業用定期借地権等
住まいを除く、事業のための建物を建てる目的で使えます（23条）。期間は10年以上50年未満です。この契約は、公正証書でしなければなりません。店舗や倉庫などに土地を貸すときの方法です。
建物譲渡特約付借地権
設定から30年以上たった日に、土地の上の建物を貸し手が相当の対価で買い取る特約をつける借地権です（24条）。建物を買い取ることで借地権が終わります。
普通借地と定期借地、どちらを選ぶか
判断の分かれ道
- 決まった時期に土地を返してほしい：定期借地権を考える
- 子や孫の代まで長く地代を受け取りたい：普通借地権も選択肢になる
- 店舗や倉庫に貸したい：事業用定期借地権等を考える
- 当面だけ貸し、すぐに戻したい：建物を建てない貸し方を考える
期間が終わったときのこと
普通借地権で更新がないときは、借り手は建物を時価で買い取るよう貸し手に求めることができます（13条）。定期借地権では、この買取りの請求をしない特約を結べます。
地代の見直し
税金や土地の価格の変動などで地代が合わなくなったときは、貸し手も借り手も、将来に向けて地代の増額や減額を求められます（11条）。一定の期間増額しない特約がある場合は、その定めに従います。
臨時の設備を置くなど、一時使用のためと明らかな借地権には、期間や更新などの決まりの一部が適用されません（25条）。「一時使用」と書けば済むわけではなく、実際の中身で判断されます。
ポイント
- 建物を建てる目的なら借地権、建てないなら民法の賃貸借
- 普通借地権は30年以上で、更新があり、戻りにくい
- 定期借地権は更新がなく、期間が来れば土地が戻る
- 事業用定期借地権等は、公正証書での契約が必要
土地を貸すまでの流れ
- 土地の広さ・形・用途地域・前の道を確かめる
- 建物を建てる貸し方か、建てない貸し方かを決める
- 何年後に土地を戻したいかを考え、借地権の種類を選ぶ
- 借りたい人や会社を探し、地代・期間・保証金などの条件を話し合う
- 定期借地権なら、法律の定める書面や公正証書で契約を結ぶ
- 地代の受け取りと、契約書の保管の方法を決める
税金の基本
国税庁は、土地の貸付けは原則として消費税がかからないとしています。ただし、貸す期間が1か月に満たない場合は課税になります。地代の所得は、不動産所得として申告するのが基本です。申告は「不動産所得の確定申告」で説明しています。
よくある失敗
- 口約束で建物の建築を認め、普通借地権になってしまう
- 定期借地のつもりが、法律の定める書面になっていない
- 期間が終わったあとの建物の扱いを決めていない
たとえば、相続した土地を貸すHさん
Hさんは、相続した郊外の土地を持て余していました。子の代で使うかもしれないので、ずっと貸し続けるのは避けたいと考えています。
Hさんは、店舗用に借りたいという会社の話を聞き、事業用定期借地権等で貸す案を検討しました。公証役場で公正証書をつくる段取りと、期間が終わったときの建物の取り壊しの約束を、契約の前に確かめることにしました。
契約書に書いておくこと
チェックリスト
土地を貸す契約書には、少なくとも次の点を書いておきましょう。
- 借地権の種類（普通借地権か、どの定期借地権か）
- 期間と、期間が終わったときの扱い
- 地代の額、支払日、支払方法と、見直しの方法
- 保証金などを預かる場合の額と、返すときの条件
- 建てられる建物の種類と、増改築のときの決まり
- 期間が終わったときに、建物を取り壊して更地で返すかどうか
地代や保証金の決め方
地代や保証金の額には、法律で決まった相場はありません。土地の場所や広さ、使い道、期間によって変わります。不動産会社に条件の目安を聞き、固定資産税などの負担も考えて決めましょう。
借りる人の探し方
借りる人の探し方には、不動産会社に募集を頼む方法や、店舗・事業所の出店先を探す会社に相談する方法があります。どの方法でも、相手の事業の内容と、期間が終わったあとの約束を確かめてから契約することが大切です。
たとえば、自宅の隣の土地を貸すKさん
Kさんは、自宅の隣にある空き地を、近所の人から「家を建てたいので貸してほしい」と頼まれました。気軽に引き受けようとしましたが、家を建てる目的なら借地権になると知りました。
Kさんは、自分の子が将来その土地を使うかもしれないと考えました。そこで、50年以上の一般定期借地権にするか、貸さずに売るかを、家族と話し合うことにしました。
建物を建てない貸し方の例
駐車場・資材置き場など
建物を建てない目的で土地を貸す例には、月極駐車場、資材置き場、イベント用の一時的な場所などがあります。所得税では、土地を貸して受け取る地代などは不動産所得にあたります（所得税法第26条）。駐車場として使わせる場合は、保管の責任を負うかどうかで扱いが変わります（所得税基本通達27-2）。
建物を建てない貸し方は、借地権にあたらないため、契約で決めた期間で終わらせやすいのが特長です。ただし、借りる人が勝手に建物を建てないよう、契約書に「建物を建てない」ことをはっきり書いておきましょう。
貸すか売るかの分かれ道
- 将来、自分や家族が使う予定がある：定期借地権や建物を建てない貸し方を考える
- 使う予定がなく、管理の負担を減らしたい：売却も比べる
- 相続した土地を共有している：ほかの持ち主と方針をそろえてから決める
貸すと毎年の地代が入る一方、固定資産税などの負担は持ち主に残ります。売る場合とあわせて、手元に残る額と手間で比べましょう。
定期借地の期間が終わる前にすること
定期借地権は、期間が来れば更新なく終わります。それでも、終わる直前になって慌てないよう、数年前から準備を始めましょう。
- 契約書で、期間の終わる日と、建物の扱いの約束を確かめる
- 借り手と、建物の取り壊しと土地の返し方の段取りを話し合う
- 返ってきた土地をどう使うか（自分で使う・また貸す・売る）を決める
あわせて、地代の入金や話し合いの記録を残しておくと、相続で持ち主が替わったときにも引き継ぎやすくなります。
言葉の言い換え
- 借地権者：土地を借りている人
- 借地権設定者：土地を貸している人（地主）
- 正当の事由：貸し手から更新を断るときに、法律上必要とされる理由
よくある質問
- 土地を貸すと、二度と戻ってこないのですか？
- 普通借地権では、更新を断るのに正当の事由が必要で、戻りにくくなります。定期借地権なら、期間が来れば更新なく契約が終わります。
- 定期借地権の契約は、どう結べばよいですか？
- 一般定期借地権は公正証書などの書面で、事業用定期借地権等は公正証書で結ぶ必要があります。電磁的記録で結べるのは一般定期借地権の特約です。
- 駐車場として貸すのも借地権になりますか？
- 建物を建てる目的でなければ、借地権にはあたりません。契約で決めた期間や解約の条件に従います。
- 地代に消費税はかかりますか？
- 土地の貸付けは原則として非課税です。ただし、1か月に満たない貸付けや、駐車場として整えて貸す場合は課税になります。
- 貸している土地を売ることはできますか？
- 売ることはできます。ただし、借り手が登記した建物を持っていれば、買主は借地の契約を引き継ぎます。
関係する記事と相談先
土地の使い道を広く比べるなら「空き家の活用方法」、使わない土地を国に引き取ってもらう制度は「相続土地国庫帰属制度」で説明しています。建物を貸す場合の期間の違いは「定期借家と普通借家」が参考になります。土地の活用や売却に強い会社は会社一覧から探せます。複数の会社にまとめて相談することもできます。
まとめ
- 土地を貸す方法は、建物を建てる目的かどうかで分かれる
- 建物を建てる目的なら、借地借家法の借地権になる
- 普通借地権は30年以上で更新があり、貸し手からは終わらせにくい
- 定期借地権は、一般（50年以上）・事業用（10年以上50年未満）・建物譲渡特約付（30年以上）の3種類
- 定期借地権は、法律の定める書面や公正証書で契約を結ぶ
