居住用財産の買換え特例とは？要件・期限と3,000万円控除との違いを整理

長く住んだ家を売って、住み替えを考えている。売れば利益が出そうだが、税金がどれくらいかかるのか心配だ。こうした悩みを持つ方は多いと思います。

マイホームを売るときの税金の特例はいくつかあり、どれを使うかで、今払う税金と将来払う税金が変わります。買換え特例はそのうちの一つで、仕組みを知らずに選ぶと、将来の売却で思わぬ負担になることもあります。

この記事では、国税庁の情報をもとに、買換え特例の仕組み、主な要件、ほかの特例との違い、申告の手順を順に説明します。

居住用財産の買換え特例とは

意味を一言で

特定の居住用財産の買換え特例とは、一定の要件を満たすマイホームを売り、代わりのマイホームに買い換えたときに、売った利益（譲渡益）への課税を将来に先送りできる特例です。国税庁は「特定のマイホームを買い換えたときの特例」として説明しています。

「繰り延べ」の仕組み

国税庁の例で見てみます。1,000万円で買った家を5,000万円で売り、7,000万円の家に買い換えたとします。

• 特例を使わない場合：売った年に、譲渡益4,000万円に課税される
• 特例を使う場合：売った年には課税されない
• 買い換えた家を将来8,000万円で売った場合：実際の譲渡益1,000万円に、繰り延べていた4,000万円を加えた5,000万円に課税される

つまり、今の税金を将来に回す制度で、税金そのものが消えるわけではありません。 この点が、利益から差し引く3,000万円の特別控除との大きな違いです。

言葉の言い換え

• 譲渡益：売った代金から、買ったときの代金や売るための費用などを差し引いた利益
• 居住期間：実際にその家に住んでいた期間
• 所有期間：その家を持っていた期間。この特例では、売った年の1月1日の時点で数える
• 繰り延べ：今の年に払う税金を、将来の売却の時まで先に送ること

居住期間と所有期間は別の要件です。持っていた期間が長くても、途中で長く貸していた場合などは、住んでいた期間が足りないことがあります。

買換え特例の主な要件

国税庁の情報にある主な要件を、売る家と買う家に分けて整理します。

売る家の要件

• 令和9年12月31日までに売ること
• 売る家と買い換える家が、どちらも日本国内にあること
• 今住んでいる家、または住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る家であること（その敷地や借地権を含む）
• 住んでいた期間が10年以上で、売った年の1月1日における所有期間が10年を超えること
• 親子や夫婦など、特別の関係がある人に売ったものでないこと
• 売った代金が1億円以下であること

一定の条件を満たして取り壊した後の敷地や、災害で滅失した家の敷地も対象になる場合があります。

売った代金が1億円以下かどうかは、その家を分けて売った場合、売った年の前々年から翌々年までの5年間に売った分を合わせて判定します。

買い換える家の要件

• 売った年の前年から翌年までの3年の間に買い換えること
• 売った年か前年に買った場合は、売った年の翌年12月31日までに住むこと
• 売った年の翌年に買った場合は、買った年の翌年12月31日までに住むこと
• 家屋の床面積が50平方メートル以上、土地の面積が500平方メートル以下であること

新築と中古で加わる要件

新築の省エネ基準の要件には、建築確認の時期などによる例外があります。くわしくは国税庁の情報や税務署で確かめてください。

3,000万円の特別控除との違いと選び方

ほかの特例と重ねて使えない

買換え特例は、売った年、その前年、前々年に、次の特例を受けている場合は使えません。

• 居住用財産を売ったときの3,000万円の特別控除（亡くなった人の居住用財産に係るものを除く）
• マイホームを売ったときの軽減税率の特例
• マイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 収用等の場合の特別控除など、ほかの特例

また、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とも関係があります。新しい家に住んだ年、その前年、前々年に買換え特例を受けた場合は、住宅ローン控除は受けられません。住んだ年の翌年から3年目までに、対象外の資産を売って買換え特例を受けた場合も同じです。

比べるポイント

判断の分かれ道

1. 譲渡益が3,000万円以下に収まりそうなら、3,000万円の特別控除で税金がかからないことがある
2. 譲渡益が大きく、今の税金を抑えたいなら、買換え特例を検討する
3. 買い換えた家を将来売る予定があるかを考える。売るなら繰り延べた分の課税がある
4. 新しい家で住宅ローン控除を使いたいかを考える
5. どの特例でも、確定申告が必要。数字を入れて比べてから選ぶ

どの特例が有利かは、売る家・買う家の金額、住宅ローンの有無、将来の予定で変わります。判断に迷う場合は、税務署や税理士に試算を相談してください。

売る前に決めておくこと

買換え特例は、売る時期と買う時期、住み始める時期がそろって初めて使えます。売買の契約を結ぶ前に、次のことを家族や関係する会社と話しておきます。

• 売る家の引き渡しと、新しい家に移る日の順番
• 新しい家に住み始める日が、期限の内に収まるか
• 住民票を移す時期
• 新しい家で住宅ローン控除を使うつもりがあるか

申告の手順と必要な書類

確定申告で手続きする

買換え特例を受けるには、確定申告書に必要な書類を添えて、税務署に出します。手順は次のとおりです。

1. 売買契約書、登記事項証明書など、売った家と買う家の書類をそろえる
2. 住んでいた期間と所有期間、売った代金が要件に合うかを確かめる
3. 買い換える家の面積、新築か中古か、住み始める時期を確かめる
4. 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）を作る
5. 必要な書類を添えて、確定申告書を出す

主な添付書類

• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］
• 売った家の登記事項証明書など（所有期間10年超を示すもの）
• 売った家の売買契約書の写しなど（売った代金1億円以下を示すもの）
• 買い換えた家の登記事項証明書か売買契約書の写し（取得と面積を示すもの）
• 新築なら特定居住用家屋に当たらないことを示す書類、中古なら築年数か耐震基準を示す書類
• まだ住んでいない場合は、その旨と住み始める予定の日などを書いた書類

売った年の翌年に買い換えた場合、一部の書類は、買い換えた家を取得した日から4か月を経過する日までに出します。登記事項証明書は、不動産番号を書いた明細書を出せば添付を省けます。

売るときの書類の集め方は「不動産売却の必要書類」もあわせて確かめてください。

場面の例

たとえば、20年前に買って住み続けてきた家を売り、子どもの独立を機に小さめの新築マンションに移る場面を考えます。譲渡益が大きく、今の税金を抑えたい場合は、買換え特例が選択肢になります。

この場合、新しい部屋の床面積が50平方メートル以上か、省エネ基準の要件を満たすかを、契約の前に売主や販売会社に確かめておきます。

反対に、譲渡益がそれほど大きくなく、新しい家で住宅ローン控除を使いたい場合は、3,000万円の特別控除と比べてから決めます。どちらが合うかは、数字を入れて比べないと分かりません。

よくある失敗とチェックリスト

よくある失敗

• 税金がなくなると思い込み、将来売るときの課税を考えていなかった
• 住民票を移した時期が遅れ、住んでいた期間を示すのに手間取った
• 親族に売ってしまい、要件に合わなかった
• 3,000万円の特別控除と比べずに選び、かえって負担が増えた
• 買い換える家が床面積や築年数の要件に合っていなかった

売る前のチェックリスト

• 住んでいた期間は10年以上あるか
• 売る年の1月1日で、所有期間が10年を超えるか
• 売る代金は1億円以下に収まるか
• 買い換える家は床面積50平方メートル以上、土地500平方メートル以下か
• 新築なら省エネ基準、中古なら築年数か耐震基準を確かめたか
• 3,000万円の特別控除と比べて、数字で確かめたか

よくある質問

買換え特例を使えば、税金はかかりませんか？

売った年の課税が将来に繰り延べられるだけです。買い換えた家を将来売るとき、繰り延べた利益の分もあわせて課税されます。

期限はいつまでですか？

国税庁の情報では、令和9年12月31日までに売った場合が対象です。

3,000万円の特別控除と一緒に使えますか？

使えません。売った年、前年、前々年に3,000万円の特別控除などを受けている場合も、買換え特例は受けられません。

買い換える家を先に買っても対象になりますか？

売った年の前年から翌年までの3年の間に買った家なら対象になります。住み始める期限にも決まりがあります。

相続した家を売る場合にも使えますか？

自分が住んでいた家で、住んでいた期間と所有期間などの要件を満たす必要があります。相続した空き家には別の特例があり、「空き家の3,000万円特別控除」で説明しています。

相談先を探すとき

買換えは、売る時期と買う時期の組み合わせで、使える特例が変わります。売却の進め方は「不動産売却の流れ」、税金の全体像は「不動産売却の税金の基本」で整理しています。売却を任せる会社は売却・買取の会社の一覧から探せます。まとめて相談する方法はこちらで説明しています。

まとめ

• 買換え特例は、マイホームを売って買い換えたときに、課税を将来に繰り延べる制度
• 令和9年12月31日までに売る場合が対象。住んでいた期間10年以上、所有期間10年超、代金1億円以下などの要件がある
• 買い換える家は床面積50平方メートル以上、土地500平方メートル以下。新築・中古で追加の要件がある
• 3,000万円の特別控除や軽減税率の特例とは重ねて使えない。住宅ローン控除にも影響する
• 確定申告が必要。数字を入れて、ほかの特例と比べてから選ぶ