賃貸の間取り変更は得か？2DKを1LDKにする判断と建築確認が要る工事
賃貸の部屋の間取りを変えるリフォームを考えるオーナー向けの記事です。間取り変更が向く部屋と向かない部屋、構造上重要でない間仕切壁と主要構造部の違い、建築確認の要否、採光や界壁の注意点を順に説明します。
結論
- 賃貸の間取り変更は、今の間取りが空室の理由になっていて、工事費を家賃や空室期間の短縮で取り戻せるときに検討します。
- 構造上重要でない間仕切壁だけを取り払う工事は、国土交通省の事例集で建築確認は不要とされています。
- 2階建て以上か延べ面積200㎡超の建物などで、壁・柱・床・はり・屋根・階段のどれかの過半を直す工事は、着工の前に建築確認が要ります。
和室が2つある2DKの部屋。内見はあっても、「部屋が細かく分かれていて使いにくい」と断られる。そんなとき、間取りを1LDKに変えれば決まるのでは、と考えるオーナーは多いと思います。
ただ、間取りの変更は壁紙の張り替えより費用が大きく、建物の決まりも関係します。壊してよい壁かどうかで、手続きも変わります。
この記事では、賃貸の間取り変更に絞って、判断の順番と建築確認の見分け方を説明します。リフォーム全体の優先順位は「空室のリフォームの優先順位」で整理しています。
賃貸の間取り変更とは
意味を一言で
賃貸の間取り変更とは、部屋を区切る壁を取り払ったり、新しく足したりして、部屋の数や広さの配分を変える工事のことです。2DKを1LDKにする、和室と台所をつなげる、などが代表例です。
よくある間取り変更の例
- 2DKの和室と台所の間の壁を取り払い、1LDKにする
- 広い1Kを仕切って、寝る場所と居間を分ける
- 押し入れを取り払い、収納付きの洋室にする
- 隣り合う2つの住戸を1つにまとめる
間取り変更とリフォームの違い
壁紙や床の張り替えは、部屋の形を変えずに見た目を新しくする工事です。間取り変更は部屋の形そのものを変えるため、壁の役割や建物の決まりを確かめる手間が加わります。
間取り変更が向く部屋・向かない部屋
先に空室の理由を確かめる
空室の理由が家賃や設備、写真の見せ方にある場合は、間取りを変えても決まりません。内見で断られた理由を仲介会社に聞き、間取りが理由かを先に確かめます。
向く部屋と向かない部屋
| 部屋の状態 | 間取り変更 | 理由 |
|---|---|---|
| 細かい部屋割りで、内見で使いにくいと言われる | 向く | 断られる理由に直接こたえられる |
| 単身者が多い地域で、家族向けの2DK | 向く | 借りる人の層に合わせられる |
| 壁が建物を支える構造になっている | 慎重に | 手続きと費用が大きくなる |
| 近いうちに売る予定がある | 向かない | 工事費を取り戻す前に手放すことになる |
| 空室の理由が家賃や設備にある | 向かない | 間取りを変えても理由が残る |
判断の分かれ道
- 工事費を、上がる家賃と短くなる空室期間で何年で取り戻せるか
- 周りの同じくらいの家賃の部屋は、どんな間取りが多いか
- 次の入居者が出たあと、元の間取りに戻したくならないか
工事費を取り戻せるかの考え方
取り戻せるかは、次の2つを足した額で、工事費を割って考えます。
- 間取りを変えて上がる家賃の1年分
- 空室が短くなる月数に、家賃を掛けた額
たとえば、割った答えが10年なら、10年住み続けてもらってやっと元が取れる計算です。建物の残りの使用年数や、次に売る時期と比べて、長すぎないかを確かめます。家賃がどれだけ上がるかは、物件や地域によって違うため、仲介会社の意見を参考にします。
周りの部屋の家賃の調べ方は「家賃相場の調べ方」で説明しています。
言葉の言い換え
- 間仕切壁：部屋と部屋を区切るための壁
- 主要構造部：建物を形づくり、支える主な部分
- 建築確認：工事の前に、計画が建築の決まりに合っているかを審査してもらう手続き
- 特定行政庁：建築確認などを受け持つ自治体の窓口
- 界壁：共同住宅で、住戸と住戸を分ける壁
壊してよい壁と、手続きが要る壁
主要構造部とは
建築基準法では、壁・柱・床・はり・屋根・階段を「主要構造部」と呼びます（第2条第5号）。ただし、構造上重要でない間仕切壁、間柱、付け柱、小ばり、最下階の床などは除かれます。
つまり、部屋を区切るだけの軽い壁は、主要構造部に入りません。一方、建物を支える壁は主要構造部です。
大規模の修繕・模様替とは
大規模の修繕・模様替とは、主要構造部の1種類以上について、その過半を直したり作り替えたりする工事のことです（第2条第14号・第15号）。間取り変更でも、支える壁や柱を過半まで動かせばこれに当たります。
過半の数え方
国土交通省の事例集では、過半かどうかは部位ごとに判断します。
- 壁：総面積に占める割合
- 柱・はり：総本数に占める割合
- 床・屋根：総水平投影面積に占める割合
- 階段：その階ごとの総数に占める割合
ポイント
- 部屋を区切るだけの軽い壁は、主要構造部に入らない
- 支える壁・柱・床などの過半を直すと、大規模の修繕・模様替
- 過半かどうかは、壁は面積、柱は本数など部位ごとに数える
間取り変更に建築確認は要るか
確認が要る建物
建築基準法第6条では、2階建て以上か延べ面積200㎡超の建物で、大規模の修繕・模様替をするときは、着工の前に建築確認を受けるよう定めています。共同住宅などの特殊建築物で、その用途の床面積が200㎡を超えるものも同じです。
国土交通省の事例集によると、2階建ての木造戸建てなどの大規模なリフォームは、2025年4月以降に着工するものから建築確認の対象になりました。
確認が要らない工事
事例集では、構造上重要でない間仕切壁だけを直す工事は、建築確認が不要とされています。キッチン・トイレ・浴室などの水回りだけの工事も不要です。
床の場合は、既存の床の上に新しい仕上げ材を張るだけなら不要です。根太まで直す工事で、面積が過半になると必要になります。
建築確認が要らない工事でも、工事後の建物は建築基準法に合っている必要があります。判断がつかない場合は、物件のある自治体の建築の窓口（特定行政庁）に相談するよう、事例集でも案内されています。
間取りを変えるときの建物の決まり
採光と換気
建築基準法第28条では、住宅の居室に、採光のための窓などを設けるよう定めています。採光に有効な面積は、居室の床面積に対して政令で定める割合以上が必要です。
換気のための窓などは、居室の床面積の20分の1以上が必要です（換気設備を付ける場合を除く）。部屋を仕切って窓のない部屋をつくると、これを満たさなくなることがあります。
住戸の間の壁（界壁）
共同住宅の住戸と住戸の間の壁（界壁）は、隣の生活音を減らす性能が求められ、原則として小屋裏や天井裏まで届かせます（第30条）。隣り合う住戸をまとめたり、分け直したりするときは、この壁に手を入れることになるため、設計者に確かめます。
間取り変更の進め方
工事までの手順
- 仲介会社に、断られた理由と、決まりやすい間取りを聞く
- 図面で、取り払いたい壁が支える壁か、間仕切壁かを確かめる
- 工事会社に、建築確認の要否と、確認が要る場合の期間と費用を聞く
- 工事費を何年で取り戻せるかを計算する
- 工事のあと、新しい間取りの写真を撮り直して募集する
場面の例：2階建てアパートの2DK
Mさんは、2階建ての木造アパートの2DKを1LDKにしたいと考えました。工事会社に図面を見てもらうと、和室と台所の間の壁は構造上重要でない間仕切壁でした。
この壁を取り払い、床の仕上げをそろえる工事なら、建築確認は要らない見込みです。Mさんは、ほかの部屋も同じ工事にするかは、1部屋目の反応を見てから決めることにしました。
場面の例：鉄骨造の3階建てで住戸をまとめる
Oさんは、3階建てのマンションの隣り合う2つのワンルームを、1つの広い住戸にまとめたいと考えました。2つの部屋の間の壁は、住戸と住戸を分ける界壁です。
界壁には遮音の決まりがあり、建物の構造によっては支える壁でもあります。Oさんは設計者に図面を見てもらい、壁を抜けるか、建築確認が要るかを確かめてから、工事会社に見積もりを頼むことにしました。
場面の例：広いワンルームを仕切る
Pさんは、広めのワンルームに仕切りを足して、寝る場所を分けたいと考えました。仕切りで窓のない側ができると、そこは採光や換気の決まりを満たさない場合があります。
Pさんは、天井まで届く壁ではなく、引き戸や家具で緩く仕切る方法も比べることにしました。工事が小さく、次の入居者に合わせて元に戻しやすいためです。
工事の前のチェックリスト
- 内見で断られた理由に、間取りが入っているか
- 取り払う壁が、支える壁か、構造上重要でない間仕切壁か
- 建物が2階建て以上か、延べ面積が200㎡を超えるか
- 直す部位の量が、壁は面積、柱は本数などで過半にならないか
- 工事のあと、窓のない部屋ができないか
- 住戸の間の界壁に手を入れないか
- 工事費を何年で取り戻せるか
経費の扱い
国税庁のタックスアンサー No.1379 では、用途変更のための模様替えなど、改造・改装に直接かかった費用は資本的支出の例に挙げられています。間取り変更の費用がどちらに当たるかは「修繕費と資本的支出」を参考に、税理士に確かめます。
よくある失敗と防ぎ方
柱や壁の役割を確かめずに壊す
壁を壊してから支える壁だと分かると、補強や手続きで費用も期間も増えます。工事の前に図面と現地で確かめます。
窓のない部屋を居室として募集する
仕切りを足して部屋数を増やしても、採光や換気の決まりを満たさない部屋は居室とは言えません。部屋数を増やす工事は、設計者に確かめてから進めます。
手続きの期間を見込まずに募集を組む
建築確認が要る工事では、設計の図面をそろえて審査を受けてから着工します。その期間を見込まずに入居の時期を決めると、空室の期間がかえって長くなります。工事会社に、確認が要る場合の日程を先に聞いておきます。
周りと比べずに広くする
広い1LDKにしても、周りに同じ家賃でより新しい部屋があれば決まりにくいままです。募集条件全体の見直しは「募集条件の見直し」で説明しています。
よくある質問
- 賃貸の間取り変更に建築確認は必要ですか？
- 構造上重要でない間仕切壁だけを直す工事は不要とされています。2階建て以上か延べ面積200㎡超の建物などで、主要構造部の過半を直す工事は必要です。
- 2DKを1LDKにすると家賃は上がりますか？
- 物件や地域によって違います。周りの同じ広さの部屋の家賃と比べ、仲介会社の意見も聞いて判断します。
- 和室を洋室にする工事に手続きは要りますか？
- 床の上に仕上げ材を張るだけなら建築確認は不要です。根太まで直す工事で面積が過半になると必要になります。
- 部屋を仕切って部屋数を増やせますか？
- 増やせる場合もありますが、居室には採光と換気の決まりがあります。窓のない部屋ができないか、設計者に確かめます。
- 建築確認の要否は誰に聞けばよいですか？
- まず工事会社や設計者に図面を見てもらいます。判断がつかない場合は、物件のある自治体の建築の窓口に相談します。
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まとめ
- 間取り変更は、間取りが空室の理由になっているときに検討する
- 構造上重要でない間仕切壁だけの工事は、建築確認が不要とされる
- 主要構造部の過半を直す工事は、建物の規模によって建築確認が要る
- 窓のない部屋ができないか、界壁に手を入れないかを確かめる
- 工事費を何年で取り戻せるかを、工事の前に計算する
