転貸の承諾とは？民法612条の決まりと承諾書の書き方、承諾前の確認点

「入居者から、部屋の一部を知人に貸したいと相談された」。「サブリース会社との契約書に、転貸を承諾すると書いてある」。転貸の承諾は、オーナーにとって身近なのに、決まりが分かりにくい話です。

承諾は一度すると、取り消すのが難しくなります。だれが住むのか、何に使うのか、トラブルが起きたらだれが責任を持つのか。決めないまま承諾すると、物件の管理が見えにくくなります。

この記事では、転貸の承諾の決まりと、承諾したあとの関係を整理します。そのうえで、承諾書の書き方と、承諾する前の確認点を説明します。

転貸の承諾とは

転貸とは、借りている人が、借りた物件を第三者に貸すことです。いわゆる「又貸し」です。転貸の承諾とは、これを貸主が認めることをいいます。

登場人物は3者です。元の貸主（オーナー）、借りている人（転貸人）、又貸しを受ける人（転借人）です。

民法612条の決まり

民法612条1項では、賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借権を譲り渡したり、賃借物を転貸したりできません。

2項では、賃借人がこれに反して第三者に使わせたときは、賃貸人は契約を解除できるとしています。

「譲渡」と「転貸」の違い

国土交通省の標準契約書の解説では、賃借権の譲渡が行われたときは、貸主に敷金の返還義務が生じるとしています（民法622条の2）。

承諾したあとの関係：民法613条と借地借家法34条

転借人は、オーナーに直接義務を負う

民法613条1項では、適法に転貸されたとき、転借人は、元の賃貸借で借主が負う債務の範囲を限度として、オーナーに直接義務を負います。転借人は、家賃の前払いをオーナーに主張できません。

2項では、オーナーは、元の借主に対する権利をそのまま使えるとしています。

合意で解除しても、転借人には主張できない

民法613条3項では、適法に転貸されたあと、オーナーと元の借主が合意で契約を解除しても、それを転借人に主張できません。ただし、解除のときにオーナーが借主の債務不履行による解除権を持っていたときは別です。

期間満了や解約申入れで終わるときは、通知が必要

借地借家法34条では、転貸されている建物の賃貸借が期間の満了や解約の申入れで終わるとき、オーナーは転借人にその旨を通知しなければ、終わったことを転借人に主張できません。通知した日から6か月がたつと、転貸借は終わります。

転貸の承諾書の書き方

標準契約書では「書面による承諾」

国土交通省の賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版）8条1項では、借主は、貸主の書面による承諾を得ることなく、物件の全部または一部を転貸してはならないとしています。

7条2項では、承諾の有無にかかわらず、反社会的勢力への転貸を禁止しています。解説では、転借人が反社会的勢力と知らずに承諾した場合でも禁止されることを明確にするため、としています。

承諾書の進め方

標準契約書には「転貸承諾書（例）」がついています。注意書きにそった進め方は次のとおりです。

1. 借主が、承諾書の点線から上（住宅と転借人の欄）を書く

1. 借主が、承諾書を2通、貸主に出す

1. 貸主は、承諾するなら点線から下を書く。確認事項があれば「なお、」の後に書く

1. 貸主は、1通を借主に返し、1通を自分で保管する

一部を転貸する場合は、転貸する部分を明確にするため、図面などを添付する必要があるとされています。

承諾書に書いておきたいこと

ひな形の「なお、」の欄は、条件を書く場所です。後で困らないように、次のような点を書き添えることが考えられます。

• 転貸する部分（全部か一部か、どの部屋か）
• 転借人の氏名と、使う目的
• 転貸の期間
• 守ってほしいルール（使い方、人数など）

サブリースでの転貸の承諾

サブリースは、転貸を前提にした契約です。国土交通省の特定賃貸借標準契約書9条では、オーナーは、頭書（8）に書いた転貸の条件に従って、サブリース会社が転貸することを承諾するとしています。

転貸の条件として決められること

頭書（8）では、次のような項目について、条件をつけるか、会社に任せるかを選べます。

• 契約の形（普通賃貸借に限る、定期賃貸借に限る）
• 契約期間、家賃、共益費、敷金
• 転借人（たとえば「学生限定」など）
• 民泊の可否

国土交通省の解釈・運用の考え方では、契約前の説明で、反社会的勢力への転貸の禁止や学生限定などの転貸の条件を定める場合は、その内容を書いて説明するよう求めています。契約前の説明の全体は「サブリースの注意点」で説明しています。

契約が終わると、オーナーが貸主の立場を引き継ぐ

同じ考え方では、サブリース契約が終わった場合に、オーナーが会社の転貸人の地位を引き継ぐ定めを設け、説明するよう求めています。正当な事由なく入居者の更新を拒めないこと、敷金を返す債務も引き継ぐことを、オーナーが分かるようにすることとしています。

民泊のための転貸の承諾

借りている人が民泊を始めたいと言ってくることもあります。住宅宿泊事業法施行規則4条では、届け出る人が賃借人なら、貸主が民泊のための転貸を承諾している旨を届出書に書き、承諾したことを証する書面を添えることになっています。

標準契約書の転貸承諾書（例）の注意書きでは、民泊の場合は転借人をあらかじめ書くことが難しいため、転借人の欄は書かず、欄外に民泊を行いたい旨を書くとしています。

サブリースの標準契約書でも、4条2項で、民泊のための転貸ができるかどうかは頭書（8）のとおりとしています。届出の流れは「民泊の届出の流れ」にまとめています。

民泊を承諾すると、不特定の人が出入りするようになります。マンションなら管理規約で禁止されていないか、近隣への説明や苦情の窓口をだれが持つかも、承諾の前に話し合いましょう。

承諾する前の確認点と、よくある失敗

承諾する前のチェックリスト

• だれに、どの部分を、何の目的で貸すのか
• 転借人が反社会的勢力でないことを確かめる方法があるか
• 家賃の支払いや修繕の連絡は、だれがだれにするのか
• 火災保険など、保険の名義や補償の範囲に影響しないか
• 転貸の期間は、元の契約の期間とずれていないか

よくある失敗

• 口頭で「いいですよ」と言っただけで、書面が残っていない
• 承諾書に条件を書かず、使い方のルールがあいまいになる
• 一部の転貸なのに、どの部分かを図面で決めていない
• 無断の転貸に気づいても、記録を残さずに時間がたってしまう
• 元の契約を合意で終えれば、転借人も出ていくと思い込む

最後の点は、民法613条3項の決まりにかかわります。承諾して転貸されたあとは、合意で元の契約を終えても、債務不履行による解除権がある場合を除き、転借人には主張できません。承諾の時点で、終わり方まで考えておきましょう。

承諾書を保管するときのコツ

承諾書は、元の契約書と一緒に保管します。転借人が変わったときや、条件を変えたときは、新しい承諾書を作り直し、古いものも捨てずに残しておくと経過が分かります。

たとえば、無断の転貸に気づいたBさん

Bさんは、借主とは違う人が部屋に出入りしていると近所から聞きました。Bさんはまず、日時と様子を記録し、借主に書面で事情を尋ねました。

民法612条2項では、承諾なしの転貸は解除の理由になりえます。ただ、解除が認められるかどうかは、事情によって判断が分かれます。Bさんは、解除を急がず、管理会社と弁護士に相談しながら進めることにしました。

たとえば、一部の転貸を相談されたFさん

Fさんは、戸建ての借主から「使っていない2階の1部屋を、友人に貸したい」と相談されました。Fさんは、転貸承諾書（例）を使って、借主から2通出してもらうことにしました。

承諾の前に、どの部屋かを図面で示してもらい、友人の氏名と期間を書いてもらいました。「なお、」の欄には、人数と火の扱いのルールを書き添えました。1通を借主に返し、1通を契約書と一緒に保管しています。

承諾するか迷ったときの分かれ道

転貸の相談を受けたとき、すぐに「はい」か「いいえ」を決める必要はありません。次の順番で考えると、判断しやすくなります。

慎重にしたい場合でも、条件を書き添えて承諾する道があります。断るなら、理由を書面で伝え、やりとりの記録を残しましょう。

転貸で出てくる言葉の言い換え

• 転貸人：借りている物件を又貸しする人。元の借主
• 転借人：又貸しを受けて住む人
• 原賃貸借：オーナーと元の借主の間の、元の賃貸借契約
• 債務不履行：家賃を払わないなど、契約で決めた義務を果たさないこと

よくある質問

転貸の承諾は口頭でもよいですか？

民法612条は承諾の方法を定めていませんが、国の標準契約書では書面による承諾としています。後のトラブルを防ぐため、書面で残しましょう。

無断で転貸されたら、すぐに解除できますか？

民法612条2項では解除できるとされています。ただし、解除が認められるかは事情によるので、記録を残し、専門家に相談して進めましょう。

転貸を承諾すると、転借人とオーナーの関係はどうなりますか？

民法613条により、転借人は元の契約の借主の債務の範囲で、オーナーに直接義務を負います。

サブリースでも、転貸の承諾は必要ですか？

サブリースは転貸を前提にした契約で、契約書の中で転貸の条件と承諾を決めるのが一般的です。国の標準契約書でも9条で定めています。

入居者に民泊をしたいと言われたら、承諾が必要ですか？

借りている人が民泊を届け出るには、貸主が民泊のための転貸を承諾したことを証する書面が必要です。

関係する記事と相談先

サブリースの仕組みと契約の終わり方は「サブリースの解約」、法律の全体は「賃貸住宅管理業法」で説明しています。転貸を含めた貸し方を見直したいときは、会社一覧から探すか、複数の会社にまとめて相談することもできます。

まとめ

• 転貸には、民法612条により貸主の承諾が必要
• 承諾なしに第三者に使わせると、解除の理由になりうる
• 承諾すると、転借人はオーナーに直接義務を負う
• 承諾は、条件を書いた書面で残す
• 民泊のための転貸は、承諾の書面が届出に必要になる