敷金の返還はいつ・いくら？民法622条の2のルールと退去後の精算の流れ
敷金の返還は、退去のたびにオーナーと入居者の間で行う大切な手続きです。2020年4月の民法改正で明文化された敷金のルール、返す時期と差し引けるもの、精算の流れ、もめたときの相談先を、オーナーの立場から整理します。
結論
- 敷金は、家賃などの支払いを担保するために入居者から預かるお金です。名目が「保証金」でも、同じ目的なら敷金にあたります（民法622条の2）。
- オーナーは、契約が終わり、部屋の明け渡しを受けたときに、未払いの家賃などを差し引いた残りを返さなければなりません。
- 差し引けるのは、未払いの家賃や、入居者が負うべき原状回復の費用などです。ふつうに住んでいて生じた傷みや古くなった分は、原則として差し引けません。
- 差し引くときは、その根拠と明細を示すことが大切です。国土交通省のガイドラインは、入居者が明細を求められると説明しています。
「退去した入居者から、敷金がいつ戻るのかと何度も問い合わせが来る」。「クリーニング代や壁紙の張り替え代を、どこまで敷金から引いてよいのか分からない」。敷金の返還は、オーナーが毎回向き合う手続きです。
敷金をめぐる行き違いは、退去のあとのトラブルの中でも多いものです。一方で、ルールの骨組みは民法にはっきり書かれており、順序を守れば落ち着いて進められます。
この記事では、敷金の意味と返す時期、差し引けるもの、精算の流れ、もめたときの相談先を、オーナーの立場から順に整理します。
敷金とは
敷金の意味
敷金とは、家賃の支払いなど、賃貸借の契約から生じる入居者の金銭の支払いを担保するために、入居者がオーナーに預けるお金です。民法622条の2で、このように定められています。
民法には「いかなる名目によるかを問わず」と書かれています。国土交通省のガイドラインのQ&Aでも、保証金という名目であっても、この性質をもつお金は敷金だと説明しています。
2020年4月の民法改正で明文化された
法務省の資料によると、改正前の民法には、敷金の定義や、返還を求める権利が生じる時期についての決まりがありませんでした。2020年4月1日に施行された改正民法で、これまでの実務と判例にそって、敷金のルールが明確になりました。
法務省のパンフレットでは、施行日より前に結んだ賃貸借契約には、原則として改正前の民法が適用されると説明されています。あわせて法務省は、改正後の敷金のルールは、これまでの実務と判例に従って明確にしたものだと説明しています。
敷金を返す時期
「契約の終了」と「明け渡し」の両方がそろったとき
民法622条の2第1項では、オーナーが敷金を返すのは、次のどちらかのときとされています。
- 賃貸借が終わり、かつ、部屋の返還（明け渡し）を受けたとき
- 入居者が適法に借りる権利を他人に譲り渡したとき
国土交通省のガイドラインのQ&Aでは、契約で別の時期を決めていなければ、入居者は建物を明け渡したあとでなければ敷金の返還を求められないと説明しています（最高裁判所昭和49年9月2日判決）。契約終了から明け渡しまでの損害も、敷金で担保されるからです。
「何日以内」という決まりは民法にない
民法には、明け渡しから何日以内に返すという日数の決まりはありません。実際の返還の時期は、契約書で決めていることが多いため、まず契約書を確かめましょう。
決まりがないからといって、長く返さずにいると、入居者の不信を招きます。精算の見通しを早めに伝えることが、トラブルを防ぐ近道です。
返還までに時間がかかりやすい場面
- 原状回復の工事の見積もりがなかなかそろわない
- 入居者の転居先の口座や連絡先を聞きそびれた
- 未払いの家賃や更新料の扱いで話がまとまらない
- 入居者が複数いて、だれに返すのかがはっきりしない
退去の前に、返還先の口座と連絡先を書面でもらっておくと、返還の手続きが止まりにくくなります。
入居中は、オーナーの判断で充当できる
民法622条の2第2項では、入居者が家賃などを払わないとき、オーナーは敷金をその支払いにあてることができるとされています。一方、入居者のほうから「家賃を敷金から引いてほしい」と求めることはできません。
敷金から差し引けるもの・差し引けないもの
差し引けるのは「入居者が払うべきお金」
民法622条の2では、返すのは、受け取った敷金から、賃貸借にもとづいて生じた入居者の金銭の支払いの額を差し引いた残りとされています。主なものは次のとおりです。
| 区分 | 例 | 敷金から差し引けるか |
|---|---|---|
| 未払いのお金 | 未払いの家賃、共益費、契約終了後の使用料 | 差し引ける |
| 入居者の不注意などによる傷み | 引っ越しでつけた傷、タバコのヤニ、ペットによる柱の傷 | 原状回復の費用として差し引ける |
| ふつうに住んで生じた傷み | 家具の設置によるへこみ、テレビ裏の壁の黒ずみ | 原則として差し引けない |
| 古くなったこと（経年変化） | 日焼けによる壁紙や畳の変色 | 原則として差し引けない |
原状回復の範囲は民法621条で決まっている
民法621条では、入居者は、借りたあとに生じた損傷を原状に戻す義務を負いますが、ふつうに使って生じた傷みと、古くなった分は除くとされています。法務省のパンフレットにも、通常の損耗や経年変化については原状回復の義務を負わないことを明記したとあります。
経過年数で入居者の負担は小さくなる
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、入居者が負担すべき傷みでも、設備などの経過年数を考え、年数が多いほど負担の割合を減らす考え方をとっています。
たとえば壁のクロスは、6年で残りの価値が1円となる直線（または曲線）を想定して、負担の割合を出すとされています。長く住んだ部屋の壁紙を、全額入居者の負担にすることはできないということです。
特約で「ハウスクリーニング代は入居者の負担」などと決めることはできますが、ガイドラインは、特約が必ずしも有効とは限らないと説明しています。特約は、内容と金額を契約前に示し、入居者が理解したうえで合意しておくことが大切です。
ポイント
- 敷金は、契約の終了と明け渡しの両方がそろったときに返します
- 差し引けるのは、未払いの家賃や、入居者が負うべき原状回復の費用です
- ふつうに住んで生じた傷みと古くなった分は、原則として差し引けません
- 差し引くときは、根拠と明細を示します
敷金の精算の流れ
退去から返還までの手順
- 入居者から解約の連絡を受け、契約書で解約予告の期間と敷金の扱いを確かめる
- 退去の日に立ち会い、入居時の記録と見比べながら部屋の状態を確かめる
- 原状回復の工事の範囲を決め、見積もりを取る
- 入居者の負担分を、ガイドラインと特約にそって経過年数も考えて出す
- 未払いの家賃などとあわせて、精算の明細書を作る
- 明細書を入居者に送り、内容を説明する
- 差し引いた残りを、決めた期日までに振り込む
明細書には根拠を書く
国土交通省のガイドラインのQ&Aでは、オーナーには敷金から差し引く原状回復費用について説明する義務があり、入居者は明細を求めて説明を受けられるとしています。ガイドラインには、精算明細書の様式の例も載っています。
明細書には、場所、工事の内容、工事の費用、経過年数、オーナーと入居者それぞれの負担額を書いておくと、話し合いがぶれません。
契約の段階で説明されていること
宅建業者が賃貸借を仲介するときは、重要事項説明で「敷金その他いかなる名義をもつて授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項」を説明することになっています（宅地建物取引業法施行規則16条の4の3第11号）。契約時に何を説明したかも、精算のよりどころになります。
場面の例
Cさんのアパートで、6年住んだ入居者が退去しました。立ち会いで、居間の壁に家具をぶつけた穴が一か所見つかりました。
管理会社は、穴のあいた面の壁紙の張り替え費用を出し、経過年数を考えて入居者の負担を計算しました。壁全体の日焼けは経年変化としてオーナーの負担にしました。明細書で理由を説明すると、入居者も納得し、残りの敷金は予定どおり返せました。
精算の前に確かめるチェックリスト
- 契約書に、敷金の額と返還の時期、差し引くものの定めがあるか
- 原状回復の特約があり、契約時に入居者へ説明しているか
- 入居時と退去時の部屋の記録と写真がそろっているか
- 未払いの家賃や共益費が残っていないか
- 工事の見積もりに、場所と単位、経過年数の考え方が書かれているか
- 返還先の口座と連絡先を書面でもらっているか
物件を売ったとき・もめたとき
物件を売ると、敷金を返す義務も引き継がれる
民法605条の2では、入居者がいる建物を売ったとき、オーナーの地位は原則として買主に移り、敷金を返す義務も買主が引き継ぐとされています。売買の際は、預かっている敷金の額を買主と確かめ、精算しておくことが大切です。
話し合いで決まらないとき
国土交通省のガイドラインでは、敷金の精算で話し合いがつかないときの方法の一つとして少額訴訟が紹介されています。民事訴訟法368条により、60万円以下の金銭の支払いを求める訴えは、簡易裁判所で少額訴訟の審理を求められます。
訴えを起こされる前に、明細と根拠をそろえて説明し直すことが、オーナーにとってもいちばん負担の少ない道です。
よくある失敗
- 入居時の部屋の記録がなく、傷がいつできたのかを説明できない
- 経過年数を考えず、張り替え費用の全額を差し引いてしまう
- 明細を送らず、差し引いた金額だけを伝えてしまう
よくある質問
- 敷金は退去後いつまでに返せばいいですか？
- 民法には日数の決まりはなく、契約の終了と明け渡しがそろったときに返す義務が生じます。返還の期日は契約書の定めを確かめましょう。
- 入居者に「最後の月の家賃は敷金から引いて」と言われたら応じる必要がありますか？
- 応じる必要はありません。民法622条の2第2項で、入居者から敷金を家賃にあてるよう求めることはできないとされています。
- 敷金からハウスクリーニング代を差し引けますか？
- 契約で特約として合意している場合などに限られます。ガイドラインは、特約が必ずしも有効とは限らないとしているので、契約前の説明と合意が大切です。
- 保証金という名目で預かったお金も敷金ですか？
- 家賃などの支払いを担保する目的なら、名目を問わず敷金にあたります（民法622条の2）。
- 入居者に明細を求められたら出さなければいけませんか？
- 出すべきです。国土交通省のガイドラインは、オーナーには差し引く費用の説明義務があり、入居者は明細を求められると説明しています。
敷金の精算と管理の相談先
退去の精算を任せられる管理の会社は、会社一覧から地域の会社を比べてみてください。差し引ける費用の考え方は原状回復のガイドライン、家賃の未払いがあるときは家賃滞納の対応の流れ、管理を任せるかどうかは賃貸管理の自主管理と委託の違い、今の管理会社に不満があるときは管理会社の変更で紹介しています。複数の会社にまとめて聞きたい方は、一括相談をご利用いただけます。
まとめ
- 敷金は、家賃などの支払いを担保するために預かるお金で、名目を問いません
- 返すのは、契約の終了と明け渡しの両方がそろったときです
- 差し引けるのは、未払いの家賃や、入居者が負うべき原状回復の費用です
- ふつうに住んで生じた傷みと古くなった分は、原則として差し引けません
- 差し引くときは、経過年数を考え、明細と根拠を示します
- 物件を売ると、敷金を返す義務は原則として買主に引き継がれます
