高齢者の入居受け入れで大家が使える制度｜住宅セーフティネットと居住支援法人
高齢の方の入居を受け入れたいが、孤独死や家賃滞納が心配という大家さんに向けた記事です。2025年10月施行の改正住宅セーフティネット法で使えるようになった制度と、居住支援法人との連携を整理します。
結論
- 高齢者の入居受け入れでは、住宅セーフティネット制度を使うと、大家ひとりで抱えていた見守り・家賃保証・残置物の不安を分けて任せられます。
- 2025年10月1日施行の改正住宅セーフティネット法で、居住支援法人等が見守りを行う「居住サポート住宅」と、要配慮者が使いやすい「認定家賃債務保証業者」の制度ができました。
- 終身建物賃貸借は「住宅」ごとから「事業者」ごとの認可に変わり、入居者の死亡時の残置物処理を居住支援法人に委ねる仕組みも加わりました。
- 国土交通省のガイドラインでは、自然死や日常生活の中での不慮の死は、原則として借主に告げなくてよいとされています。
「70代の方から申し込みがあった。断りたくはないが、ひとりで倒れたらどうしよう」。「亡くなったあと、荷物や契約はどうなるのか」。高齢の方の入居を考えるとき、大家さんの不安はこのあたりに集まります。
一方で、空室が続く物件では、入居を希望する高齢の方は大切なお客さまです。不安の中身を分けて考えると、制度や専門の団体に任せられる部分がかなりあります。
この記事では、国土交通省の資料をもとに、高齢者の入居受け入れで大家さんが使える制度と、居住支援法人との連携のしかたを説明します。
高齢者の入居受け入れで大家が不安に思うこと
不安を4つに分ける
国土交通省のリーフレットでは、大家さんの困りごととして、入居審査、家賃滞納、ひとり暮らしで倒れたとき、入居者の死亡後の残置物や借家権、事故物件になる心配などが挙げられています。
| 大家の不安 | 使える仕組み |
|---|---|
| ひとりで倒れたら気づけない | 居住サポート住宅の見守り（安否確認・訪問） |
| 家賃を滞納されるのでは | 認定家賃債務保証業者・代理納付 |
| 亡くなったあと契約が残る | 終身建物賃貸借 |
| 荷物（残置物）を片付けられない | 残置物の処理等に関するモデル契約条項 |
| 事故物件になるのでは | 人の死の告知に関するガイドライン |
「住宅確保要配慮者」とは
住宅確保要配慮者とは、住まいを確保することに配慮が必要な人のことです。住宅セーフティネット法では、低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子育て世帯が定められ、省令で外国人なども加えられています。
この制度は、こうした方の入居を大家さんが受け入れやすくするためのものです。高齢の方の受け入れは、この制度の中心のひとつです。
改正住宅セーフティネット法のポイント
2025年10月1日に施行
改正法（令和6年法律第43号）は2024年6月5日に公布され、2025年（令和7年）10月1日に施行されました。国土交通省のリーフレットでは、改正のポイントを次の4つにまとめています。
- 終身建物賃貸借の手続きを簡素化
- 居住支援法人の業務に残置物処理を追加
- 要配慮者が利用しやすい家賃債務保証業者を認定する制度を創設
- 居住支援法人等が大家と連携し、入居中のサポートを行う「居住サポート住宅」を創設
居住サポート住宅とは
居住サポート住宅とは、居住支援法人等が大家と連携し、入居中のサポートを行う賃貸住宅です。法律上は「居住安定援助賃貸住宅」と呼ばれます。
サポートの中身は、①ICTなどによる日常の安否確認、②訪問などによる見守り、③生活や心身の状況が不安定になったときの福祉サービスへのつなぎ、の3つです。計画は市区町村長（福祉事務所を置く市区町村）などが認定します。
居住サポート住宅では、入居者が生活保護を受けている場合、住宅扶助費と共益費の代理納付が原則になります。代理納付とは、家賃にあたるお金が入居者を通さず大家さんに直接支払われることです。
認定家賃債務保証業者とは
認定家賃債務保証業者とは、要配慮者が使いやすい家賃債務保証業者として、国土交通大臣が認定した業者です。
- 居住サポート住宅に入居する要配慮者の保証を、正当な理由なく断らない
- 緊急連絡先を親族などの個人に限らない（法人でもよい）
- 保証人を立てることを条件にしない
- 保証料が不当に高くない
認定業者の要配慮者への保証には、住宅金融支援機構の家賃債務保証保険を使えます。保険割合は最大9割です。
終身建物賃貸借と残置物の処理
終身建物賃貸借とは
終身建物賃貸借とは、借りる人が亡くなるまで続き、亡くなったときに終わる賃貸借です。相続人に引き継がれないため、亡くなったあとに契約を解除するための相続人探しがいりません。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象の入居者 | 60歳以上で、単身か、配偶者または60歳以上の親族と同居する人 |
| 期間 | 借りる人が亡くなるまで |
| 契約の方法 | 書面（公正証書でなくてよい） |
| 認可の単位 | 改正前は「住宅」ごと、改正後は「事業者」として認可を受け、対象の住宅を届け出る |
| 既存住宅の床面積 | 18㎡以上（共用の台所などがあれば13㎡以上） |
申請と届出の窓口は、賃貸住宅の所在地を管轄する都道府県（政令指定都市・中核市）です。手すりの設置などのバリアフリーの基準もあるため、改修が必要かどうかを先に確かめます。
残置物処理のモデル契約条項
残置物とは、入居者が亡くなったあとに部屋に残った家財などのことです。国土交通省と法務省は令和3年度に「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を作りました。
- 入居者と受任者が、残置物の処理などに関する委任契約を結ぶ
- 入居者は、家財を「指定残置物（捨てずに送る物など）」とそれ以外に分けておく
- 入居者が亡くなったら、大家は受任者に知らせる
- 受任者が、賃貸借契約の解除と残置物の処理を行う
受任者は、推定相続人か、それが難しい場合は居住支援法人や管理業者などの第三者が想定されています。改正法で、居住支援法人の業務に、入居者からの委託による残置物処理が加わりました。
モデル契約条項は、単身の高齢者（60歳以上）が借りる場面を想定しています。大家さんの不安が生じにくい場面で使うと、民法や消費者契約法に反して無効になる場合があると、国土交通省は注意を促しています。
ポイント
- 見守りは居住サポート住宅、家賃は認定家賃債務保証業者に任せられる
- 終身建物賃貸借なら、亡くなったときに契約が終わり相続人探しがいらない
- 残置物はモデル契約条項で、受任者が処理できるようにしておく
- 窓口は都道府県・市区町村と、都道府県が指定した居住支援法人
居住支援法人と居住支援協議会の役割
居住支援法人とは
居住支援法人とは、住宅セーフティネット法にもとづき都道府県が指定した、地域で居住支援の活動に取り組む法人です。NPO法人などが指定されています。
大家さんにとっては、入居者の見守りや生活の相談、残置物処理の受任などを頼める相手です。居住サポート住宅では、居住支援法人等が大家さんと連携してサポートを行います。
居住支援協議会とは
居住支援協議会とは、地方公共団体と、不動産・福祉の関係者などが話し合う地域の「つながりの場」です。どこに相談すればよいか分からないときの入口になります。
居住支援法人と居住支援協議会の一覧は、国土交通省のホームページから探せます。まずは物件のある地域の協議会や法人を調べておきましょう。
セーフティネット住宅と補助
セーフティネット住宅とは
セーフティネット住宅とは、要配慮者の入居を拒まない住宅として登録された賃貸住宅です。登録の申請は、住宅の所在地の都道府県・政令市・中核市に行います。
改修費などの補助
国土交通省の制度として、改修費の補助、家賃を下げるための補助、家賃債務保証料などを下げるための補助、住み替えの補助があります。
改修費の補助を受けた住宅は、10年間、住宅確保要配慮者に限って管理する必要があります。補助の中身は自治体によって違うため、必ず物件のある自治体に確かめてください。
亡くなったときの告知と事前の備え
自然死は原則として告げなくてよい
国土交通省が2021年10月8日に公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、老衰や持病による病死などの自然死は、原則として借主に告げなくてよいとされています。階段からの転落や入浴中の事故など、日常生活の中での不慮の死も同じ扱いです。
ただし、長いあいだ気づかれずに特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合は扱いが変わります。賃貸では、発覚から概ね3年が過ぎるまでは、原則として告げる対象になります。
早く気づける仕組みが大家を守る
告知の扱いを考えても、いちばん大切なのは「早く気づけること」です。見守りの仕組みがあれば、入居者の体調の変化に気づきやすくなり、もしものときも早く対応できます。
場面の例で考える
ひとり暮らしの70代の方から、1階の部屋に申し込みがあった場面を考えます。親族は遠方に住んでいて、保証人を頼みにくい状況です。
この場合、まず認定家賃債務保証業者を使えないかを確かめます。保証人を条件にせず、緊急連絡先も法人でよいためです。次に、地域の居住支援法人に見守りを頼めるかを相談し、残置物の受任者になってもらえるかも話しておきます。
ここまで整えば、大家さんが自分で抱える不安はかなり小さくなります。どの法人が対応できるかは地域によって違うため、まず物件のある地域の居住支援協議会に問い合わせるのが近道です。
受け入れ前のチェックリスト
- 緊急連絡先は確保できるか（個人が難しければ法人も検討）
- 家賃債務保証は認定業者や、要配慮者に対応する業者を使えるか
- 見守りを居住支援法人等に頼めるか
- 残置物の処理について、受任者を決めておけるか
- 終身建物賃貸借を使うか、普通の賃貸借にするか
- 手すりの設置など、住まいの安全に必要な改修はあるか
よくある質問
- 高齢者の入居を断ることはできますか？
- 年齢だけで判断する前に、住宅セーフティネット制度で不安を減らせないかを確かめましょう。見守りは居住支援法人等、家賃は認定家賃債務保証業者に任せられる場合があります。
- 保証人がいない高齢者でも入居できますか？
- 認定家賃債務保証業者は、要配慮者との契約で保証人を立てることを条件にしません。緊急連絡先も個人に限らず、法人でもよいとされています。
- 入居者が亡くなったら契約はどうなりますか？
- 普通の賃貸借は相続人に引き継がれます。終身建物賃貸借なら、借りる人が亡くなったときに契約が終わります。
- 居住支援法人はどこで探せますか？
- 居住支援法人は都道府県が指定しています。一覧は国土交通省のホームページや、各都道府県のホームページで探せます。
- 居住サポート住宅にするにはどうすればよいですか？
- 居住支援法人等と連携して計画を作り、市区町村長（福祉事務所を置く市区町村）などの認定を受けます。認定の申請は「居住サポート住宅情報提供システム」からも行えます。
相談先と関連する記事
入居審査の考え方は「入居審査のポイント」、家賃保証のしくみは「家賃保証とサブリースの違い」で説明しています。空室が続く場合は「空室対策」もご覧ください。管理を任せる会社は「会社一覧」から探せます。
まとめ
- 高齢者の入居受け入れは、不安を分けて制度や専門の団体に任せると考えやすい
- 2025年10月1日施行の改正法で、居住サポート住宅と認定家賃債務保証業者の制度ができた
- 終身建物賃貸借は、借りる人が亡くなったときに終わり、事業者ごとの認可に変わった
- 残置物はモデル契約条項で、居住支援法人なども受任者になれる
- 自然死は原則として告げなくてよい。早く気づける見守りの仕組みが大家を守る
