空き家をコワーキングにするには？用途地域・事務所の扱い・泊めない線引きを確認

「駅から少し離れた空き家を、在宅勤務の人が集まる場所にできないか」。空き家の使い道として、コワーキングスペースを考える人が増えています。

コワーキングは、店舗や宿より設備が少なくて済みそうに見えます。ただ、住宅地では事務所として使えない地域があり、使い方によっては宿や飲食の決まりもかかります。

この記事では、空き家をコワーキングにするときに、工事や募集の前に確かめる用途の点を説明します。店舗にする場合は「空き家を店舗に転用」、宿にする場合は「簡易宿所の許可の流れ」を参考にしてください。

空き家のコワーキングとは

定義

コワーキングスペースとは、利用者が机や会議室を時間や月単位で借りて、それぞれの仕事をする場所です。法律の言葉ではありませんが、建物の使い方としては「事務所」として扱われることが多いです。

空き家をコワーキングにする形は、大きく2つです。オーナー自身が運営する形と、運営する会社や個人に建物ごと貸す形です。

言葉の言い換え

• 用途地域：区域ごとに、建ててよい建物の種類を決めたもの
• 用途変更：建物の使い道を変えること
• 兼用住宅：住まいと店や事務所を一つの建物で兼ねるもの
• 特殊建築物：多くの人が集まるなどの理由で、建築基準法で特に決まりが多い建物

用途地域で決まる「コワーキングにできるか」

地域ごとの目安

建築基準法の別表第二では、地域ごとに建てられる建物と、建ててはならない建物が決まっています。事務所に関わる部分をまとめると次のとおりです。

用途地域は、市区町村の都市計画の窓口や地図で調べられます。

住まいと兼ねる小さな事務所

建築基準法施行令130条の3では、低層住居専用地域などで建てられる兼用住宅を決めています。延べ面積の2分の1以上を住まいに使い、事務所などの部分が50㎡以下のものです。

つまり、だれも住まない空き家を丸ごとコワーキングにするのは、これらの地域では難しくなります。住居専用地域の空き家なら、住まいを残して一部を仕事場として開く形か、別の使い道を考えるのが現実的です。

第二種低層・第一種中高層住居専用地域では、事務所ではなく店舗などの扱いになると、別の床面積の決まりがかかります。カフェを兼ねるなど使い方を足すときは、建築の窓口で確かめてください。

建物の手続き：確認申請は要るか

事務所は特殊建築物ではない

建築基準法87条1項では、用途を変えて別表第一の特殊建築物にする場合、その部分が200㎡を超えると確認申請が要るとしています（6条1項1号の準用）。別表第一に挙がるのは、劇場・集会場、ホテル・旅館・共同住宅、学校、百貨店・マーケット、倉庫、自動車車庫などで、事務所は入っていません。

そのため、住宅から事務所への用途変更は、原則として確認申請の対象になりません。

確認申請がなくても守ること

• 用途地域の決まり（87条2項で、用途を変えるときも48条が準用される）
• 使い方が集会場などと判断されないか。イベントや講座を中心にするなら要注意
• 床の強さ、階段、避難の経路、窓や換気など、使う人数に合った安全
• 消防の設備。使い方を決めたら、消防署に図面を持って相談する

宿泊・飲食との線引き

泊めると旅館業になるおそれ

旅館業法2条5項では、宿泊を「寝具を使用して」施設を使うことと定めています。料金を受けて寝具を使わせ、泊まれるようにすると、旅館業の許可が要るおそれがあります。

夜通しの利用、仮眠室、布団の貸し出しなどは、最初から付けないと決めておくのが安全です。宿としても使いたいなら、許可や届出の道を別に考えます。

飲み物や軽食を出すなら

コーヒーや軽食を売るときは、食品衛生法55条の営業の許可が要る場合があります。何を、どう出すかで扱いが変わるので、保健所の食品衛生の窓口で確かめます。

自分で運営するか、運営する人に貸すか

2つの形を比べる

貸すなら定期借家も選べる

事務所として貸す契約にも、借地借家法がかかります。期間が来たら確実に終わる形にしたいなら、定期借家契約があります。借地借家法38条では、書面で契約し、更新がなく期間の満了で終わることを、前もって書面を渡して説明すると定めています。違いは「定期借家と普通借家の違い」で整理しています。

なお、国土交通省の賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方では、事業に使うオフィスは「住宅」にあたらないとしています。コワーキングとして貸す場合、住まいの賃貸向けのこの法律のルールは、原則としてかかりません。

空き家をコワーキングにする手順

1. 用途地域を調べ、事務所として使えるか、兼用住宅にする必要があるかを確かめる

1. 使い方を決める：利用の時間帯、定員、会議室、イベントの有無、飲食の有無

1. 建築の窓口に相談し、事務所として扱えるか、直すべき点がないかを確かめる

1. 消防署に図面を持って相談し、必要な設備を確かめる

1. 自分で運営するか、貸すかを決め、貸すなら契約の形を選ぶ

1. 改装し、ネット回線、机、照明、トイレなどを整える

1. 利用の決まり（夜間・宿泊の禁止、騒音、ごみ）を作り、近所に説明する

たとえば、駅近くの空き家を持つDさん

Dさんの空き家は、駅から歩いて10分ほどの第一種住居地域にありました。用途地域では事務所として使えると分かり、利用は朝から夜までに限り、仮眠室は作らないと決めました。

Dさんは建築の窓口に、イベント中心ではなく仕事場として使う計画を伝え、事務所として扱えるかを確かめました。そのうえで自分で運営する手間を考え、運営する人に定期借家で貸す形を選びました。

よくある失敗

• 住居専用地域の空き家を丸ごと仕事場にしようとして、後で使えないと分かる
• 仮眠室を作り、料金を受けて泊める形になってしまう
• カフェを足したことで、店舗の扱いや食品の許可が必要になる
• 近所に説明せず、人の出入りや話し声で苦情が出る

コワーキングに向く空き家・向かない空き家

向きやすい空き家

• 駅やバス停から歩ける、または車を止められる場所にある
• 用途地域で、事務所として使えると確かめられる
• 広い居間や続き間があり、机を並べやすい
• トイレや水回りが使える状態で、大きく直さずに済む

向きにくい空き家

• 住居専用地域にあり、だれも住まない形でしか使えない
• 傷みが大きく、床や階段を直す費用が利用料で取り戻しにくい
• 近所の家と近く、人の出入りや話し声が気になりやすい

住居専用地域の空き家なら

住居専用地域の空き家でも、使い方を変えれば仕事場にできることがあります。たとえば、家族が住みながら一部屋を事務所として開く形や、近所の人だけが使う会員制の小さな仕事場にする形です。この場合も、事務所の部分が50㎡以下で、延べ面積の2分の1以上を住まいに使う必要があります。だれも住まない空き家なら、住まいとして貸す、売るなど別の使い道と比べるほうが早いこともあります。

たとえば、低層住居専用地域に空き家を持つFさん

Fさんの空き家は第一種低層住居専用地域にありました。丸ごとコワーキングにする計画は、地域の決まりで難しいと分かりました。Fさんは、息子が住みながら1階の一室だけを仕事場として開く形に切り替え、残りの使い道は住まいとして貸す道と比べることにしました。

改装で見ておく点

仕事場では、ネット回線、電源の数、照明の明るさ、冷暖房が使い心地を左右します。二階を使うなら、階段の安全や、重い机や棚を置いても大丈夫な床かも確かめます。古い建物では、電気の容量が足りないこともあるので、電気工事の会社に見てもらいます。

費用の見通しの立て方

改装の費用、机や回線の費用、毎月の光熱費と清掃の費用は、物件や使い方によって大きく違います。見積もりは、改装・家具・回線・毎月の運営に分けて取り、利用者が何人なら費用をまかなえるかを先に計算しておきます。利用者が思うように集まらない月も考え、無理のない規模から始めます。

利用の決まりの例

• 利用できる時間：朝から夜までとし、夜通しの利用はしない
• 宿泊・仮眠：寝具は置かず、泊まることはできない
• 飲食：持ち込みの決まりと、ごみの持ち帰り
• 音：通話やオンライン会議をする場所を分ける
• 近所：路上での待ち合わせや喫煙をしない

開業前のチェックリスト

よくある質問

空き家をコワーキングにするのに確認申請は要りますか？

事務所は特殊建築物ではないので、原則として用途変更の確認申請は要りません。ただし用途地域の決まりは守る必要があります。

住宅街の空き家でもコワーキングにできますか？

低層住居専用地域などでは、事務所だけの建物は原則として建てられません。住まいと兼ね、事務所の部分を50㎡以下にする形なら可能です。

利用者が泊まれるようにしてもよいですか？

料金を受けて寝具を使わせると、旅館業の許可が要るおそれがあります。宿泊はしない決まりにしておきましょう。

飲み物を売ってもよいですか？

出し方によっては食品衛生法の営業の許可が要ります。保健所で確かめてから始めます。

運営を人に任せることはできますか？

できます。建物ごと貸す形なら、定期借家契約で期間を区切ることもできます。

関係する記事と相談先

ほかの使い道とも比べたいときは「空き家の活用方法」、住まいとして貸す道は「空き家をリフォームして貸す」、人が集まる住まいにする道は「戸建てをシェアハウスに」で説明しています。活用を相談できる会社の候補は会社一覧から探せます。活用・賃貸・売却を一度に比べたいときは、まとめて相談することもできます。

まとめ

• 空き家をコワーキングにできるかは、まず用途地域で決まる
• 住居専用地域では、住まいと兼ねる小さな事務所（50㎡以下など）に限られる
• 事務所への用途変更は、原則として確認申請は要らないが、用途地域の決まりは守る
• 寝具を使って泊めるサービスは付けず、飲食は保健所で確かめる
• 自分で運営するか貸すかを決め、貸すなら定期借家も選べる